Yönetim şirketi bulmak ve görevlendirmek
WEG yönetimi, kiralık mülk yönetimi ve bağımsız bölüm yönetimi arasındaki fark nedir?
Kat malikleri topluluğu yönetimi (WEG-Verwaltung), bir kat malikleri topluluğunun (Eigentümergemeinschaft) ortak mülkiyetiyle (Gemeinschaftseigentum) ilgilenir. Kiralık mülk yönetimi (Mietverwaltung) ve bağımsız bölüm yönetimi (Sondereigentumsverwaltung) ise kiraya verdiğiniz mülkü veya tek bir kat mülkiyetli dairenizi kiracıyla olan ilişki açısından yönetir.
WEG yönetimi (WEG-Verwaltung), kat malikleri topluluğu için çalışır. Kat malikleri toplantısını (Eigentümerversammlung) toplantıya çağırır, yıllık bütçe planını (Wirtschaftsplan) ve yıllık hesap dökümünü (Jahresabrechnung) hazırlar; çatı, cephe veya ısıtma sisteminin bakım ve onarımını organize eder. Kiralık mülk yönetimi (Mietverwaltung), mal sahibi adına bütün bir kiralık binayı yönetir: kira tahsilatı, yan gider hesap dökümü (Betriebskostenabrechnung), kiracılarla iletişim ve onarımlar. Bağımsız bölüm yönetimi (SEV, Sondereigentumsverwaltung), kiraya verilmiş tek bir kat mülkiyetli daire için yapılan kiralık mülk yönetimidir ve WEG yöneticisinden ayrı olarak görevlendirilir. Oberland bölgesindeki birçok mal sahibi, aidat (Hausgeld) hesap dökümü ile yan gider hesap dökümünün birbiriyle tam uyumlu olması için ikisini birlikte kullanır.
Yasal dayanak§ 18 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 WEG§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO
WEG yönetimi →Kiralık mülk yönetimi →Kurumsal mülk yönetimi →
Bir emlak yönetimi ne kadara mal olur?
Bu, mülke ve istediğiniz hizmet kapsamına bağlıdır. Bu nedenle teklifimizi genellikle ancak bir ilk görüşme ve yerinde inceleme sonrasında hazırlarız.
Önemli etkenler şunlardır: bağımsız bölüm sayısı, binanın yapım yılı ve durumu, yaklaşan tadilatlar ve binadaki teknik donanım, örneğin asansör, yeraltı otoparkı veya merkezi ısıtma dairesi (Heizzentrale). Mevcut belgelerin durumu da rol oynar. Buna ek olarak hangi hizmetleri istediğiniz de önemlidir; örneğin toplantı sayısı veya büyük inşaat işlerinin takibi. Bir teklifte temel hizmetlerin (Grundleistungen) ve ek hizmetlerin (Zusatzleistungen) açıkça ayrılmış olmasına dikkat edin. Böylece farklı yöneticilerin tekliflerini adil biçimde karşılaştırabilirsiniz.
İlk görüşmeyi ayarlayın →Yönetim şirketini değiştirin →WEG yönetimi →
Bir emlak yöneticisinin hangi izne ihtiyacı vardır?
Kat mülkiyeti tesislerini (WEG-Anlagen) veya konut kira ilişkilerini üçüncü kişiler adına ticari olarak yöneten herkes, § 34c GewO uyarınca konut gayrimenkulü yöneticisi (Wohnimmobilienverwalter) iznine ihtiyaç duyar. Koşullar arasında güvenilirlik (Zuverlässigkeit), düzenli mali durum (geordnete Vermögensverhältnisse) ve mesleki sorumluluk sigortası (Berufshaftpflichtversicherung) bulunur.
Güvenilirlik (Zuverlässigkeit) yoksa, mali durum düzensizse veya mesleki sorumluluk sigortası (Berufshaftpflichtversicherung) kanıtlanamazsa izin verilmez. Ayrıca üç takvim yılı içinde 20 saatlik mesleki eğitim yükümlülüğü (Weiterbildungspflicht) vardır. Bu yükümlülük yöneticiyi ve yönetim işine doğrudan katılan çalışanları kapsar. Yönetici, buna ilişkin belgeleri toplamak ve saklamak zorundadır. Yöneticinize iznini ve sigortasını sormaktan çekinmeyin.
Yasal dayanak§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO§ 34c Abs. 2 GewO§ 34c Abs. 2a GewO§ 15b MaBV
Sertifikalı yönetici nedir ve buna hakkım var mı?
Sertifikalı yönetici (zertifizierter Verwalter), Sanayi ve Ticaret Odası (IHK) önünde hukuki, ticari ve teknik bilgiler konusunda bir sınavı başarıyla vermiş veya yasal olarak buna denk sayılan kişidir. 1 Aralık 2023’ten bu yana her kat maliki, kural olarak topluluğun sertifikalı bir yönetici atamasını talep edebilir.
Şu kişiler denk sayılır: hâkimlik ehliyetine (Befähigung zum Richteramt) sahip kişiler, gayrimenkul ticaret elemanları (Immobilienkaufleute), arsa ve konut ekonomisi alanındaki ticaret elemanları (Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), sınavlı gayrimenkul uzmanları (Geprüfte Immobilienfachwirte) ve gayrimenkul ekonomisi ağırlıklı bir yükseköğretim diplomasına sahip kişiler. Bir yönetim şirketi, WEG yönetimiyle doğrudan görevli çalışanları bu niteliğe sahipse kendini sertifikalı olarak adlandırabilir. Bir istisna yalnızca şu üç koşulun tümü birlikte sağlandığında geçerlidir: dokuzdan az bağımsız bölüm mülkiyeti hakkı (Sondereigentumsrechte) vardır, kat maliklerinden biri yöneticidir ve kat maliklerinin üçte birinden azı sertifikalı yönetici talep etmektedir. 1 Aralık 2020’de zaten görevde olan yöneticiler için öngörülen geçiş kuralı 1 Haziran 2024’te sona ermiştir. Dolayısıyla bugün yalnızca fiili sertifika veya denklik geçerlidir.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG§ 48 Abs. 4 WEG§ 7 ZertVerwV§ 8 ZertVerwV§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Küçük mülkleri de yönetiyor musunuz?
Evet, küçük kat malikleri toplulukları (Eigentümergemeinschaften) ve kiraya verilmiş tek daireler için gelen talepleri de değerlendiriyoruz. Bir mülkü üstlenip üstlenmeyeceğimizi ilk görüşmede netleştiriyoruz.
Oberland bölgesinde, örneğin Oberammergau, Farchant veya Bad Kohlgrub’da, az sayıda daireden oluşan çok sayıda küçük topluluk vardır. Bu toplulukların da düzgün bir yıllık hesap dökümüne (Jahresabrechnung), bir kat malikleri toplantısına (Eigentümerversammlung) ve bir bakım-onarım yedek akçesine (Erhaltungsrücklage) ihtiyacı vardır. Dokuzdan az bağımsız bölüm mülkiyeti hakkı (Sondereigentumsrechte) bulunan durumlarda, kat maliklerinin üçte birinden azı sertifikalı yönetici talep ettiği sürece, kat maliklerinden biri sertifikası olmadan da yönetici olabilir. Buna rağmen birçok küçük topluluk, anlaşmazlıkları ve sorumluluk risklerini önlemek için profesyonel bir yönetim seçer. Bizimle iletişime geçin, binanızı memnuniyetle inceleriz.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG
İlk görüşmeyi ayarlayın →Emlak yönetimi Oberammergau →WEG yönetimi →
Size nasıl ulaşabilirim ve ne kadar hızlı yanıt veriyorsunuz?
Bize telefonla [Telefon numarası] üzerinden, e-postayla [E-posta adresi] üzerinden ve Oberammergau’daki ofisimizde ulaşabilirsiniz. Çalışma saatlerimiz: [Çalışma saatleri].
Çalışma saatleri dışında su borusu patlaması, ısıtma arızası veya fırtına hasarı gibi acil durumlar için lütfen [Acil servis numarası] numarasını kullanın. Diğer tüm talepleri aciliyet sırasına göre işleme alırız. Bize en iyisi mülk adresi, daire numarası ve fotoğraflarla birlikte e-posta gönderin. Böylece talebinizi hızla ilgili dosyayla eşleştirebiliriz. Yerinde randevuları karşılıklı görüşerek memnuniyetle ayarlarız.
Yönetici neden sürekli yerinde değil?
Bir yönetici (Verwalter) çok sayıda mülkle ilgilenir ve yönetimi ağırlıklı olarak ofisten organize eder. Binadaki işleri, yöneticinin görevlendirdiği ve koordine ettiği bina görevlileri (Hausmeister), ustalar ve hizmet sağlayıcılar üstlenir.
Temel görevler arasında muhasebe, yıllık bütçe planı (Wirtschaftsplan), yıllık hesap dökümü (Jahresabrechnung), toplantılar, teklifler ve sözleşmeler yer alır. Bu işler masa başında yapılır. Gerektiğinde mülk incelemeleri de buna dahildir, ancak sürekli yerinde bulunmak dahil değildir. Günlük kontrol, kış hizmetleri (Winterdienst) ve küçük onarımlar için bina görevlisi hizmeti (Hausmeisterdienst) vardır. Werdenfelser Land’de kışın güvenilir bir kar temizleme ve tuzlama hizmeti, yöneticinin ziyaretinden daha önemlidir. Bu nedenle gerekli adımları atabilmemiz için hasarları doğrudan bize bildirin.
Yasal dayanak§ 27 Abs. 1 WEG
Yönetici bir önlemden önce kaç teklif almak zorundadır?
Sabit bir sayı yoktur. Almanya Federal Yüksek Mahkemesi (Bundesgerichtshof, BGH) Mart 2026’da, kat maliklerinin bakım-onarım önlemlerinden (Erhaltungsmaßnahmen) önce genel olarak birden fazla karşılaştırma teklifi (Vergleichsangebote) almakla yükümlü olmadığına karar vermiştir.
Belirleyici olan, bilgilerin makul ve ekonomik düşünen bir kat maliki için yeterli olup olmadığıdır. Bu, önlemin türüne, kapsamına ve aciliyetine bağlıdır. Bir mimarın veya bilirkişinin danışmanlığı da yeterli olabilir. Tanınan ve kendini kanıtlamış tek bir ustanın bulunması veya yakın çevrede alternatif olmaması da başka teklif almaktan vazgeçmeyi haklı kılabilir. Oberland bölgesindeki birçok topluluk bunu uygulamadan bilir. Ancak seçilen teklif nesnel olarak uygun değilse veya aşırı pahalıysa, karara (Beschluss) itiraz edilebilir. Büyük tadilatlarda karşılaştırma teklifleri (Vergleichsangebote) yine de çoğu zaman anlamlıdır. BGH daha 2025’te, topluluğun bir avukatı görevlendirmeden önce karşılaştırma teklifi almak zorunda olmadığına karar vermişti.
Yasal dayanak§ 18 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 27.03.2026 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 7/25BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 18.07.2025 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 76/24
Yönetici tek başına neye karar verebilir?
Yönetici (Verwalter), usulüne uygun yönetim (ordnungsmäßige Verwaltung) kapsamındaki önlemleri, bunlar ikincil öneme sahipse ve önemli yükümlülüklere yol açmıyorsa tek başına alabilir. Ayrıca bir süreyi korumak veya bir zararı önlemek için gerekliyse de harekete geçebilir.
Neyin ikincil öneme sahip olduğu, topluluğun büyüklüğüne ve mali gücüne bağlıdır. Bir onarım büyük bir tesiste çoğu zaman sorun yaratmazken dört daireli bir binada belki öyle değildir. Boru patlaması gibi acil bir durumda yönetici hemen harekete geçer. Kat malikleri, bir kararla (Beschluss) yöneticinin yetkilerini genişletebilir veya kısıtlayabilir; örneğin iş başına bir tutar sınırı belirleyerek. Böyle açık bir kural herkes için güvence sağlar. Daha büyük önlemlere kat malikleri toplantısı (Eigentümerversammlung) karar verir.
Yasal dayanak§ 27 Abs. 1 WEG§ 27 Abs. 2 WEG
Kat malikleri topluluğunu dışarıya karşı kim temsil eder?
Yönetici (Verwalter), kat malikleri topluluğunu (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) mahkemede ve mahkeme dışında temsil eder. Ancak bir arsa satış sözleşmesi veya kredi sözleşmesi için kat maliklerinin kararına (Beschluss) ihtiyaç duyar.
Temsil yetkisine (Vertretungsmacht) getirilen bir kısıtlama üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaz. Yani ustalar ve bankalar yöneticinin temsiline güvenebilir. Bununla birlikte iç ilişkide yönetici kararlara ve yetkilerine uymak zorundadır. Yöneticinin kendisine karşı topluluğu, yönetim danışma kurulunun (Verwaltungsbeirat) başkanı veya bir kararla yetkilendirilmiş bir kat maliki temsil eder. Yönetici yoksa, topluluğu tüm kat malikleri birlikte temsil eder.
Yasal dayanak§ 9b Abs. 1 WEG§ 9b Abs. 2 WEG
Bir yönetici sözleşmesi ne kadar süreyle geçerlidir?
Yönetici olarak atama (Bestellung) en fazla beş yılla sınırlıdır. Kat mülkiyetinin kurulmasından sonraki ilk atamada bu süre en fazla üç yıldır.
Yönetici sözleşmesi (Verwaltervertrag) genellikle atama (Bestellung) süresi boyunca yapılır. Yeniden atama mümkündür. Bunun için kat maliklerinin en erken sürenin bitiminden bir yıl önce alabileceği yeni bir karar gerekir. Süreden bağımsız olarak kat malikleri yöneticiyi her zaman görevden alabilir (Abberufung). Bu durumda yönetici sözleşmesi en geç görevden almadan altı ay sonra sona erer. Bu kurallar emredicidir. Yeni binalardaki daha kısa süre, alıcıları müteahhidin (Bauträger) seçtiği bir yöneticiye uzun süre bağlı kalmaktan korur.
Yasal dayanak§ 26 Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG
WEG yönetimi →Yeni projelerde ilk yönetim →Yönetim şirketini değiştirin →
Yönetici değişikliği
Yöneticimizi ne zaman görevden alabiliriz?
Her zaman. 1 Aralık 2020’den bu yana kat maliklerinin görevden alma (Abberufung) için önemli bir sebebe (wichtiger Grund) ihtiyacı yoktur.
Görevden almaya (Abberufung), kat malikleri toplantısı (Eigentümerversammlung) kullanılan oyların çoğunluğuyla karar verir. Bu konu, toplantıya çağrıda gündem maddesi (Tagesordnungspunkt) olarak belirtilmiş olmalıdır. Yönetici sözleşmesi (Verwaltervertrag) en geç görevden almadan altı ay sonra sona erer. Bu hakkı kısıtlayan hükümlere izin verilmez. Mümkünse değişikliği mali yılı (Wirtschaftsjahr) göz önünde bulundurarak planlayın; böylece devir teslim daha kolay olur.
Yasal dayanak§ 26 Abs. 1 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG§ 25 Abs. 1 WEG§ 23 Abs. 2 WEG
Görevden almadan sonra yönetici sözleşmesine ne olur?
Görev, görevden alma (Abberufung) ile sona erer. Yönetici sözleşmesi (Verwaltervertrag) ise aslında daha uzun sürecek olsa bile en geç altı ay sonra sona erer.
Görevden alma (Abberufung), görevi, yani topluluğun yöneticisi olma konumunu ilgilendirir. Sözleşme (Verwaltervertrag) ise esas olarak hizmetleri ve ücreti düzenler. Sözleşme kendi süresi veya fesih bildirim süresi nedeniyle daha erken sona eriyorsa, daha erken olan tarih geçerlidir. Eski yönetici, artık faaliyette bulunmasa bile, sözleşmenin sonuna kadar belirli koşullarda hâlâ ücret talep edebilir. Bu talebin ne kadar olduğu sözleşmeye ve somut olaya bağlıdır. Şüphe durumunda sözleşmeyi karardan önce incelettirin.
Yasal dayanak§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Yeni bir yönetici atamadan önce karşılaştırma tekliflerine ihtiyacımız var mı?
Almanya Federal Yüksek Mahkemesi’nin (Bundesgerichtshof, BGH) bugüne kadarki içtihadına göre, yeni bir yönetici atanmadan (Bestellung) önce kural olarak başka yöneticilerden alternatif teklifler alınmalıdır. Mevcut yöneticinin yeniden atanmasında ise bunlara genellikle gerek yoktur.
Kat malikleri, farklı yöneticilerin hizmetlerini ve fiyatlarını karşılaştırabilmelidir. Bu nedenle teklifler toplantıdan yeterince önce hazır olmalıdır. Ön seçimi çoğu zaman yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) üstlenir ve adayları tanıtım için davet eder. BGH, Mart 2026’da bakım-onarım önlemlerinde (Erhaltungsmaßnahmen) karşılaştırma teklifi (Vergleichsangebote) almaya ilişkin katı yükümlülükten vazgeçmiştir. Bunun yönetici seçimi için de geçerli olup olmadığına ise henüz açıkça karar vermemiştir. Yönetici değişikliğinde birden fazla teklif almaya devam ederseniz güvenli tarafta olursunuz.
Yasal dayanak§ 26 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 01.04.2011 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 96/10BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 27.03.2026 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 7/25
Eski yönetici tüm belgeleri teslim etmek zorunda mı?
Evet. Eski yönetici (Verwalter), faaliyetinin sona ermesinden sonra tüm yönetim belgelerini (Verwaltungsunterlagen) ve topluluk için elde ettiği her şeyi topluluğa teslim etmek zorundadır.
Bunlara karar derlemesi (Beschluss-Sammlung), tutanaklar (Niederschriften), hesap dökümleri, fatura ve makbuzlar, sözleşmeler, planlar, anahtarlar ve hesap belgeleri dahildir. Ayrıca eski yönetici faaliyetleri hakkında hesap vermek zorundadır. Yeni yönetici belgeleri topluluk adına teslim alır ve eksiksiz olup olmadığını kontrol eder. Yazılı bir teslim tutanağı (Übergabeprotokoll), eksiklikleri daha sonra kanıtlamaya yardımcı olur. Eski yönetici teslim etmezse, topluluk gerekirse talebini mahkeme yoluyla elde edebilir.
Yasal dayanak§ 667 BGB§ 666 BGB§ 675 Abs. 1 BGB§ 24 Abs. 7 WEG§ 9b Abs. 1 WEG
Yönetici değişikliğinde hesaplara ve bakım-onarım yedek akçesine ne olur?
Para yöneticiye değil topluluğa aittir. Değişiklikte hesaplar üzerindeki tasarruf yetkisi (Verfügungsbefugnis) yeni yöneticiye geçer ya da eski yönetici bakiyeyi topluluğa ait bir hesaba havale eder.
En kolayı, kat malikleri topluluğu (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) adına açılmış bir hesaptır. Bu durumda bankada yalnızca temsil yetkisi değişir. Yeni yönetici, bankaya karşı atamasını (Bestellung) genellikle atama kararına ilişkin tutanakla (Niederschrift) kanıtlar. Tapu dairesi (Grundbuchamt) gibi bir makam resmî olarak onaylanmış bir belge istiyorsa, tutanaktaki imzaların onaylanmış (beglaubigt) olması gerekir. Eski yönetici gelirler, giderler ve bakım-onarım yedek akçesinin (Erhaltungsrücklage) durumu hakkında hesap vermek zorundadır. Varlık raporu (Vermögensbericht), yedek akçelerin durumunu ve topluluğun başlıca varlıklarını gösterir. Değişiklik sırasında hesap bakiyelerini belgelerle karşılaştırın.
Yasal dayanak§ 9a Abs. 1 WEG§ 9a Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 667 BGB§ 666 BGB
Yönetici yıl içinde değişirse yıllık hesap dökümünü kim hazırlar?
Almanya Federal Yüksek Mahkemesi’ne (Bundesgerichtshof, BGH) göre, hesap dökümü yükümlülüğü doğduğu anda görevde olan yönetici sorumludur. Yani belirleyici olan, takvim yılı sona erdiğinde kimin yönetici olduğudur.
Eski yönetici yıl içinde ayrılırsa, o yılın tamamı için yıllık hesap dökümünü (Jahresabrechnung) yeni yönetici hazırlar. Bunun için kendisine teslim edilen belgelerle çalışır. Eski yönetici ancak yıl sonundan sonra ayrılırsa, sona eren yılın hesap dökümünü kural olarak hâlâ o hazırlamak zorundadır. Bu, ayrıldığı sırada hesap dökümünün vadesi henüz gelmemiş olsa bile geçerlidir. Görev tam yılbaşında sona eriyorsa, sorumluluk net olarak açıklığa kavuşmuş değildir. Farklı anlaşmalar yapmak mümkündür. Bu hususu devir teslimde yazılı olarak kayda geçirin.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 16.02.2018 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 89/17
Mali yılın ortasında yönetici değişikliği mantıklı mı?
Değişiklik her zaman mümkündür. Ancak yılbaşında yapılması genellikle daha kolaydır, çünkü muhasebe o zaman net biçimde ayrılabilir.
1 Ocak itibarıyla yapılan bir değişiklikte yeni yönetici yeni bir mali yılla (Wirtschaftsjahr) başlar. Bu durumda sona eren yılın hesap dökümünü kimin hazırlamak zorunda olduğu net olarak açıklığa kavuşmuş değildir. Bu nedenle bunu kararda (Beschluss) veya yönetici sözleşmesinde (Verwaltervertrag) açıkça düzenleyin. Yıl içindeki bir değişiklikte yeni yönetici eskisinin kayıtlarını devralır, kontrol eder ve yılın tamamı için hesap dökümü hazırlar. Bu zaman alır ve çoğu zaman ek sorulara yol açar. Yine de eksik hesap dökümleri veya ulaşılamayan bir yönetici gibi sebepler hızlı bir değişikliği haklı kılar. Uygun zamanı yönetim danışma kurulunuzla (Beirat) birlikte konuşuruz.
Yasal dayanak§ 26 Abs. 3 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 16.02.2018 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 89/17
Tek bir kat maliki yöneticinin görevden alınmasını talep edebilir mi?
Görevden almaya (Abberufung) tek başına karar veremez. Ancak topluluğun usulüne uygun biçimde yönetilmesini (ordnungsmäßige Verwaltung) talep edebilir ve bu talebini gerekirse mahkemede ileri sürebilir.
Örneğin ağır görev ihlallerinde olduğu gibi, yöneticiyle devam etmek usulüne uygun yönetimle (ordnungsmäßige Verwaltung) bağdaşmıyorsa, bir kat maliki kararın mahkemece ikamesi davası (Beschlussersetzungsklage) açabilir. Bundan önce, kat maliklerinin konuyu ele alabilmesi için toplantıda görevden almayı talep etmiş olması gerekir. Engeller yüksektir. Kat maliklerinin dörtte birinden fazlası, amaç ve gerekçelerini belirterek metin biçiminde (Textform) bir toplantı talep edebilir. Yönetici görevine aykırı olarak bunu reddederse, yönetim danışma kurulu (Beirat) başkanı, onun vekili veya bir kararla yetkilendirilmiş bir kat maliki toplantıya çağırabilir. En iyisi önce yönetim danışma kurulu ve diğer kat malikleriyle görüşün.
Yasal dayanak§ 18 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 15.01.2010 tarihli hüküm (Urteil), dosya no. V ZR 114/09
Yönetici sözleşmesini önemli bir sebeple derhal feshedebilir miyiz?
Evet, önemli bir sebep (wichtiger Grund) varsa topluluk yönetici sözleşmesini (Verwaltervertrag) bildirim süresi olmadan feshedebilir. Bu, özellikle sözleşmenin görevden almadan ancak altı ay sonra sona ermesi istenmediğinde önemlidir.
Sözleşmenin devam ettirilmesi topluluktan beklenemiyorsa önemli bir sebep (wichtiger Grund) vardır. Örnek olarak zimmete geçirilmiş veya karıştırılmış paralar ya da sürekli olarak hazırlanmayan hesap dökümleri gösterilebilir. Alman Medeni Kanunu (BGB), bildirim süresiz fesih (fristlose Kündigung) için belirleyici olguların öğrenilmesinden itibaren iki haftalık bir süre öngörür. Bu sürenin bir kat malikleri topluluğunda ne zaman başladığını somut olayda değerlendirmek zordur. Bu nedenle hızlı davranın ve hukuki danışmanlık alın. Fesih konusunda kat malikleri karar verir. Fesih beyanını yöneticiye yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) başkanı veya bir kararla yetkilendirilmiş bir kat maliki bildirir.
Yasal dayanak§ 626 BGB§ 26 Abs. 3 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG
Yönetici görevinden öylece çekilebilir mi?
Bir yönetici kural olarak görevinden çekilebilir (Amtsniederlegung). Bununla sözleşmeyi de sona erdirip erdiremeyeceği veya tazminat borçlu olup olmadığı yönetici sözleşmesine (Verwaltervertrag) göre belirlenir.
Görevden çekilme (Amtsniederlegung), yöneticilik konumunu sona erdirir. Sözleşme bundan ayrı olarak varlığını sürdürür ve yalnızca kendi kurallarına göre veya önemli bir sebep (wichtiger Grund) varsa sona erer. Bir yönetici sebepsiz ve uygunsuz bir zamanda görevden çekilirse, topluluğa karşı tazminat yükümlülüğü doğabilir. Görevden çekildikten sonra da tüm belgeleri teslim etmek ve hesap vermek zorundadır. Yönetici olmadığında topluluğu tüm kat malikleri birlikte temsil eder ve yönetim danışma kurulu (Beirat) başkanı bir toplantı çağrısı yapabilir. Bu nedenle topluluk hızla yeni bir yönetici atamalıdır.
Yasal dayanak§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 626 BGB§ 667 BGB§ 666 BGB
Kat malikleri toplantısı ve kararlar
Kat malikleri toplantısı ne sıklıkla yapılır?
Yönetici (Verwalter), kat malikleri toplantısını (Eigentümerversammlung) yılda en az bir kez toplantıya çağırmak zorundadır.
Bunu § 24 Abs. 1 WEG öngörür. Kat maliklerinin dörtte birinden fazlası amaç ve gerekçelerini belirterek metin biçiminde (Textform) talep ederse ek bir toplantı gereklidir. Topluluk yönetmeliğiniz (Gemeinschaftsordnung) de başka durumlar öngörebilir. Yönetici yoksa veya görevine aykırı olarak reddederse, yönetim danışma kurulu (Beirat) başkanı, onun vekili veya bir kararla yetkilendirilmiş bir kat maliki davet edebilir.
Yasal dayanak§ 24 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
Davet için hangi süre ve biçim geçerlidir?
Davet metin biçiminde (Textform) yapılır. Özel bir aciliyet olmadıkça süre en az üç hafta olmalıdır.
Metin biçimi (Textform) şu anlama gelir: kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde okunabilir bir beyan, örneğin bir mektup, bir PDF veya bir e-posta. Gönderenin anlaşılabilir olması gerekir, ancak imza gerekmez. Davet, her karar konusunu neyin oylanacağını bileceğiniz şekilde belirtmelidir. Aksi takdirde bu konudaki karar (Beschluss) iptal edilebilir (anfechtbar). Üç haftalık süre bir “olmalı” hükmüdür (Soll-Vorschrift). Bu sürenin altına düşülürse karar iptal edilebilir olabilir.
Yasal dayanak§ 24 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 126b BGB§ 23 Abs. 4 WEG
Toplantı neden çoğu zaman yılın geç bir döneminde yapılır?
Toplantı genellikle önceki yılın yıllık hesap dökümü (Jahresabrechnung) hakkında karar verir. Bu döküm ancak yıl sonundan ve yönetim danışma kurulunun (Beirat) incelemesinden sonra hazır olabilir.
Yönetici, takvim yılı sona erdikten sonra yıllık hesap dökümünü (Jahresabrechnung) ve varlık raporunu (Vermögensbericht) hazırlar. Bunun için tüm faturalara, hesap özetlerine ve çoğu zaman bir ölçüm hizmetinin (Messdienst) hazırladığı ısınma gideri hesap dökümüne ihtiyaç duyar. Ardından yönetim danışma kurulu (Beirat) hesap dökümünü ve yıllık bütçe planını (Wirtschaftsplan) incelemeli ve görüş bildirmelidir. Ancak bundan sonra en az üç haftalık süreyle davet gönderilir. Kanun toplantı için belirli bir ay öngörmez. Toplantınızı ne zaman planladığımızı [Tarihler] bölümünde görebilirsiniz.
Yasal dayanak§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Kat malikleri toplantısına katılmak zorunda mıyım?
Hayır, katılım zorunluluğu yoktur. Ancak katılmasanız da kararlar (Beschlüsse) sizin için de geçerlidir.
Bir karar (Beschluss), bir mahkeme onu kesinleşmiş olarak geçersiz ilan etmediği sürece geçerlidir. Bu, toplantıda bulunup bulunmamanızdan bağımsızdır. Gelemiyorsanız metin biçiminde (Textform) bir vekâletname (Vollmacht) verin. Kararları daha sonra tutanakta (Niederschrift) ve karar derlemesinde (Beschluss-Sammlung) bulabilirsiniz. Bunları zaman kaybetmeden inceleyin, çünkü iptal süresi (Anfechtungsfrist) toplantı gününden itibaren işler.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 4 WEG§ 25 Abs. 3 WEG§ 45 WEG
Nasıl vekâletname veririm ve beni kim temsil edebilir?
Vekâletname (Vollmacht), örneğin form, PDF veya e-posta olarak metin biçiminde (Textform) bulunmalıdır. Kimi vekil tayin edebileceğinizi topluluk yönetmeliğiniz (Gemeinschaftsordnung) kısıtlayabilir.
Kanunun kendisi temsilci olabilecek kişileri sınırlamaz. Ancak birçok topluluk yönetmeliği (Gemeinschaftsordnung) yalnızca belirli kişilere, örneğin eşlere, diğer kat maliklerine veya yöneticiye izin verir. Kat malikleri kanundan farklı anlaşmalar yapabildiğinden, bu tür hükümler kural olarak geçerlidir. Bu nedenle toplantıdan önce topluluk yönetmeliğinizi okuyun. Temsilcinize en iyisi tek tek gündem maddeleri (Tagesordnungspunkte) için somut talimatlar verin.
Yasal dayanak§ 25 Abs. 3 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 126b BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 11.11.1986 tarihli karar (Beschluss), dosya no. V ZB 1/86
Kendi konumu gündeme nasıl aldırabilirim?
Talebinizi zamanında metin biçiminde (Textform) yöneticiye gönderin. Konunun ele alınması usulüne uygun yönetime (ordnungsmäßige Verwaltung) uygunsa yönetici bunu gündeme alır.
En iyisi kısa bir gerekçeyle birlikte somut bir karar önerisi (Beschlussvorschlag) yazın. Bunu, yöneticinin davetiyeyi göndermeden önce dikkate alabileceği kadar erken gönderin. Davette yer almayan bir konu hakkında alınan karar iptal edilebilir. Kat maliklerinin dörtte birinden fazlası amaç ve gerekçelerini belirterek metin biçiminde (Textform) toplantı talep ederse, yönetici toplantıya davet etmek zorundadır. Talepler için son gönderim tarihini [Gündem son tarihi] bölümünde bildiriyoruz.
Yasal dayanak§ 18 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 4 WEG
Toplantı ne zaman karar yeter sayısına ulaşmış olur?
1 Aralık 2020 tarihli WEG reformundan bu yana karar yeter sayısı (Beschlussfähigkeit) için yasal bir asgari katılım oranı yoktur. Kaç kat malikinin hazır bulunduğu veya temsil edildiği artık önemli değildir.
Eskiden bir toplantı, ancak hazır bulunanlar ortak mülkiyet paylarının (Miteigentumsanteile) yarısından fazlasını temsil ediyorsa karar yeter sayısına (Beschlussfähigkeit) ulaşmış olurdu. Aksi halde ikinci bir toplantı gerekirdi. Bu kural artık kanunda yer almıyor. Ancak bazı eski topluluk yönetmelikleri (Gemeinschaftsordnungen) karar yeter sayısına ilişkin kendi kurallarını hâlâ içerir. Bu tür hükümlerin geçerliliğini koruyup korumadığı, metnin ifadesine bağlıdır. Bunu tesisiniz için somut olarak incelettirin.
Yasal dayanak§ 23 WEG§ 24 WEG§ 25 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Bir karar için hangi çoğunluk gerekir ve oylar nasıl sayılır?
Kural olarak kullanılan oyların çoğunluğu (Mehrheit der abgegebenen Stimmen) yeterlidir. Kanuna göre her kat malikinin, kaç dairesi olursa olsun, bir oyu vardır.
Bu kişi başı oy ilkesi (Kopfprinzip), topluluk yönetmeliğiniz (Gemeinschaftsordnung) aksini düzenlemiyorsa geçerlidir. Yönetmelik çoğu zaman ortak mülkiyet paylarına (Miteigentumsanteile) veya bağımsız bölüm sayısına göre oy hakkı öngörür. Bir daire birden fazla kişiye aitse, bu kişiler oylarını yalnızca birlikte ve aynı yönde kullanabilir. Sanal toplantılara ilişkin bir karar için kullanılan oyların dörtte üçü gereklidir. Yapısal değişikliklerde (bauliche Veränderungen) masrafları, diğer durumların yanı sıra, kullanılan oyların üçte ikisinden fazlası ve tüm ortak mülkiyet paylarının yarısı onay verdiyse tüm kat malikleri üstlenir. Bir kat maliki, kendisiyle yapılacak bir hukuki işlem veya kendisine karşı açılacak bir dava söz konusu olduğunda oy kullanamaz.
Yasal dayanak§ 25 Abs. 1 WEG§ 25 Abs. 2 WEG§ 25 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 1a WEG§ 21 Abs. 2 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Yüz yüze yapılan bir toplantıya çevrimiçi katılabilir miyim?
Evet, kat malikleri buna karar vermişse. Bu durumda toplantı (Präsenzversammlung) yerinde yapılır ve siz ek olarak elektronik yolla katılabilirsiniz.
Bu hibrit toplantı (hybride Versammlung) için çoğunluk kararı yeterlidir. Karar, çevrimiçi olarak hangi hakları kullanabileceğinizi belirler; örneğin yalnızca dinlemek ya da söz alıp oy da kullanmak. Yerinde yapılan toplantı devam eder. Yani isteyen yine şahsen gelebilir. Hangi teknolojiyi kullandığımızı davetle birlikte öğrenirsiniz.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 25 Abs. 1 WEG
Tamamen çevrimiçi bir toplantıya izin var mı?
Evet, Ekim 2024’ten bu yana. Kat maliklerinin buna kullanılan oyların en az dörtte üçüyle ve en fazla üç yıllık bir süre için karar vermesi gerekir.
Sanal toplantı (virtuelle Versammlung), katılım ve hakların kullanılması bakımından yüz yüze toplantıyla (Präsenzversammlung) karşılaştırılabilir olmalıdır. Yani herkes güvenli biçimde katılabilmeli, konuşabilmeli ve oy kullanabilmelidir. Karar 1 Ocak 2028’den önce alınırsa, 2028 yılı da dahil olmak üzere yine de yılda en az bir kez yüz yüze toplantı yapılmalıdır. Topluluk bundan yalnızca oybirliğiyle alınan bir kararla vazgeçebilir. Ancak bu yüz yüze toplantı yükümlülüğünün ihlali, sanal olarak alınan kararları hükümsüz veya iptal edilebilir kılmaz. Süre dolduktan sonra yeni bir karar gerekir.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 1a WEG§ 48 Abs. 6 WEG
Dolaşım yoluyla karar (Umlaufbeschluss) nedir?
Toplantı yapılmadan alınan bir karardır (Umlaufbeschluss). Tüm kat malikleri metin biçiminde (Textform) onay verirse geçerlidir.
Tek bir onayın eksik olması bile kararı engeller. Ancak kat malikleri, belirli tek bir konu için kullanılan oyların çoğunluğunun yeterli olacağına karar verebilir. Bu durumda dolaşım usulünde (Umlaufverfahren) tam olarak bu konu için çoğunluk yeterlidir. Gelecekteki tüm konular için genel bir izin, kanunun lafzı kapsamında değildir. Dolaşım yoluyla kararlar (Umlaufbeschlüsse), örneğin teklifler geldikten sonra bir işin verilmesi gibi acil ve sınırları net sorular için uygundur.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 3 WEG§ 126b BGB
Bir kararın iptali için nasıl dava açarım?
Tesisin bulunduğu bölgedeki sulh mahkemesinde (Amtsgericht) iptal davası (Anfechtungsklage) açarsınız. Dava, kararın alınmasından itibaren bir ay içinde açılmalı ve iki ay içinde gerekçelendirilmelidir.
İptal davası (Anfechtungsklage) tek tek kat maliklerine veya yöneticiye karşı değil, kat malikleri topluluğuna (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) karşı açılır. Her iki süre de tutanağın elinize geçtiği günden değil, kararın alındığı günden itibaren işler. Yönetici, açılan bir davayı kat maliklerine gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Mahkeme kararı tüm kat malikleri lehine ve aleyhine hüküm doğurur. Sürelerin kısa olması nedeniyle erkenden bir avukattan danışmanlık alın.
Yasal dayanak§ 44 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 3 WEG§ 45 WEG§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG
Bir karar ne zaman hükümsüzdür?
Bir karar (Beschluss), uyulmasından geçerli olarak vazgeçilemeyecek bir hukuk kuralına aykırıysa hükümsüzdür (nichtig). Bu durumda iptal davası açılmasa bile baştan itibaren geçersizdir.
Tipik örnek, karar alma yetkisi (Beschlusskompetenz) olmadan alınan bir karardır; örneğin topluluk yönetmeliği (Gemeinschaftsordnung) izin vermediği halde bir anlaşmanın çoğunluk kararıyla değiştirilmek istenmesi. Diğer tüm hatalı kararlar, bir mahkeme onları kesinleşmiş olarak geçersiz ilan edene kadar geçerli kalır. Hükümsüzlüğü (Nichtigkeit) bir hükümsüzlük tespit davasıyla (Nichtigkeitsklage) tespit ettirebilirsiniz. Kanun bu dava için iptal davasındaki gibi bir süre öngörmez. Yine de şüphe durumunda iptal süresi (Anfechtungsfrist) içinde harekete geçmelisiniz.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 4 WEG§ 44 Abs. 1 WEG§ 45 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Toplantı tutanağı (Protokoll) ile karar derlemesi (Beschluss-Sammlung) arasındaki fark nedir?
Tutanak (Niederschrift), belirli bir toplantıda alınan kararları kayda geçirir. Karar derlemesi (Beschluss-Sammlung) ise tüm kararları ve mahkemelerin bunlara ilişkin kararlarını sürekli sıra numarasıyla bir araya getirir.
Tutanak gecikmeksizin tutulmalıdır. Tutanağı toplantı başkanı, bir kat maliki ve varsa yönetim danışma kurulu (Beirat) başkanı ya da vekili imzalar. Karar derlemesini yönetici tutar; derlemede yalnızca kararların yer ve tarihle birlikte metni ile kat malikleri topluluğu (WEG) davalarındaki mahkeme kararlarının hüküm fıkraları (Urteilsformeln) yer alır. İptal davasına konu olan veya kaldırılan kararlar not edilir. Siz ya da yetkilendirdiğiniz bir kişi, örneğin satın almadan önce bir alıcı adayı, bunları incelemeyi talep edebilir.
Yasal dayanak§ 24 Abs. 6 WEG§ 24 Abs. 7 WEG§ 24 Abs. 8 WEG§ 43 WEG
Yönetim belgelerini inceleyebilir miyim?
Evet. Her kat maliki, kat malikleri topluluğundan (WEG) yönetim belgelerini (Verwaltungsunterlagen) incelemeyi talep edebilir.
Bunlara örneğin topluluğun faturaları, sözleşmeleri, hesap özetleri ve yazışmaları dahildir. Talep topluluğa karşı yöneltilir; uygulamada incelemeyi yönetici sağlar. Oberammergau’daki ofisimizde bir randevu ayarlayın veya [İletişim] üzerinden dijital inceleme imkânını sorun. Hangi belgeleri görmek istediğinizi önceden belirtmeniz en iyisidir.
Yasal dayanak§ 18 Abs. 4 WEG
Yönetim danışma kurulu
Her kat malikleri topluluğunun (WEG) bir yönetim danışma kuruluna ihtiyacı var mı?
Hayır. Kat malikleri karar alarak bir yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) atayabilir, ancak bu zorunlu değildir.
Özellikle büyük sitelerde bir danışma kurulu (Beirat) yararlıdır. Kurul, yöneticinin muhatabıdır ve toplantıdan önce hesap dökümünü ve yıllık bütçe planını (Wirtschaftsplan) inceler. Kanuna göre danışma kuruluna kat malikleri seçilir. Başka kişilerin de üye olup olamayacağı, topluluk yönetmeliğinize (Gemeinschaftsordnung) bağlıdır.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Yönetim danışma kurulunun görevleri ve hakları nelerdir?
Yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) yöneticiyi destekler ve denetler. Kurul, karar alınmadan önce yıllık bütçe planını (Wirtschaftsplan) ve yıllık hesap dökümünü (Jahresabrechnung) incelemeli ve bunlara ilişkin bir görüş bildirmelidir.
Bu görüş (Stellungnahme), kat maliklerinin toplantıdaki kararlarına yardımcı olur. Danışma kurulu (Beirat) başkanı veya vekili tutanağı (Niederschrift) birlikte imzalar. Yönetici yoksa ya da yönetici görevine aykırı biçimde toplantıyı çağırmayı reddederse, toplantıyı onlar da çağırabilir. Başkan, yöneticiye karşı topluluğu temsil eder. Danışma kurulunun yöneticiye kendi başına talimat verme yetkisi yoktur; bunu kat malikleri kararla belirler.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 24 Abs. 6 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 und 2 WEG
Topluluğu yöneticiye karşı kim temsil eder?
Yönetim danışma kurulunun (Verwaltungsbeirat) başkanı. Alternatif olarak, kararla bu konuda yetkilendirilmiş bir kat maliki de bu görevi üstlenebilir.
Bu, örneğin yönetici sözleşmesinin (Verwaltervertrag) imzalanmasını veya feshedilmesini kapsar. Yöneticinin atanmasına, görevden alınmasına ve sözleşmenin içeriğine kat malikleri karar verir. Başkan bu kararları yöneticiye karşı uygular. Danışma kurulu (Beirat) yoksa toplantı, bir kat malikini açıkça yetkilendirmelidir.
Yasal dayanak§ 9b Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 1 WEG
Danışma kurulu hatalardan sorumlu mudur?
Ücretsiz görev yapan yönetim danışma kurulu (Beirat) üyeleri yalnızca kast ve ağır ihmalden sorumludur. Hafif ihmalden sorumlu tutulmazlar.
Bu sınırlama yalnızca üyeler ücretsiz görev yapıyorsa geçerlidir. Ücret alıyorlarsa genel sorumluluk ölçütü uygulanır. Birçok topluluk ayrıca danışma kurulu için bir mali zarar sorumluluk sigortası (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) yaptırır. Buna kat malikleri kararla karar verir.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 3 WEG
Yönetim danışma kurulunun kaç üyesi olur?
1 Aralık 2020 reformundan bu yana kanun sabit bir sayı öngörmemektedir. Yönetim danışma kurulunun (Verwaltungsbeirat) büyüklüğünü kat malikleri kararla belirler.
Eskiden danışma kurulu tam olarak üç üyeden oluşurdu. Bugün tek bir üye de mümkündür. Kurulun birden fazla üyesi varsa bir başkan ve bir başkan vekili belirlenmelidir. Tek sayıda üye, kurul içinde karar almayı kolaylaştırır. Topluluk yönetmeliğiniz (Gemeinschaftsordnung) sabit bir sayı içeriyorsa bu düzenleme geçerlidir.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Danışma kurulu ücret veya masraf karşılığı alır mı?
Yönetim danışma kurulu (Beirat) kural olarak gönüllü çalışır. Kat malikleri masrafların karşılanmasına (Auslagenersatz) veya ücret (Vergütung) ödenmesine karar verebilir.
Olağan masraflar örneğin yol veya posta giderleridir. Dikkat: Ücret alan kişi, sorumluluğun kast ve ağır ihmalle sınırlandırılması avantajını kaybeder. Küçük bir götürü ödemenin (Pauschale) bile ücret sayılıp sayılmadığı kesin olarak açıklığa kavuşmamıştır. Bu nedenle her ödemenin türünü ve tutarını açıkça kararla belirleyin.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 3 WEG
Danışma kurulu belge denetimine (Belegprüfung) nasıl hazırlanır?
Yöneticiyle bir denetim randevusu ayarlayın. Yıllık hesap dökümünün (Jahresabrechnung), yıllık bütçe planının (Wirtschaftsplan), varlık raporunun (Vermögensbericht), hesap özetlerinin ve belgelerin size önceden sunulmasını isteyin.
Önce yıl sonundaki hesap bakiyelerini varlık raporu ve yedek akçe (Rücklage) ile karşılaştırın. Ardından örneklem yoluyla kontrol edin: büyük kalemler, olağandışı tutarlar ve yeni hizmet sağlayıcılar. Giderlerin doğru dağıtım anahtarına göre dağıtılıp dağıtılmadığına ve kararların uygulanıp uygulanmadığına dikkat edin. Sorularınızı not edin ve yöneticinin yanıtlamasını isteyin. Sonucu toplantı için yazılı bir görüşte (Stellungnahme) kayda geçirin. Denetim rehberimizi [Rehberler] altında bulabilirsiniz.
Yasal dayanak§ 29 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG
Aidat, hesap dökümü ve yedek akçe
Aylık aidat (Hausgeld) nedir ve neleri kapsar?
Aylık aidat (Hausgeld), her kat malikinin topluluğa çoğunlukla aylık olarak ödediği avans ödemedir. Ortak mülkiyetin (Gemeinschaftseigentum) cari giderlerini ve bakım-onarım yedek akçesine (Erhaltungsrücklage) aktarılan payı karşılar.
Tutarı, kat malikleri toplantısı (Eigentümerversammlung) yıllık bütçe planına (Wirtschaftsplan) dayanarak belirler. Tipik kalemler yönetici ücreti, bina sigortası, bina görevlisi (Hausmeister), kış hizmeti (Winterdienst), ortak alan elektriği, su, çöp ve çoğu zaman ısınma giderleridir. Oberland’da kar ve buzlanma nedeniyle kış hizmeti çoğu zaman belirgin bir yer tutar. Emlak vergisi (Grundsteuer) ve kendi bağımsız bölümünüzün (Sondereigentum) giderleri kural olarak buna dahil değildir; bunları kendiniz karşılarsınız. Ev sahibi olarak aidatın yalnızca bir kısmını yan gider (Betriebskosten) olarak kiracılara yansıtabilirsiniz.
Yasal dayanak§ 16 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 und 5 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 3 WEG§ 556 Abs. 1 BGB
Yıllık bütçe planı (Wirtschaftsplan) nedir?
Yıllık bütçe planı (Wirtschaftsplan), topluluğun bir takvim yılı için yaptığı gider planlamasıdır. Aidat avanslarınıza (Hausgeldvorschüsse) ilişkin kararın temelini oluşturur.
Planı yönetici hazırlar ve tahmini gelir ve giderleri listeler. Tüm rakamlar hakkında değil, giderlerin karşılanmasına ve yedek akçelere yönelik avanslar hakkında karar alınır. Yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) planı karardan önce incelemeli ve görüş bildirmelidir. İyi bir plan, örneğin enerji veya sigortadaki öngörülebilir fiyat artışlarını dikkate alır. Böylece sonraki yıl yüksek ek ödemelerden kaçınırsınız.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 1 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Kat malikleri toplantısı yıllık hesap dökümüyle ilgili neye karar verir?
Kat malikleri yalnızca ek ödemeler (Nachschüsse) veya avansların uyarlanması hakkında karar verir. Bu, gerçek giderleriniz ile hâlihazırda ödediğiniz aylık aidat (Hausgeld) arasındaki farktır (bakiye).
Yönetici yıllık hesap dökümünü (Jahresabrechnung), yıllık bütçe planının (Wirtschaftsplan) hesabı olarak hazırlar. Döküm ayrıca yılın gelir ve giderlerini içerir. Bu nedenle genel hesaptaki hatalar kararı otomatik olarak geçersiz kılmaz. Belirleyici olan esas olarak, ek ödeyeceğiniz veya geri alacağınız tutarın doğru olup olmadığıdır. Yönetim danışma kurulu (Beirat) dökümü karardan önce incelemelidir.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 2 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Yıllık hesap dökümü ne zamana kadar hazır olmalıdır?
Kanun sabit bir süre öngörmez. Yalnızca yıllık hesap dökümünün (Jahresabrechnung) takvim yılı sona erdikten sonra hazırlanmasını şart koşar.
Yargı kararlarında ve hukuk literatüründe ağırlıklı görüş, dökümün makul bir süre içinde, çoğunlukla sonraki yılın ilk aylarında hazır olması gerektiği yönündedir. Yönlendirici ölçü olarak sıklıkla sonraki yılın yaklaşık ortasına kadar bir süre belirtilir. Ancak bu katı bir sınır değildir ve özel durumlar daha uzun bir süreyi haklı kılabilir. Çoğu zaman yönetici sözleşmesi (Verwaltervertrag) veya bölünme beyanı (Teilungserklärung) somut bir tarih belirler. Bizde geçerli olan: [Yönetici sözleşmesine göre tarih].
Yasal dayanak§ 28 Abs. 2 WEG
Varlık raporunda (Vermögensbericht) neler yer alır?
Varlık raporu (Vermögensbericht), yedek akçelerin durumunu ve topluluğun başlıca varlıklarını gösterir. Yönetici bu raporu her takvim yılından sonra hazırlamak ve her kat malikine sunmak zorundadır.
Varlık raporu hakkında karar alınmaz; rapor sizi bilgilendirme amacı taşır. Tipik olarak bakım-onarım yedek akçesi (Erhaltungsrücklage), banka bakiyeleri, örneğin aidat borçlarından kaynaklanan açık alacaklar ve borçlar hakkında bilgiler içerir. Alıcı adayları için, bir topluluğun mali durumunu değerlendirmede önemli bir belgedir.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 4 WEG
Bakım-onarım yedek akçesi ne kadar olmalıdır?
Kanun uygun bir bakım-onarım yedek akçesi (Erhaltungsrücklage) şart koşar, ancak sabit bir tutar belirtmez. Tutarı kat malikleri kararla belirler.
Eskiden kullanılan “Instandhaltungsrücklage” terimi, 2020 WEG reformundan bu yana “Erhaltungsrücklage” olarak adlandırılmaktadır. Uygun olan, binanın yaşına, durumuna ve donanımına uyan tutardır. Belirleyici olan çatı, cephe, ısıtma sistemi, pencereler veya asansörde öngörülebilir çalışmalardır. Oberland’da kar, don ve şiddetli yağışın yaratacağı yükleri hesaba katmalısınız. Çok düşük bir yedek akçe, ileride çoğu zaman olağanüstü katkı paylarına (Sonderumlagen) yol açar.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 1 WEG
Olağanüstü katkı payı (Sonderumlage) ne zaman alınabilir ve satışta kim öder?
Topluluğun ek paraya ihtiyacı varsa ve kat malikleri buna karar verirse olağanüstü katkı payı (Sonderumlage) alınabilir. Kural olarak, katkı payının vadesi geldiğinde (Fälligkeit) malik kimse o öder.
Tipik nedenler beklenmedik onarımlar veya çok düşük bir yedek akçedir. Hukuken olağanüstü katkı payı, kat maliklerinin karar verdiği ek bir avanstır. Karar toplam tutarı, dağılımı ve vade tarihini belirlemelidir. Satışta, topluluğa karşı karar tarihi değil, vade tarihindeki mülkiyet belirleyicidir. Alıcı ile satıcının kendi aralarında kararlaştırdıkları hususlar satış sözleşmesine (Kaufvertrag) yazılmalıdır.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 1 und 3 WEG§ 16 Abs. 2 WEG
Gider dağılımı kararla değiştirilebilir mi?
Evet. Kat malikleri, tek tek giderler veya belirli gider türleri için kanunun veya bölünme beyanının (Teilungserklärung) öngördüğünden farklı bir dağılıma karar verebilir.
Farklı bir düzenleme yoksa dağılım ortak mülkiyet paylarına (Miteigentumsanteile) göre yapılır. BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 2024 yılında böyle bir kararın tek tek kat maliklerini tamamen yükten kurtarabileceğine veya ilk kez yük altına sokabileceğine hükmetmiştir. Yeni ölçüt uygun olmalı ve kimseyi haksız biçimde dezavantajlı duruma düşürmemelidir. Karara bağlanan davada, çift katlı park sistemlerinin (Doppelparker) bakım-onarım giderlerinin yalnızca bunların kısmi mülkiyet (Teileigentum) sahiplerine yüklenmesine izin verilmiştir. İkinci bir davada ise bir kat maliki, dairesindeki çatı pencerelerinin değiştirilmesinin bedelini tek başına ödemek zorunda kalmıştır. Yapısal değişiklikler için ayrı kurallar geçerlidir.
Yasal dayanak§ 16 Abs. 1 S. 2 WEG§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG§ 16 Abs. 3 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 22 Mart 2024 tarihli karar, V ZR 81/23BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 22 Mart 2024 tarihli karar, V ZR 87/23
Bir kat maliki aidatını ödemezse ne olur?
Topluluk, birikmiş aidat borcu (Hausgeldrückstand) için ihtarda bulunur ve dava açabilir. Bir icra belgesiyle (Titel), dairenin cebri icra yoluyla satışına (Zwangsversteigerung) kadar varan icra takibi yapabilir.
Genellikle önce ödeme hatırlatması ve ihtar, ardından ödeme emri süreci (Mahnverfahren) veya dava gelir. Cebri icra yoluyla satışta aidat alacakları bankalara göre öncelikli sıradadır. Bu öncelik, cari tutarlar ile haciz (Beschlagnahme) yılına ve ondan önceki iki yıla ait birikmiş borçlar için geçerlidir. Öncelik, belirlenen piyasa değerinin (Verkehrswert) en fazla yüzde 5’i ile sınırlıdır. Bu nedenle erken harekete geçmek diğer kat maliklerini korur.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 9a Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Yıllık hesap dökümüm yüksek bir ek ödeme gösteriyor. Ne yapabilirim?
Önce kişisel hesap dökümünüzü (Einzelabrechnung) inceleyin ve giderleri ile dağıtım anahtarını (Verteilerschlüssel) bir önceki yılla karşılaştırın. Sorularınız varsa belgeleri inceleyebilirsiniz.
Sık rastlanan nedenler artan enerji fiyatları, tek seferlik bir onarım veya çok düşük belirlenmiş avanslardır. Belirsizliklerin toplantıda açıklığa kavuşturulabilmesi için toplantıdan önce bizimle veya yönetim danışma kuruluyla (Beirat) görüşün. Kararın yanlış olduğunu düşünüyorsanız, karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde (Amtsgericht) iptal davası açabilirsiniz. Davanın gerekçesini iki ay içinde sunmanız gerekir. Tutarı tek seferde ödeyemiyorsanız bir taksit anlaşması isteyin. Bunun mümkün olup olmadığına [yetkili birim] karar verir.
Yasal dayanak§ 28 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 45 WEG§ 44 Abs. 1 WEG
Yıllık hesap dökümündeki giderleri vergiden düşebilir miyim?
Evet, dairesinde kendisi oturan malikler ev içi hizmetleri (haushaltsnahe Dienstleistungen) ve zanaatkâr hizmetlerini (Handwerkerleistungen) § 35a EStG uyarınca beyan edebilir. Birçok yönetici bu tutarları yıllık hesap dökümünde (Jahresabrechnung) veya ayrı bir belgede ayrıca gösterir.
Yalnızca işçilik giderleri indirimden yararlanır, malzeme yararlanmaz. Kanun, giderlerin yüzde 20’sini vergi indirimi olarak tanır; üst sınır hizmetin türüne göre değişir. Tipik kalemler bina görevlisi, merdiven boşluğu temizliği, kış hizmeti ve ortak mülkiyetteki zanaatkâr işleridir. BFH (Almanya Federal Maliye Mahkemesi) 2023’te karara bağladığı üzere, kiracılar da bu indirimi yan gider hesap dökümleri (Betriebskostenabrechnung) üzerinden kullanabilir. Kiraya verilen dairelerde § 35a ev sahibi için geçerli değildir, çünkü giderler onun açısından gelir elde etmeye yönelik giderlerdir (Werbungskosten). Ayrıntıları lütfen vergi danışmanınızla netleştirin.
Yasal dayanak§ 35a Abs. 2, 3 und 5 EStG
Yargı kararlarıBFH (Almanya Federal Maliye Mahkemesi), 20 Nisan 2023 tarihli karar, VI R 24/20
Kat maliki olarak belgeleri inceleyebilir miyim?
Evet. Her kat maliki, faturalar, sözleşmeler ve hesap özetleri dahil yönetim belgelerini (Verwaltungsunterlagen) incelemeyi talep edebilir.
Talep topluluğa yöneltilir ve yönetici tarafından yerine getirilir. Bunun için özel bir gerekçeye ihtiyacınız yoktur. İstediğiniz belgelerin hazır olması için en iyisi bir randevu ayarlamanızdır. Yönetim danışma kurulu (Verwaltungsbeirat) ayrıca hesap dökümünü karar alınmadan önce inceler. İncelemeyi Oberammergau’da yerinde veya dijital olarak nasıl sağladığımız: [Belge inceleme süreci].
Yasal dayanak§ 18 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Yapısal değişiklikler ve ortak mülkiyet
Bağımsız bölüme (Sondereigentum) ve ortak mülkiyete (Gemeinschaftseigentum) neler dahildir?
Bağımsız bölüm (Sondereigentum), daireniz ve dairenin içindeki, başkalarını veya binanın dış görünümünü etkilemeden değiştirilebilen yapı elemanlarıdır. Binanın varlığı ve güvenliği için gerekli olan her şey ortak mülkiyette (Gemeinschaftseigentum) kalır.
Ortak mülkiyete örneğin çatı, cephe, taşıyıcı duvarlar, merdiven boşluğu ve ana tesisat hatları dahildir. BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi) kararına göre daire giriş kapıları zorunlu olarak ortak mülkiyete aittir. Pencereler de dış kabuğun bir parçası olarak kural olarak ortak mülkiyete dahildir. Balkonda iç alan çoğunlukla bağımsız bölümdür; buna karşın balkon plakası, korkuluk ve su yalıtımı ortak mülkiyettir. Bölünme beyanı (Teilungserklärung) bu tür yapı elemanlarına ilişkin giderleri ve yükümlülükleri farklı düzenleyebilir. Bu nedenle bölünme beyanınızı her zaman kontrol edin.
Yasal dayanak§ 5 Abs. 1 bis 3 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 25 Ekim 2013 tarihli karar, V ZR 212/12
Kat mülkiyetli dairede onarımları kim öder?
Ortak mülkiyetteki (Gemeinschaftseigentum) onarımları, aksi düzenlenmemişse, kural olarak topluluk öder ve bu giderler ortak mülkiyet paylarına (Miteigentumsanteile) göre dağıtılır. Bağımsız bölümdeki (Sondereigentum) onarımları ise kendiniz ödersiniz.
Topluluk ortak mülkiyeti usulüne uygun şekilde korumak zorundadır ve alınacak önlemlere karar verir. Bölünme beyanı (Teilungserklärung) veya bir karar, belirli giderleri tek tek kat maliklerine yükleyebilir; örneğin pencereler veya balkonlar için. Dolayısıyla somut durumda paylaştırma beklenenden farklı olabilir. Bu nedenle bir iş vermeden önce sorumluluğu yönetimle netleştirin.
Yasal dayanak§ 16 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 22 Mart 2024 tarihli karar, V ZR 81/23BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 22 Mart 2024 tarihli karar, V ZR 87/23
Yapısal değişiklik (bauliche Veränderung) için nasıl başvururum?
Talebinizin kat malikleri toplantısının (Eigentümerversammlung) gündemine alınması için yönetime yazılı bir başvuru yapın. Önleme izin verip vermeyeceklerine kat malikleri kararla karar verir.
Yapısal değişiklik (bauliche Veränderung), ortak mülkiyetin salt korunmasının ötesine geçen her şeydir. Önlemi ayrıntılı olarak tanımlayın ve planları, fotoğrafları veya bir teklifi ekleyin. Önlem kimseyi kaçınılmaz ölçünün ötesinde etkilemiyorsa izin verilmesini (Gestattung) talep de edebilirsiniz. Tesisi köklü biçimde değiştiren veya bir kat malikini rızası olmadan hakkaniyete aykırı şekilde dezavantajlı duruma düşüren değişikliklere izin verilmez. Çalışmalara ancak karar alındıktan sonra başlayın.
Yasal dayanak§ 20 Abs. 1, 3 und 4 WEG
Hangi yapısal değişiklikleri talep edebilirim?
Engelsiz erişim (Barrierefreiheit), elektrikli araç şarjı, hırsızlığa karşı koruma, hızlı internet bağlantısı ve fişli güneş enerjisi cihazları (Steckersolargeräte) için uygun önlemler talep edebilirsiniz. Bu durumda topluluk yalnızca uygulamanın nasıl yapılacağına karar verir.
Kanun bu beş amacı açıkça sayar. Fişli güneş enerjisi cihazları Ekim 2024’ten beri bu listeye eklenmiştir. Kat malikleri uygulamanın şekline, örneğin uzman firmaya, hat güzergâhına veya konuma karar verir. Giderleri kural olarak başvuru sahibi olarak siz karşılarsınız. Kiracıların da ev sahiplerine karşı benzer bir hakkı vardır, ancak fiber internet bağlantısı bu hakkın kapsamında değildir. Önlem ev sahibinden beklenemeyecek nitelikteyse bu hak ortadan kalkar.
Yasal dayanak§ 20 Abs. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Yapısal bir değişikliğin giderlerini kim karşılar?
Bir önleme izin verilmesini sağlayan veya bunu talep eden kişi, kural olarak giderleri tek başına öder. Önlem nitelikli çoğunlukla (qualifizierte Mehrheit) kararlaştırılmışsa veya makul bir süre içinde kendini amorti ediyorsa tüm kat malikleri öder.
Nitelikli çoğunluk, kullanılan oyların üçte ikisinden fazlası ve tüm ortak mülkiyet paylarının (Miteigentumsanteile) yarısı anlamına gelir. Bu kural orantısız giderlerde uygulanmaz. Diğer tüm durumlarda yalnızca onay veren kat malikleri öder ve yararlanma hakkı da yalnızca onlara aittir. Sonradan yararlanmak isteyen kişi, uygun bir denkleştirme karşılığında bunu talep edebilir. Kat malikleri farklı bir dağılıma karar verebilir, ancak önleme dahil olmayan hiç kimseye gider yükleyemez.
Yasal dayanak§ 21 Abs. 1 bis 5 WEG
Yeraltı otoparkına (Tiefgarage) şarj ünitesi (Wallbox) kurabilir miyim?
Evet, uygun bir şarj imkânı için kanuni bir hakkınız vardır. Kurulumun nasıl yapılacağına kat malikleri topluluğu (WEG) karar verir.
Otopark yeri, güç ve hat güzergâhına ilişkin bilgileri içeren bir başvuru yapın. Topluluk örneğin uzman firma, yük yönetimi (Lastmanagement) ve yangın güvenliği konusunda şartlar koyabilir. Kurulum ve işletme giderlerini kural olarak siz karşılarsınız. Birden fazla kat maliki şarj ünitesi planlıyorsa, ortak bir temel altyapı kurulumu çoğu zaman daha mantıklıdır. Kiracıların ev sahiplerinden izin almaları gerekir. Önlem ev sahibinden beklenemeyecek nitelikte olmadığı sürece, kural olarak bu izni isteme hakları vardır.
Yasal dayanak§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Kat mülkiyetli daireme balkon tipi güneş enerjisi santrali (Balkonkraftwerk) takabilir miyim?
Evet, Ekim 2024’ten bu yana fişli güneş enerjisi cihazları (Steckersolargeräte) ayrıcalıklı önlemler arasındadır. Ancak montajın şekline ilişkin olarak yine de kat maliklerinin kararına ihtiyacınız vardır.
Sistem uygunsa topluluk artık kurulumun kendisini reddedemez, ancak yer, sabitleme ve görünüm konusunda şartlar koyabilir. Bu nedenle önceden yönetime başvuru yapın. Özellikle Oberland’daki föhn fırtınaları ve kar yükü nedeniyle güvenli bir sabitlemeye dikkat edin. Giderleri kendiniz karşılarsınız. Kiracıların da, sistem ev sahibinden beklenebilir olduğu ölçüde, ev sahiplerine karşı benzer bir hakkı vardır. Tescilli tarihi bir yapıda (Baudenkmal) ayrıca anıt koruma mevzuatına göre izin (denkmalrechtliche Erlaubnis) gerekebilir.
Yasal dayanak§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGBArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
Tente (Markise) veya klima takabilir miyim?
Her ikisi de kural olarak yapısal değişikliktir (bauliche Veränderung) ve kat maliklerinin kararını gerektirir. Önlem kimseyi kaçınılmaz ölçünün ötesinde etkilemiyorsa izin verilmesini (Gestattung) talep edebilirsiniz.
BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi) Temmuz 2026’da, başka hiçbir kat maliki kaçınılmaz ölçünün ötesinde etkilenmiyorsa bir kat malikinin split klima cihazına izin verilmesini kural olarak talep edebileceğine hükmetmiştir. Tekniğine uygun yapılmış bir cephe delinmesi de bunu otomatik olarak engellemez. Beklenen çalışma sesleri kural olarak bu talebe engel değildir; ancak ileride ortaya çıkan rahatsızlıklara karşı önlem istenebilir. Tentelerde genellikle görünüm ve bütünlüklü tasarım belirleyicidir. Koruma altındaki yapı topluluklarında (Ensemble) ve tescilli tarihi yapılarda (Baudenkmal) ayrıca anıt koruma izni (Denkmalerlaubnis) gerekebilir.
Yasal dayanak§ 20 Abs. 1 und 3 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEGArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 17 Temmuz 2026 tarihli karar, V ZR 162/25
Ortak mülkiyet için kendim bir usta çağırabilir miyim?
Kural olarak hayır. Ortak mülkiyetteki (Gemeinschaftseigentum) işlere topluluk karar verir; yalnızca doğrudan tehdit eden bir zarar durumunda acil önlemleri (Notmaßnahmen) kendiniz alabilirsiniz.
Acil önleme bir örnek, hafta sonu meydana gelen bir su borusu patlamasıdır. Her durumda, acil önlemleri kendisi de alabilen yönetimi hemen bilgilendirin. Zorunluluk olmadan kendi başına iş veren kişi, giderleri kendisinin karşılaması riskini alır. Yargı kararlarına göre bu, kişi yanlışlıkla kendini yetkili sanmış olsa bile geçerlidir. Acil durum numaramız: [Acil durum numarası].
Yasal dayanak§ 18 Abs. 3 WEG§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 14 Haziran 2019 tarihli karar, V ZR 254/17
Ortak mülkiyete zarar verdim. Ne yapmalıyım?
Ortak mülkiyette (Gemeinschaftseigentum) oluşan zararı hemen yönetime bildirin ve tehlike varsa ilgili yeri emniyete alın. Kusuruyla zarara yol açan kişi, kural olarak zararı tazmin etmek zorundadır.
Fotoğraf çekin, tarihi ve olayın nasıl gerçekleştiğini not edin. Özel sorumluluk sigortanızı (private Haftpflichtversicherung) bilgilendirin ve zararı karşılayıp karşılamayacağını netleştirin. Akut bir acil durum dışında onarımı kendiniz yaptırmayın. Zararın giderilmesine topluluk karar verir ve tazminat talebini ileri sürer. Kiracılar ayrıca ev sahiplerine başvurur.
Yasal dayanak§ 14 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 3 WEG§ 9a Abs. 2 WEG§ 280 Abs. 1 BGB§ 823 Abs. 1 BGB
Kat malikleri topluluğunun hangi sigortalara ihtiyacı vardır?
Usulüne uygun yönetim, yeni değer üzerinden bir bina sigortası (Gebäudeversicherung) ve bir bina ve arsa sahibi sorumluluk sigortası (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) gerektirir. Doğal afet sigortası (Elementarschadenversicherung) şu anda kanuni bir zorunluluk değildir, ancak Oberland’da mutlaka değerlendirilmelidir.
Bina sigortası genellikle yangın, tesisat suyu hasarı, fırtına ve doluyu kapsar. Taşkın, şiddetli yağış, kar basıncı veya çığ kaynaklı zararlar yalnızca doğal afet ek teminatıyla (Elementarbaustein) sigortalıdır. Loisach, Isar ve Ammer boyunca taşkın riski gerçektir. Doğal afet sigortası için kanuni bir zorunluluk siyasi olarak tartışılmaktadır, ancak şimdiye kadar kabul edilmemiştir. Danışma kurulu için bir mali zarar sorumluluk sigortası ve ısıtma yakıtı tankları (Öltanks) varsa bir su kirliliği sorumluluk sigortası (Gewässerschadenhaftpflicht) da yararlı olabilir.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
Anıt koruma (Denkmalschutz) kapsamında, örneğin Oberammergau’daki boyalı evlerde neler geçerlidir?
Tescilli tarihi bir yapıyı (Baudenkmal) değiştirmek isteyen kişi, kural olarak anıt koruma mevzuatına göre izin (denkmalrechtliche Erlaubnis) almak zorundadır. Eviniz tescilli tarihi bir yapıysa bu, Lüftlmalerei (geleneksel cephe resmi) bulunan cepheleri, pencereleri ve çatıları da kapsar.
Bir anıtın yakınındaki tesisler de, anıtın görünümünü etkileyebilecek nitelikteyse izne tabidir. Örneğin tarihi bir kent merkezi gibi bir yapı topluluğunda (Ensemble), değişiklik tek bir anıt yapıyı ilgilendiriyorsa veya yapı topluluğunun görünümünü etkiliyorsa izin almanız gerekir. Kanun, örneğin bir anıtın yakınında renk düzeni değiştirilmeden yapılan belirli işler gibi, izin gerektirmeyen bazı durumları sayar. Önlem için yapı ruhsatı (Baugenehmigung) gerekiyorsa ayrı bir izne gerek kalmaz. Bu durumda anıt koruma, yapı ruhsatı sürecinde birlikte incelenir. Önlemleri erkenden ilçe idaresindeki (Landratsamt) alt anıt koruma makamıyla (Untere Denkmalschutzbehörde) netleştirin. Kat malikleri topluluğunda (WEG) ayrıca kat maliklerinin kararı gerekir.
Yasal dayanakArt. 6 Abs. 1, 3 und 5 BayDSchG§ 20 Abs. 1 WEG
Isınma, enerji ve teknik
Isınma ve sıcak su giderleri nasıl dağıtılır?
Giderlerin en az yüzde 50’si ve en fazla yüzde 70’i ölçülen tüketime göre dağıtılır. Geri kalanı konut veya kullanım alanına göre dağıtılır; ısınma giderlerinde binanın brüt hacmine (umbauter Raum) göre dağıtım da mümkündür.
Bunu ısınma için § 7 Abs. 1 HeizkostenV, sıcak su için § 8 Abs. 1 HeizkostenV düzenler (Isınma Giderleri Yönetmeliği, Heizkostenverordnung). Bu aralık içinde dağıtım anahtarını bina maliki, kat malikleri topluluğunda (WEG) ise topluluk belirler. Isınma giderleri için, 1994 tarihli Isı Yalıtımı Yönetmeliği’ni (Wärmeschutzverordnung) karşılamayan ve açıkta kalan boruları büyük ölçüde yalıtılmış, sıvı yakıt veya gazla ısıtılan binalarda tüketime göre yüzde 70’lik sabit bir oran geçerlidir. Tüketim ölçümünden istisnalar yalnızca § 11 HeizkostenV uyarınca özel durumlarda, örneğin metrekare başına yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı 15 kWh’nin altında olduğunda söz konusudur.
Yasal dayanak§ 7 Abs. 1 HeizkostenV§ 8 Abs. 1 HeizkostenV§ 11 Abs. 1 HeizkostenV
Isınma gideri paylaştırıcıları ve ısı sayaçlarının 2026 sonuna kadar uzaktan okunabilir olması gerekiyor mu?
Evet. Uzaktan okunabilir olmayan ısınma gideri paylaştırıcıları (Heizkostenverteiler) ve ısı sayaçları (Wärmezähler) 31 Aralık 2026’ya kadar sonradan donatılmalı veya değiştirilmelidir.
Bu kural § 5 Abs. 3 HeizkostenV hükmünde yer alır. Uzaktan okunabilir (fernablesbar), sayaçları okumak için artık kimsenin dairenize girmesi gerekmediği anlamına gelir. Yeni takılan cihazların 1 Aralık 2021’den beri uzaktan okunabilir olması, 1 Aralık 2022’den beri ise ayrıca bir akıllı sayaç ağ geçidine (Smart-Meter-Gateway) bağlanabilmesi ve diğer üreticilerin cihazlarıyla uyumlu olması zorunludur. İstisna yalnızca, dönüşümün somut durumda teknik olarak mümkün olmaması ya da orantısız bir masraf veya hakkaniyete aykırı bir mağduriyet (unbillige Härte) anlamına gelmesi hâlinde geçerlidir. Sonradan donatım yapılmamışsa kiracılar ısınma giderlerindeki paylarını yüzde 3 oranında indirebilir (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Binanızdaki durumu netleştirmek isterseniz bize başvurun.
Yasal dayanak§ 5 Abs. 2 HeizkostenV§ 5 Abs. 3 HeizkostenV§ 5 Abs. 5 HeizkostenV§ 12 Abs. 1 HeizkostenV
Neden her ay bir tüketim bilgisi alıyorum?
Binada uzaktan okunabilir sayaçlar (fernablesbare Zähler) takılıysa, bina maliki (Gebäudeeigentümer) 2022’den beri size tüketiminizi her ay bildirmek zorundadır.
Bu yükümlülük § 6a HeizkostenV hükmünden doğar. Tüketim bilgisi (Verbrauchsinformation), son aydaki tüketiminizi kilovatsaat cinsinden gösterir. Bu tüketimi önceki ayla, bir önceki yılın aynı ayıyla ve ortalama bir kullanıcıyla karşılaştırır. Bildirim çoğunlukla ölçüm hizmeti (Messdienst) tarafından uygulama, portal veya e-posta yoluyla gönderilir. Böylece tüketiminizin artıp artmadığını erkenden fark edersiniz.
Yasal dayanak§ 6a Abs. 1 HeizkostenV§ 6a Abs. 2 HeizkostenV
Isınma giderlerimi ne zaman indirebilirim?
Giderler Isınma Giderleri Yönetmeliği’ne (Heizkostenverordnung) aykırı olarak tüketime bağlı şekilde hesaplanmazsa, kiracılar paylarını yüzde 15 indirebilir. Zorunlu uzaktan okunabilir cihazlar veya zorunlu tüketim bilgileri eksikse, indirim her biri için yüzde 3’tür.
Bu indirim hakkı (Kürzungsrecht) § 12 Abs. 1 HeizkostenV hükmünde düzenlenmiştir. Yüzde 3’lük indirim, § 5 Abs. 2 veya 3’e aykırı olarak uzaktan okunabilir donanım kurulmamışsa geçerlidir. Aynı durum, § 6a uyarınca verilmesi gereken bilgilerin hiç veya eksiksiz bildirilmemesi hâlinde de geçerlidir. Ev sahibi CO2 maliyet payını ayrıca göstermezse, yüzde 3’lük bir indirim hakkı daha doğar (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Bu indirim hakları, kat maliki (Wohnungseigentümer) ile kat malikleri topluluğu (Gemeinschaft) arasında geçerli değildir.
Yasal dayanak§ 12 Abs. 1 HeizkostenV§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG
Isınmadaki CO2 maliyetlerini kim üstlenir?
Konut binalarında ev sahibi ve kiracı, CO2 maliyetlerini kademeli bir modele (Stufenmodell) göre paylaşır. Bina ne kadar kötü durumdaysa ev sahibi o kadar fazla öder.
Ev sahibi (Vermieter), her yıl metrekare konut alanı başına CO2 emisyonunu belirler (§ 5 CO2KostAufG). Kanun ekindeki tablo, yılda metrekare başına 12 kg’ın altında yüzde 0 ev sahibi payından 52 kg CO2 ve üzerinde yüzde 95’e kadar uzanır. Kat malikleri topluluğunda (WEG) topluluk, ısınma giderlerini CO2 maliyetleriyle birlikte önce tüm maliklere dağıtır. Dairesini kiraya veren malik, ardından kiracıyla yaptığı hesap dökümünde kendi payını düşer ve sınıflandırmayı ve hesaplamayı gösterir (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Bunun için gerekli değerler genellikle ölçüm hizmetinin ısınma gideri hesap dökümünde (Heizkostenabrechnung) yer alır.
Yasal dayanak§ 5 CO2KostAufG§ 7 Abs. 1 und 3 CO2KostAufGAnlage (zu den §§ 5 bis 7) CO2KostAufG
Isıtma sistemi değişiminde yüzde 65 kuralı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Bina Modernizasyon Kanunu (Gebäudemodernisierungsgesetz) ile yüzde 65 zorunluluğu 29 Temmuz 2026’da kaldırıldı. Ancak yeni doğalgaz, fuel-oil veya sıvılaştırılmış gaz ısıtma sistemleri 2029’dan itibaren kademeli olarak iklim dostu yakıtlar kullanmak zorundadır.
Bina Enerji Kanunu (Gebäudeenergiegesetz), 29 Temmuz 2026’dan beri Bina Modernizasyon Kanunu (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG) adını taşımaktadır. § 71’deki eski yüzde 65 kuralı kaldırılmıştır. Mevcut binalarda ısıtma sistemi değişiminde (Heizungstausch) § 42 GModG uyarınca doğalgaz, fuel-oil, ısı pompası, biyokütle, bölgesel ısıtma (Fernwärme) ve diğer çözümler arasında seçim yapabilirsiniz. 29 Temmuz 2026’dan sonra mevcut bir binaya doğalgaz, fuel-oil veya sıvılaştırılmış gaz ısıtması kuran kişi, § 43 GModG uyarınca ısının 2029’dan itibaren en az yüzde 10’unu, 2030’dan itibaren yüzde 15’ini, 2035’ten itibaren yüzde 30’unu ve 2040’tan itibaren yüzde 60’ını biyometan, biyo-yağ, biyojenik sıvılaştırılmış gaz veya hidrojenden üretmek zorundadır. Bir güneş enerjisi sistemi veya ısı pompalı hibrit ısıtma bu yükümlülüğü tamamen ya da kısmen karşılayabilir. Böyle bir sisteme sahip kiralık dairelerde ev sahibi ve kiracı, belirli ek maliyetleri 2028 ve 2029’dan itibaren yarı yarıya paylaşır (§ 5a CO2KostAufG). Karar vermeden önce, teşvikler ve sonraki maliyetler konusunda da danışmanlık alın.
Yasal dayanak§ 42 GModG§ 43 Abs. 1, 3 und 5 GModG§ 5a CO2KostAufG
Belediye ısı planlaması binamız için ne anlama geliyor?
Belediye ısı planlaması (kommunale Wärmeplanung), gelecekte örneğin nerede bir ısı şebekesi (Wärmenetz) kurulabileceğini gösterir. Nüfusu 100.000’e kadar olan belediyelerde, yani Oberland’deki tüm yerleşim yerlerinde, ısı planının 30 Haziran 2028’e kadar hazırlanmış olması gerekir.
Süreler, Isı Planlaması Kanunu’nun (Wärmeplanungsgesetz) § 4 Abs. 2 hükmünde yer alır. Nüfusu 100.000’den fazla olan belediyeler için son tarih 30 Haziran 2026 idi. Nüfusu 10.000’in altındaki belediyeler için eyaletler basitleştirilmiş bir usul ve birden fazla belediyenin ortak planlama yapmasını öngörebilir. Isı planı (Wärmeplan) sizi doğrudan ısıtma sistemini değiştirmekle yükümlü kılmaz. Bina Modernizasyon Kanunu’ndaki (Gebäudemodernisierungsgesetz) yüzde 65 kuralının kaldırılmasından bu yana ısı planına bağlı bir ısıtma yükümlülüğü de kalmamıştır. Ancak ısı planı, örneğin bir bölgesel ısıtma (Fernwärme) bağlantısını beklemenin mantıklı olup olmadığı gibi kararlarınız için önemli bir temeldir. Güncel durum hakkında bilgiyi belediyenizden alabilirsiniz.
Yasal dayanak§ 4 Abs. 2 und 3 WPG§ 22 WPG
Enerji kimlik belgesine ne zaman ihtiyacım var?
Satış, kiraya verme, hasılat kirasına verme (Verpachtung) ve leasing durumlarında. Enerji kimlik belgesini (Energieausweis) en geç mülk gösteriminde (Besichtigung) ibraz etmeniz ve sözleşme yapıldıktan sonra teslim etmeniz gerekir.
Bu konu § 80 Abs. 3 ila 5 GModG hükmünde düzenlenmiştir; 28 Temmuz 2026’ya kadar aynı madde numaralarıyla Bina Enerji Kanunu (Gebäudeenergiegesetz, GEG) geçerliydi. İbraz, gösterim sırasında iyi görünen bir yere asılarak da yapılabilir. Gösterim yapılmazsa enerji kimlik belgesini (Energieausweis) gecikmeksizin ibraz edersiniz. 31 Aralık 2026’ya kadar, beşten az daireli ve yapı ruhsatı başvurusu (Bauantrag) 1 Kasım 1977’den önce yapılmış konut binaları için çoğunlukla ihtiyaç esaslı enerji kimlik belgesi (Bedarfsausweis) gerekir. 1 Ocak 2027’den itibaren yeni kurallar geçerlidir: Yükümlülük o tarihten itibaren bir kira sözleşmesinin uzatılmasında da geçerli olur, 1977 öncesi binalara ilişkin özel kural kaldırılır. Bir enerji kimlik belgesi mevcutsa, gayrimenkul ilanının bile belgeden alınan zorunlu bilgileri içermesi gerekir (§ 87 GModG).
Yasal dayanak§ 80 Abs. 3 GModG§ 80 Abs. 4 GModG§ 80 Abs. 5 GModG§ 87 GModGArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Mülkünüzü satın →Dairenizi kiraya verin →Gayrimenkul danışmanı Oberammergau →
Bavyera’da duman dedektörlerini kim takmalı ve bakımını kim yapmalı?
Duman dedektörlerini (Rauchwarnmelder) takmak malikin (Eigentümer) görevidir. Çalışır durumda tutulmalarından doğrudan zilyet (unmittelbarer Besitzer), yani kiralık dairelerde kiracı sorumludur; malik bu görevi kendisi üstlenirse durum farklıdır.
Bu kural Art. 46 Abs. 4 BayBO hükmünde yer alır. Yatak odalarında, çocuk odalarında ve yaşam alanlarına (Aufenthaltsräume) açılan koridorlarda duman dedektörü (Rauchwarnmelder) bulunması zorunludur. Mevcut dairelerin 2017 sonuna kadar donatılmış olması gerekiyordu. Birçok malik ve kat malikleri topluluğu, montaj ve bakımı toplu olarak bir hizmet sağlayıcıya devreder. Böylece kontrol belgelenmiş olur ve kimsenin bunu kendisinin hatırlaması gerekmez.
Yasal dayanakArt. 46 Abs. 4 BayBO
Ev sahibi duman dedektörlerinin masraflarını kiracıya yansıtabilir mi?
Duman dedektörlerinin kiralama bedelini yansıtamaz. Bakım masrafları ise hâkim görüşe göre, kira sözleşmesinde öngörülmüşse diğer yan giderler (sonstige Betriebskosten) olarak kiracıya yansıtılabilir.
BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi) 11 Mayıs 2022’de, duman dedektörlerinin (Rauchwarnmelder) kiralama bedellerinin diğer yan giderler (sonstige Betriebskosten) olmadığına karar vermiştir (VIII ZR 379/20). Mahkemeye göre bu bedeller satın alma maliyetleriyle eşdeğerdir ve satın alma maliyetlerini ev sahibi üstlenir. Düzenli kontrol ve bakım ise ağırlıklı olarak § 2 Nr. 17 BetrKV kapsamında diğer yan giderler olarak kabul edilir. Bunun için kira sözleşmesinde açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Yasal dayanak§ 2 Nr. 17 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 11 Mayıs 2022 tarihli karar, VIII ZR 379/20
Binamızdaki içme suyunun lejyonella açısından test edilmesi gerekiyor mu?
Birçok çok daireli binada evet. Binada büyük bir sıcak su hazırlama sistemi (Großanlage zur Warmwasserbereitung) ve duşlar varsa, kiraya verme durumunda test en az üç yılda bir zorunludur.
Bu konu § 31 TrinkwV hükmünde düzenlenmiştir. Büyük sistem (Großanlage), hacmi 400 litreden fazla olan bir depo veya merkezi anlık ısıtıcı ya da ısıtıcı ile musluk arasındaki bir boruda 3 litreden fazla hacim bulunması hâlinde söz konusudur. Tek ve iki aileli evler bu kapsamın dışındadır. 100 ml’de 100 lejyonellalık teknik önlem değerine (technischer Maßnahmenwert) ulaşılırsa, işletmeci sağlık dairesini (Gesundheitsamt) bilgilendirmeli, nedeni araştırmalı, bir risk değerlendirmesi hazırlamalı ve önlem almalıdır (§ 51 TrinkwV). Test sonucu hakkında bina sakinleri bilgilendirilir.
Yasal dayanak§ 31 TrinkwV§ 51 TrinkwVAnlage 3 Teil II TrinkwV
Kalorifer arızalandı. Ne yapmalıyım?
Önce termostatı, sigortayı ve sistemin göstergesini kontrol edin. Ortam soğuk kalmaya devam ederse arızayı hemen bize veya mesai saatleri dışında [Acil servis numarası] numarasından bildirin.
Kiracılar ayıpları (Mängel) gecikmeksizin bildirmek zorundadır (§ 536c BGB). Bildiriminizde kaloriferin ne zamandan beri çalışmadığını ve yalnızca sizin dairenizin mi yoksa tüm binanın mı etkilendiğini belirtin. Ardından ısıtma tesisatçısını görevlendiririz. Kışın uzun süren bir arızada kiracı kirada indirim (Mietminderung) yapabilir; indirim oranı somut duruma bağlıdır. Dairede gaz ızgarası veya açık alevle ısınmayın.
Yasal dayanak§ 536 BGB§ 536c BGB
Hasarlar ve acil durumlar
Acil durum nedir ve kimi aramalıyım?
Acil durum (Notfall), insanlara veya binaya ani zarar verme tehlikesi olan durumdur; örneğin su borusu patlaması, gaz kokusu, tüm binada elektrik kesintisi veya kışın kalorifer arızası. Mesai saatleri dışında acil servisimizi [Acil servis numarası] numarasından arayın.
Yangın, yaralı veya gaz kokusu durumunda önce 112’yi arayın. Gaz kokusu varsa binayı terk edin ve hiçbir elektrik düğmesine basmayın. Su sızıntısında mümkünse ana vanayı kapatın. Damlayan bir musluk veya sıkışan bir kapı gibi durumları lütfen mesai saatleri içinde [Telefon numarası] numarasından veya [Bildirim portalı] üzerinden bildirin. Kat malikleri topluluğunda (WEG) her malik, doğrudan tehdit eden bir zararı önlemek için gerekli önlemleri kendisi alabilir (§ 18 Abs. 3 WEG).
Yasal dayanak§ 18 Abs. 3 WEG§ 536c BGB
Su hasarında masrafları kim öder?
Binada meydana gelen, örneğin şebeke suyundan kaynaklanan sigortalı hasarları genellikle bina sigortası (Gebäudeversicherung) karşılar. Mobilya ve kişisel eşyalardaki hasarları ise sakinin ev eşyası sigortası (Hausratversicherung) karşılar.
Kat malikleri topluluğunda (WEG), ortak mülkiyetin (Gemeinschaftseigentum) yeni değeri üzerinden uygun şekilde sigortalanması, usulüne uygun yönetimin (ordnungsmäßige Verwaltung) bir parçasıdır (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Bağımsız bölüm mülkiyetinin (Sondereigentum) bazı kısımları da çoğu zaman sigortaya dahildir; bunu sigorta sözleşmesi belirler. Taşıyıcı yapı elemanları ve ortak kullanılan borular her zaman ortak mülkiyete aittir (§ 5 Abs. 2 WEG). Hasarı hemen bildirin, fotoğrafını çekin ve hasar gören parçaları atmayın. Kat malikleri topluluğunda bina sigortasına (Gebäudeversicherung) hasar bildirimi yönetim üzerinden yapılır.
Yasal dayanak§ 5 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG§ 536c BGB
Gider tıkandı. Bununla kim ilgilenir?
Önce bir lavabo pompası deneyin. İşe yaramazsa veya birden fazla daire etkilenmişse tıkanıklığı bize bildirin.
Su birden fazla dairede veya bodrumda birikiyorsa sorun genellikle ortak borudadır. Bu durumda [Acil servis numarası] numaralı acil servisimize bildirilmesi gereken bir acil durum söz konusudur. Tıkanıklığın giderilmesinin masrafını kural olarak ev sahibi (Vermieter) üstlenir. Tıkanıklığa kanıtlanabilir şekilde kiracı neden olmuşsa, örneğin yemek artıkları veya hijyen ürünleriyle, kiracı sorumlu tutulabilir. Lütfen agresif boru temizleyicileri kullanmayın, bunlar borulara zarar verir.
Yasal dayanak§ 535 Abs. 1 BGB§ 280 Abs. 1 BGB
Anahtarımı kaybettim. Şimdi ne olacak?
Kaybı hemen bize bildirin. Merkezi kilit sisteminde (Schließanlage), kötüye kullanım tehlikesi olup olmadığını ve silindirlerin değiştirilmesi gerekip gerekmediğini kontrol ederiz.
Anahtarı nerede ve ne zaman kaybettiğinizi ve üzerinden adresin anlaşılıp anlaşılamadığını bize bildirin. Merkezi kilit sistemleri (Schließanlage) için yedek anahtar yalnızca güvenlik kartı (Sicherungskarte) karşılığında veya bizim onayımızla yaptırılabilir. Kayba kusuruyla neden olan kişi, yedek anahtarın ve duruma göre silindir değişiminin masraflarını da üstlenmek zorundadır. Sorumluluk sigortanızı (Haftpflichtversicherung) veya ev eşyası sigortanızı (Hausratversicherung) kontrol edin; bazı sözleşmeler anahtar kaybını karşılar. Hafta sonu dışarıda kalırsanız bir çilingir yardımcı olur; önceden fiyatı sorun.
Yasal dayanak§ 280 Abs. 1 BGB
Evimize hırsız girdi. Ne yapmalıyız?
110’dan polisi arayın ve mümkün olduğunca hiçbir şeye dokunmayın. Ardından hasarı bize ve ev eşyası sigortanıza (Hausratversicherung) bildirin.
Polisten dosya numarasını (Vorgangsnummer) alın. Ev eşyası sigortası (Hausratversicherung) genellikle çalınan eşyaların bir listesini ister; bu listeyi hızla iletin. Daire kapısı, pencere veya bina giriş kapısındaki hasarları bize bildirin, böylece onarım için görevlendirme yapılabilir. Kapı artık kilitlenemiyorsa, geçici olarak emniyete alınabilmesi için bunu mesai saatleri dışında [Acil servis numarası] numarasından bildirin.
Yasal dayanak§ 536c BGB
Dairemde küf var. Kim sorumlu?
Küfü (Schimmel), küçük lekeler olsa bile hemen bildirin. Nedenin bir yapı kusuru (Baumangel) mu yoksa havalandırma mı olduğunu uzman bir firmayla birlikte netleştiririz.
Kiracılar ayıpları (Mängel) gecikmeksizin bildirmek zorundadır, aksi takdirde sonraki hasarlardan sorumlu olurlar (§ 536c BGB). Nedenler örneğin sızdıran yerler, ısı köprüleri veya iç ortam havasındaki aşırı nemdir. Binada bir ayıp varsa ev sahibi bunu gidermek zorundadır. Küf (Schimmel) yanlış ısıtma veya havalandırmadan kaynaklanıyorsa kiracı sorumlu olabilir. Durum netleşene kadar günde birkaç kez kısa süreli yoğun havalandırma (Stoßlüften) ve düzenli ısıtma yardımcı olur.
Yasal dayanak§ 535 Abs. 1 BGB§ 536 BGB§ 536c BGB
Fırtına hasarı, kar yükü ve çatıdan kayan kar kütlelerinde hangi kurallar geçerlidir?
Binadaki fırtına ve dolu hasarlarını çoğunlukla bina sigortası (Gebäudeversicherung) karşılar. Malik, yayaları çatıdan kayan kar kütlelerine (Dachlawinen) ve düşen buz sarkıtlarına karşı makul ölçüde korumak zorundadır.
Kat malikleri topluluğunda (WEG) bu güvenlik sağlama yükümlülüğü (Verkehrssicherungspflicht), ortak mülkiyetin yönetimi kendisine ait olan topluluğa düşer. Konuma göre buna kar tutucu ızgaralar, uyarı levhaları, alan kapatmaları veya yüksek kar yükünde çatının temizlenmesi dahildir. Hangi önlemin gerekli olduğu çatı eğimine, kar miktarına ve çatının altındaki alanın kullanımına bağlıdır. Karlar erirken doğrudan saçak altına park etmeyin. Fırtınadan sonra hasarları hemen bildirin, böylece sigorta ve çatı ustası devreye sokulabilir.
Yasal dayanak§ 823 Abs. 1 BGB§ 18 Abs. 1 WEG
WEG yönetimi →Kurumsal mülk yönetimi →Emlak yönetimi Garmisch-Partenkirchen →
Loisach, Isar veya Ammer nehirlerindeki taşkın ve şiddetli yağış sigortalı mı?
Yalnızca doğal afet sigortası (Elementarschadenversicherung) ile. Eylül 2026 itibarıyla bu sigorta isteğe bağlıdır ve bina sigortasına otomatik olarak dahil değildir.
Standart bina sigortası (Gebäudeversicherung) çoğunlukla yangın, şebeke suyu, fırtına ve doluyu kapsar. Su baskını, kanalizasyon geri tepmesi (Rückstau) ve toprak kayması yalnızca doğal afet teminatı (Baustein Elementar) ile sigortalıdır. Şu ana kadar yasal bir zorunluluk yoktur. Siyasi olarak yeni bir düzenleme planlanmaktadır, ancak henüz kabul edilmemiştir. Poliçenizi ve binanızın konumunu, örneğin Umweltatlas Bayern üzerinden kontrol edin. Kat malikleri topluluğunda (WEG) sigorta kapsamına kat malikleri toplantısı (Eigentümerversammlung) karar verir.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
WEG yönetimi →Kurumsal mülk yönetimi →Emlak yönetimi Murnau →
Ev sahipleri için
Hangi yan giderleri kiracılarıma yansıtabilirim?
Yan Giderler Yönetmeliği’nin (Betriebskostenverordnung) § 2 hükmünde sayılan sürekli giderler kiracıya yansıtılabilir. Bunun ön koşulu, kira sözleşmesinde yansıtmanın (Umlage) kararlaştırılmış olmasıdır.
Bunlar arasında örneğin emlak vergisi (Grundsteuer), su ve atık su, ısınma ve sıcak su, asansör, çöp toplama, sokak temizliği, bina temizliği, bahçe bakımı, ortak alan elektriği, baca temizliği, bina sigortaları ve kapıcı (Hauswart) yer alır. 17 numaralı bentteki diğer yan giderleri (sonstige Betriebskosten) sözleşmede tek tek belirtmeniz gerekir. Yönetim giderleri, bakım ve onarımlar kiracıya yansıtılamaz. Tüm giderlerde ekonomiklik ilkesi (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit) geçerlidir.
Yasal dayanak§ 556 Abs. 1 BGB§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB§ 1 Abs. 2 BetrKV§ 2 BetrKV
Yan gider hesap dökümünü ne zamana kadar hazırlamalıyım?
Yan gider hesap dökümü (Betriebskostenabrechnung), hesap döneminin bitiminden en geç on iki ay sonra kiracıya ulaşmış olmalıdır. Bu süreden sonra ek ödeme talep edemezsiniz; gecikmeden sorumlu olmadığınız durumlar bunun istisnasıdır.
Hesap dönemi 31 Aralık’ta sona eriyorsa, yan gider hesap dökümünün (Betriebskostenabrechnung) bir sonraki yılın 31 Aralık tarihine kadar kiracıya ulaşmış olması gerekir. Belirleyici olan gönderme değil, ulaşmadır (Zugang). Kiracının alacağını süre dolduktan sonra da ödemeniz gerekir. Kısmi hesap dökümü yapmakla yükümlü değilsiniz. Hesap dökümlerinizi genellikle [Zaman] tarihine kadar hazırlarız.
Yasal dayanak§ 556 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BGB
Kiracı hesap dökümüne ne kadar süre içinde itiraz edebilir?
Kiracının bunun için hesap dökümünün kendisine ulaşmasından itibaren on iki ay süresi vardır. Bu süreden sonra itirazlar (Einwendungen) hariç tutulur; kiracının gecikmeden sorumlu olmadığı durumlar bunun istisnasıdır.
Süre, örneğin tek tek gider türlerine veya dağıtım anahtarına (Umlageschlüssel) karşı içeriğe ilişkin itirazlar (Einwendungen) için geçerlidir. Kiracı aleyhine yapılan bir anlaşma geçersizdir. Bu nedenle ulaşma kanıtlarını ve belgeleri en az bu süre boyunca saklayın.
Yasal dayanak§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB§ 556 Abs. 5 BGB
Kiracıya belgeleri inceleme imkânı vermek zorunda mıyım?
Evet. Talep edilmesi hâlinde, hesap dökümüne esas olan belgeleri kiracının incelemesine (Belegeinsicht) sunmanız gerekir.
Kanun, belgelerin elektronik olarak, örneğin tarama olarak veya bir portal üzerinden sunulmasına açıkça izin verir. Bunun için faturalar, sözleşmeler ve sayaç değerleri düzenli olarak hazır bulunmalıdır. Kiracı haklı olarak talep ettiği belge incelemesini (Belegeinsicht) yapamadığı sürece ek ödeme yapmak zorunda değildir.
Yasal dayanak§ 556 Abs. 4 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 7 Şubat 2018 tarihli karar, VIII ZR 189/17
Yan gider avans ödemelerini ne zaman uyarlayabilirim?
Bir hesap dökümünden sonra sözleşme taraflarından her biri avans ödemelerini (Vorauszahlungen) uygun bir tutara uyarlayabilir. Beyanın metin şeklinde (Textform) yapılması gerekir.
Esas alınan, son hesap dökümünün sonucudur. Öngörülebilir değişiklikleri, örneğin yeni bir emlak vergisi tebligatını (Grundsteuerbescheid) veya daha yüksek enerji fiyatlarını dikkate alabilirsiniz. Avans ödemeleri (Vorauszahlungen) çok yüksekse kiracı da indirim talep edebilir. Avans ödemeleri yerine götürü bir tutar (Pauschale) kararlaştırılmışsa farklı kurallar geçerlidir.
Yasal dayanak§ 560 Abs. 4 BGB§ 560 Abs. 1 und 5 BGB§ 556 Abs. 2 BGB
Depozito en fazla ne kadar olabilir ve nasıl yatırılmalıdır?
Depozito (Kaution), yan giderler hariç en fazla üç aylık kira tutarında olabilir. Kiracı depozitoyu üç eşit aylık taksitte ödeyebilir.
İlk taksit kira başlangıcında, diğer iki taksit ise sonraki kira ödemeleriyle birlikte muaccel olur. Nakit depozitoyu (Barkaution) kendi malvarlığınızdan ayrı olarak bir kredi kuruluşunda yatırırsınız; genellikle bir kira depozitosu hesabı (Mietkautionskonto) kullanılır. Faizler kiracıya aittir ve depozitoyu artırır. Kiracı iki aylık net kiraya eşit bir tutarın ödemesinde temerrüde düşerse, bildirim süresiz fesih (fristlose Kündigung) mümkündür.
Yasal dayanak§ 551 Abs. 1 bis 4 BGB§ 569 Abs. 2a BGB
Taşınmadan sonra depozitoyu ne zaman geri ödemeliyim?
Kanunda belirlenmiş sabit bir süre yoktur. Taleplerinizi incelemek için makul bir süreniz vardır ve ardından depozitonun (Kaution) hesabını yapmanız gerekir.
BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), sürenin somut duruma bağlı olduğunu kabul etmektedir; bu süre altı aydan da uzun olabilir. Yan giderler için bir ek ödeme bekleniyorsa, depozitonun (Kaution) uygun bir kısmını hesap dökümüne kadar alıkoyabilirsiniz. Makul bir süre içinde hangi talepleri ileri sürüp sürmediğinizi açıklamanız gerekir. Dairedeki hasarlara ilişkin talepler, dairenin iadesinden altı ay sonra zamanaşımına uğrar.
Yasal dayanak§ 551 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 18 Ocak 2006 tarihli karar, VIII ZR 71/05BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 24 Temmuz 2019 tarihli karar, VIII ZR 141/17
Kirayı emsal kiraya kadar ne kadar artırabilirim?
Yerel emsal kiraya (ortsübliche Vergleichsmiete) kadar kira artışına onay verilmesini talep edebilirsiniz. Üç yıl içinde kira en fazla yüzde 20, Bavyera Kiracıyı Koruma Yönetmeliği (Bayerische Mieterschutzverordnung) kapsamındaki bölgelerde ise en fazla yüzde 15 artabilir.
Kira, artışın geçerli olacağı tarihte 15 aydır değişmemiş olmalıdır; talep en erken son artıştan bir yıl sonra yapılabilir. Güncel Kiracıyı Koruma Yönetmeliği (Mieterschutzverordnung) 1 Ocak 2026’dan 31 Aralık 2029’a kadar geçerlidir. Hizmet bölgemizde yüzde 15 sınırı (Kappungsgrenze) Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz ve Wolfratshausen’da geçerlidir. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden ve Bad Kohlgrub listede yer almaz; buralarda yüzde 20 sınırı geçerlidir. Kiracı onay verirse, yeni kirayı talebin kendisine ulaşmasını izleyen üçüncü takvim ayından itibaren öder.
Yasal dayanak§ 558 Abs. 1 bis 3 BGB§ 558b Abs. 1 und 2 BGB§ 1 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Kira artış freni dairem için geçerli mi?
Kira artış freni (Mietpreisbremse), Bavyera Kiracıyı Koruma Yönetmeliği (Bayerische Mieterschutzverordnung) kapsamındaki belediyelerde geçerlidir. Buralarda sözleşme başlangıcındaki kira, yerel emsal kirayı (ortsübliche Vergleichsmiete) en fazla yüzde 10 aşabilir.
Federal yasa koyucu (Bund), yetkilendirmeyi 31 Aralık 2029’a kadar uzatmıştır; Bavyera yönetmeliği 1 Ocak 2026’dan bu tarihe kadar geçerlidir. Hizmet bölgemizde Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz ve Wolfratshausen kapsamdadır. İstisnalar arasında, 1 Ekim 2014’ten sonra ilk kez kullanılan ve kiraya verilen daireler ile kapsamlı bir modernizasyondan sonraki ilk kiraya verme yer alır. Önceki kira (Vormiete) daha yüksekse, kural olarak bu tutara kadar kiraya verebilirsiniz.
Yasal dayanak§ 556d Abs. 1 und 2 BGB§ 556e Abs. 1 BGB§ 556f BGBMiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Dairenizi kiraya verin →Değer tespiti →Kiralık mülk yönetimi talep edin →
Endeksli kira ile kademeli kira arasındaki fark nedir?
Endeksli kirada (Indexmiete) kira, Federal İstatistik Dairesi’nin (Statistisches Bundesamt) tüketici fiyat endeksini izler. Kademeli kirada (Staffelmiete) ise gelecekteki artışları sözleşmede para tutarı olarak baştan belirlersiniz.
Her iki türün de yazılı olarak kararlaştırılması gerekir ve kira her seferinde en az bir yıl değişmeden kalmalıdır. Her iki durumda da emsal kiraya (Vergleichsmiete) kadar artış yapılamaz. Endeks uyarlamasını endeks değişikliğini belirterek metin şeklinde (Textform) beyan edersiniz; uyarlama bir sonraki ayı izleyen aydan itibaren geçerli olur. Kademeli kirada (Staffelmiete) kira artış freni (Mietpreisbremse) her kademe için, endeksli kirada (Indexmiete) ise yalnızca başlangıç kirası için geçerlidir. Planlanan bir federal yasa, gerilimli konut piyasalarında endeksli kiraları sınırlandırmayı amaçlamaktadır, ancak henüz kabul edilmemiştir.
Yasal dayanak§ 557a BGB§ 557b BGB
Modernizasyon masraflarının ne kadarını kiraya yansıtabilirim?
Yıllık kirayı, daire için yapılan modernizasyon masraflarının (Modernisierungskosten) yüzde 8’i kadar artırabilirsiniz. Bu sırada sabit üst sınırlar (Kappungsgrenzen) geçerlidir.
Altı yıl içinde aylık kira metrekare başına en fazla 3 Euro artabilir. Kira önceden metrekare başına 7 Euro’nun altındaysa, artış en fazla 2 Euro olabilir. Yeni bir ısıtma sistemi kurulumu için metrekare başına 0,50 Euro’luk ayrı bir sınır geçerlidir. Isı pompasında masrafların tamamını ancak en az 2,5’lik bir yıllık performans katsayısı (Jahresarbeitszahl) kanıtlanmışsa veya bina yasal istisnalardan birini karşılıyorsa esas alabilirsiniz; aksi takdirde yalnızca yarısını (§ 559f BGB). Zaten bakım-onarım için yapılması gerekecek olan masrafları düşersiniz. Kiracı için katlanılamaz bir mağduriyet (unzumutbare Härte), artışı engelleyebilir.
Yasal dayanak§ 559 Abs. 1 bis 4 BGB§ 559e BGB§ 559f BGB
Emlak vergisini kiracıya yansıtabilir miyim?
Evet, kira sözleşmesinde yan giderlerin (Betriebskosten) yansıtılması kararlaştırılmışsa. Emlak vergisi (Grundsteuer), açıkça bir yan gider türü olarak sayılmıştır.
Emlak vergisini (Grundsteuer) yıllık yan gider hesap dökümünde (Betriebskostenabrechnung) hesaplarsınız. Emlak vergisi reformdan sonra değiştiyse, bir sonraki hesap dökümünden sonra avans ödemelerini de uyarlayabilirsiniz. Kat mülkiyetli dairelerde emlak vergisi tebligatını (Grundsteuerbescheid) doğrudan belediyeden, vergi değeri tespit tebligatını (Messbescheid) ise vergi dairesinden (Finanzamt) alırsınız. Bu nedenle emlak vergisi aidat hesap dökümünde (Hausgeldabrechnung) yer almaz.
Yasal dayanak§ 2 Nr. 1 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB§ 560 Abs. 4 BGB
Kiraya vermede emlakçının ücretini kim öder?
Emlakçıyı görevlendiren öder (Bestellerprinzip). Emlakçı, daire arayan kişiden ancak daireyi yalnızca o kişinin arama talimatı (Suchauftrag) nedeniyle edinmişse komisyon (Provision) talep edebilir.
Kiraya verme için bizi görevlendirirseniz komisyonu (Provision) siz ödersiniz. Aracılık sözleşmesi (Vermittlungsvertrag) metin şeklinde (Textform) yapılmalıdır. Avans ödemeleri yasaktır. Ücretimizin tutarını teklifimizde bulabilirsiniz [Referans].
Yasal dayanak§ 2 Abs. 1, 1a und 4 WoVermRG
Dairenizi kiraya verin →Kiralık mülk yönetimi talep edin →İletişim →
Kiracıma konut sağlayıcı onayı vermek zorunda mıyım?
Evet. Kiracının taşındığını, adres kayıt dairesine (Meldebehörde) yönelik olarak yazılı veya elektronik biçimde onaylamanız gerekir; böylece kiracı iki hafta içinde adres kaydını yaptırabilir.
Konut sağlayıcı onayı (Wohnungsgeberbestätigung) adınızı ve adresinizi, malik olmayanlarda ayrıca malikin adını, taşınma tarihini, dairenin adresini ve kayıt yükümlüsü kişilerin adlarını içerir. Onay yalnızca konut sağlayıcıdan (Wohnungsgeber) veya onun yetkilendirdiği bir kişiden, yani yönetim şirketi olarak bizden de gelebilir. Sahte adres kaydı (Scheinanmeldung) için adres sağlamak yasaktır.
Yasal dayanak§ 19 Abs. 1, 3 und 6 BMG§ 17 Abs. 1 BMG
Daireyi eşyalı veya belirli süreli kiraya verebilir miyim?
Süre sınırlaması (Befristung) yalnızca, sözleşme yapılırken yazılı olarak bildirdiğiniz yasal bir gerekçeyle mümkündür. Eşyalı bir daire de kural olarak kiracı korumasından (Mieterschutz) tam olarak yararlanır.
Geçerli gerekçeler; sizin veya yakınlarınızın konutu kendisinin kullanması (Eigennutzung), önemli bir inşaat çalışması veya daireyi bir hizmet yükümlüsüne (Dienstverpflichteter) kiraya vermektir. Geçerli bir gerekçe yoksa sözleşme belirsiz süreli sayılır. Kiracı korumasına (Mieterschutz) ilişkin istisnalar yalnızca geçici kullanım amaçlı konutlar ve kendi dairenizdeki ağırlıklı olarak eşyalı odalar için geçerlidir. Planlanan bir federal yasa, eşya bedeli zamlarını (Möblierungszuschläge) ve kısa süreli sözleşmeleri yeniden düzenlemeyi amaçlamaktadır, ancak henüz kabul edilmemiştir.
Yasal dayanak§ 575 Abs. 1 BGB§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB
Kira borcu (Mietrückstand) durumunda sözleşmeyi ne zaman feshedebilirim?
Kiracı art arda gelen iki ödeme tarihinde bir aylık kirayı aşan tutarda borçlu kalırsa, bildirim süresine uyulmadan derhal fesih (fristlose Kündigung) mümkündür. Daha uzun bir süre içinde iki aylık kira tutarında borç birikmesi halinde de fesih mümkündür.
Fesih gerekçesini fesih bildiriminde (Kündigungsschreiben) belirtmeniz gerekir. Kiracı, tahliye davasının (Räumungsklage) tebliğinden en geç iki ay sonra borcun tamamını öderse veya bir resmi kurum ödemeyi üstlenirse, derhal fesih geçersiz hale gelir. Bu durum son iki yıl içinde daha önce bir kez yaşanmışsa bu kural uygulanmaz. Fesihten önce somut durumunuz için hukuki danışmanlık alın.
Yasal dayanak§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB§ 569 Abs. 3 und 4 BGB
Kiracılar için
Yan gider hesap dökümümü (Betriebskostenabrechnung) ne zaman alırım?
Ev sahibi, hesap döneminin bitiminden en geç on iki ay sonra hesap dökümünü yapmak zorundadır. Hesap dökümü geç gelirse, lehinize çıkan bakiyeyi (Guthaben) yine de ödemek zorundadır; ek ödeme (Nachzahlung) talebini ise kural olarak reddedebilirsiniz.
Hesap dönemi takvim yılı ise süre, izleyen yılın 31 Aralık tarihinde sona erer. Hesap dökümünü on iki ay boyunca inceleyebilir ve itiraz edebilirsiniz. Belgeleri (Belege) elektronik ortamda da dahil olmak üzere inceleme hakkınız vardır. Hesap dökümünüzle ilgili sorularınızı bize en iyi [İletişim yolu] üzerinden iletebilirsiniz.
Yasal dayanak§ 556 Abs. 3 und 4 BGB
Dairemi alt kiraya (Untervermietung) verebilir miyim?
Yalnızca ev sahibinin izniyle. Sözleşmenin yapılmasından sonra haklı bir menfaat (berechtigtes Interesse) doğmuşsa, dairenin bir bölümü için izin talep etme hakkınız vardır.
Haklı bir menfaat örneğin ayrılık, mesleki nedenle yurt dışında bulunma veya masrafları azaltma isteği olabilir. Alt kiracının şahsında önemli bir sebep varsa ya da daire aşırı kalabalık hale gelecekse ev sahibi reddedebilir. Ev sahibi izni makul bir kira ek ücretine (Mietzuschlag) bağlayabilir. Önemli bir sebep olmadan alt kiraya verme iznini reddederse, yasal fesih süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
Yasal dayanak§ 540 Abs. 1 BGB§ 553 Abs. 1 und 2 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 11 Haziran 2014 tarihli karar, VIII ZR 349/13
Kiralık dairemde evcil hayvan besleyebilir miyim?
Hamster, süs balığı veya muhabbet kuşu gibi küçük hayvanları kural olarak izin almadan besleyebilirsiniz. Köpek ve kediler için ise somut duruma göre yapılacak bir menfaat dengesi değerlendirmesi (Abwägung im Einzelfall) belirleyicidir.
Almanya Federal Yüksek Mahkemesi’ne (Bundesgerichtshof) göre matbu kira sözleşmesinde (Formularmietvertrag) köpek ve kedilerin genel olarak yasaklanması geçersizdir. Diğerlerinin yanı sıra hayvanların türü, büyüklüğü ve sayısı, dairenin özellikleri ve komşuların menfaatleri dikkate alınır. Köpek veya kedi edinmeden önce ev sahibine ya da [İletişim yolu] üzerinden bize danışın.
Yasal dayanak§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 535 Abs. 1 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 14 Kasım 2007 tarihli karar, VIII ZR 340/06BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 20 Mart 2013 tarihli karar, VIII ZR 168/12
Küçük onarımların masrafını kendim ödemek zorunda mıyım?
Yalnızca kira sözleşmenizde geçerli bir küçük onarım maddesi (Kleinreparaturklausel) varsa. Aksi halde onarım masraflarını ev sahibi üstlenir.
Geçerli bir madde yalnızca sık kullandığınız parçaları kapsar; örneğin musluklar, elektrik düğmeleri veya pencere kolları. Maddede onarım başına azami bir tutar ve yıllık bir üst sınır bulunmalıdır. Madde sizi yalnızca masrafları üstlenmekle yükümlü kılar, onarımı bizzat yapmakla değil. Hangi tutarların makul olduğunu mahkemeler farklı değerlendirmektedir.
Yasal dayanak§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB§ 307 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 6 Mayıs 1992 tarihli karar, VIII ZR 129/91
Taşınırken daireyi yenilemek (renovieren) zorunda mıyım?
Bu, kira sözleşmesinde geçerli bir madde bulunup bulunmadığına bağlıdır. Daireyi yenilenmemiş halde devraldıysanız ve uygun bir karşılık almadıysanız, estetik onarımlara (Schönheitsreparaturen) ilişkin matbu bir sözleşme maddesi geçersizdir.
Bir daire, önceki kiracıdan kalan önemsiz sayılamayacak kullanım izleri taşıyorsa yenilenmemiş kabul edilir. Anlaşmazlık halinde bunu sizin kanıtlamanız gerekir; bu nedenle fotoğraflı teslim tutanağı (Übergabeprotokoll) önemlidir. Almanya Federal Yüksek Mahkemesi (Bundesgerichtshof), aynı gün verdiği başka bir kararla matbu oransal masraf payı maddelerini (Quotenabgeltungsklauseln) de geçersiz ilan etmiştir. Sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan olağan yıpranmayı karşılamak zorunda değilsiniz.
Yasal dayanak§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 538 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 18 Mart 2015 tarihli karar, VIII ZR 185/14BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 18 Mart 2015 tarihli karar, VIII ZR 242/13
Dairenin teslimi (Wohnungsübergabe) sırasında neler olur?
Taşınırken ve çıkarken kiracı ile ev sahibi daireyi birlikte gezer ve durumunu bir tutanağa kaydeder. Sayaç değerleri ve teslim edilen anahtarlar da buna dahildir.
Teslim tutanağı (Übergabeprotokoll), her iki tarafın da hasarlar veya yenileme konusunda ileride anlaşmazlık yaşamasını önlemeye yardımcı olur. Ek olarak tarihli fotoğraflar çekin. Yalnızca doğru olanı imzalayın ve farklı görüşlerinizi tutanağa not ettirin. Ev sahibinin hasar nedeniyle talepleri, dairenin iadesinden altı ay sonra zamanaşımına uğrar. Teslim randevusunu bizimle [İletişim yolu] üzerinden ayarlayabilirsiniz.
Yasal dayanak§ 546 Abs. 1 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
Yerime yeni bir kiracı (Nachmieter) bulursam erken taşınabilir miyim?
Buna ilişkin genel bir hak yoktur. Sözleşmeden erken ancak kira sözleşmesinde yeni kiracı maddesi (Nachmieterklausel) varsa veya ev sahibi onay verirse çıkabilirsiniz.
Böyle bir düzenleme yoksa fesih bildirim süreniz (Kündigungsfrist) geçerlidir. Bizimle erkenden konuşun; çoğu zaman sözleşmeyi sona erdirme anlaşması (Aufhebungsvertrag) yapılabilir. Yeni bir kiracı önermek uzlaşmayı kolaylaştırabilir. Yalnızca nadir istisnai durumlarda dürüstlük kuralından (Treu und Glauben) bir talep hakkı doğabilir.
Kiracı olarak balkon güneş enerjisi sistemi (Balkonkraftwerk) kurabilir miyim?
Evet, ev sahibinden izin talep edebilirsiniz. 17 Ekim 2024’ten bu yana kiracıların fişe takılan güneş enerjisi cihazları (Steckersolargeräte) için yasal bir talep hakkı vardır.
Ev sahibi yalnızca, sizin menfaatleriniz de dikkate alındığında sistemin kendisinden beklenemeyecek ölçüde olması halinde reddedebilir. Bu değerlendirmede montaj şekli de rol oynayabilir. Ek bir teminat vermeyi taahhüt edebilirsiniz. Kat mülkiyetine tabi yapılarda (Eigentumswohnanlagen) daireyi kiraya veren malikin ayrıca kat malikleri topluluğunun (WEG) kararına ihtiyacı vardır. Her malikin buna ilişkin bir talep hakkı vardır; uygulamanın nasıl yapılacağına topluluk karar verir (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).
Yasal dayanak§ 554 Abs. 1 BGB§ 20 Abs. 2 WEG
Dairemde bir hasar oluşursa ne yapmalıyım?
Ayıbı (Mangel) ev sahibine veya bize gecikmeksizin bildirin (Mängelanzeige). Bildirimde bulunmayan kişi, bundan doğan zararı tazmin etmek zorundadır.
Bildirimi yapmazsanız, ev sahibi bu nedenle yardımcı olamadığı ölçüde kira indirimi (Mietminderung) veya tazminat (Schadensersatz) gibi haklarınızı da kaybedersiniz. Ayıbı mümkün olduğunca ayrıntılı tarif edin ve fotoğraf ekleyin. Su borusu patlaması gibi acil durumlarda bize [Acil durum numarası] üzerinden ulaşabilirsiniz. Ani bir tehlike varsa, örneğin suyu kapatmak gibi makul acil önlemleri alın.
Yasal dayanak§ 536c Abs. 1 und 2 BGB
Yıl ortasında taşınırsam ısınma giderlerine ne olur?
Kullanıcı değişikliğinde (Nutzerwechsel) tüketim sayaçlarının ara okuması (Zwischenablesung) yapılmalıdır. Tüketime bağlı giderler daha sonra önceki ve sonraki kiracı arasında paylaştırılır.
Diğer ısınma giderleri derece-gün sayılarına (Gradtagszahlen) göre veya süreyle orantılı olarak, diğer sıcak su giderleri ise süreyle orantılı olarak paylaştırılır. Ara okuma mümkün değilse, giderlerin tamamı bu ölçütlere göre paylaştırılır. Kira sözleşmesi farklı bir paylaştırma öngörebilir. Hesap dökümünüzü olağan yıllık hesap dökümüyle (Jahresabrechnung) birlikte alırsınız. Lütfen bize yeni adresinizi bildirin.
Yasal dayanak§ 9b Abs. 1 bis 4 HeizkostenV§ 556 Abs. 3 BGB
Satış ve değerleme
Kat mülkiyetli bir dairenin (Eigentumswohnung) satışı için hangi belgelere ihtiyacım var?
Öncelikle tapu kaydı örneğine (Grundbuchauszug), bölünme beyanına (Teilungserklärung), son üç yılın toplantı tutanaklarına, karar derlemesine (Beschluss-Sammlung), yıllık bütçe planına (Wirtschaftsplan), yıllık hesap dökümüne (Jahresabrechnung), varlık raporuna (Vermögensbericht) ve enerji kimlik belgesine (Energieausweis) ihtiyacınız vardır.
Alıcı ve banka, kat malikleri topluluğunun (WEG) durumunu görmek ister. Tutanaklar ve karar derlemesi, hangi yenileme çalışmalarına karar verildiğini veya hangilerinin planlandığını gösterir. Varlık raporu, bakım-onarım yedek akçesinin (Erhaltungsrücklage) durumunu gösterir. Enerji kimlik belgesini en geç mülk gösterimi sırasında sunmanız gerekir. Bunlara kat planı, konut alanı hesabı (Wohnflächenberechnung) ve daire kiradaysa kira sözleşmesi eklenir. Daireniz bizim yönetimimizdeyse, WEG belgeleri için bizimle iletişime geçin.
Yasal dayanak§ 24 Abs. 6 und 7 WEG§ 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 12 GBO
Bir evin satışı için hangi belgelere ihtiyacım var?
Önemli olanlar: tapu kaydı örneği (Grundbuchauszug), kadastro haritası (Flurkarte), yapı ruhsatıyla (Baugenehmigung) birlikte inşaat planları, konut alanı hesabı (Wohnflächenberechnung) ve enerji kimlik belgesi (Energieausweis).
Ayrıca örneğin çatı, ısıtma sistemi veya pencerelere ait faturalar gibi modernizasyon belgeleri de faydalıdır. Bunlar, alıcıların birçok sorusunu daha sorulmadan yanıtlar. Enerji kimlik belgesini en geç mülk gösterimi sırasında sunar ve noter randevusundan sonra teslim edersiniz. 31 Aralık 2026’ya kadar en fazla iki daireli bir ev satın alan kişi, teklif edilmesi halinde, ardından enerji kimlik belgesine ilişkin ücretsiz bir danışmanlık görüşmesi yapmak zorundadır. 2027’den itibaren bu yükümlülük kalkar. Eksik belgeler, vekâletnamenizle tapu dairesinden (Grundbuchamt) ve yapı işleri dairesinden (Bauamt) istenebilir.
Yasal dayanak§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 87 GModG§ 12 GBOArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Satış için yöneticinin onayına (Verwalterzustimmung) ihtiyacım var mı?
Yalnızca bölünme beyanınız (Teilungserklärung) bunu öngörüyorsa. Bu durumda bu husus tapu kütüğünde (Grundbuch) de yer alır.
Gerekli onay olmadan satış sözleşmesi askıda geçersizdir (schwebend unwirksam). Bu nedenle onayı genellikle noter kendisi alır. Onay yalnızca önemli bir sebeple reddedilebilir; örneğin alıcının ödeme yapamayacağı açıkça belliyse. Malikler böyle bir maddeyi kararla kaldırabilir. Onay talebini siz veya noter yöneticiye iletirsiniz.
Yasal dayanak§ 12 Abs. 1 bis 4 WEG§ 26 Abs. 4 WEG
Bir dairenin veya müstakil evin satışında emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) kim öder?
Bir tüketici daire veya müstakil ev (Einfamilienhaus) satın alıyorsa, alıcı en fazla satıcı kadar komisyon ödeyebilir. Komisyonu yalnızca alıcıya ödetmek yasaktır.
Emlakçılık sözleşmesi (Maklervertrag) metin şeklinde (Textform) yapılmalıdır; bir e-posta yeterlidir. Emlakçı her iki taraf için çalışıyorsa, her iki taraf eşit tutarda ödemelidir. Emlakçıyı yalnızca satıcı görevlendirdiyse, alıcı en fazla yarısını üstlenebilir; bu da ancak satıcı kendi payını ödedikten sonra mümkündür. Buna aykırı bir anlaşma, Almanya Federal Yüksek Mahkemesi’ne (Bundesgerichtshof) göre bütünüyle geçersizdir. Müstakil ev olup olmadığı, sözleşme yapıldığı sırada edinimin tek bir hanenin konut amaçlarına hizmet ettiğinin emlakçı tarafından anlaşılabilir olup olmadığına göre belirlenir. Komisyonumuz [Komisyon oranı] olup emlakçılık sözleşmesinde açıkça belirtilir.
Yasal dayanak§ 656a BGB§ 656b BGB§ 656c BGB§ 656d BGB§ 652 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 6 Mart 2025 tarihli karar, I ZR 32/24 (Yarı yarıya paylaşım üçüncü kişilerle yapılan sözleşmede de geçerlidir; müstakil ev kavramı)BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 6 Mart 2025 tarihli karar, I ZR 138/24 (§ 656d BGB’ye aykırılık halinde anlaşmanın bütünüyle hükümsüzlüğü)BGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 16 Temmuz 2026 tarihli karar, I ZR 111/25 (Müstakil ev: belirleyici olan, sözleşme yapıldığı sırada emlakçı tarafından anlaşılabilir olan kullanımdır)
Mülkümün değeri nasıl tespit edilir?
Gayrimenkul Değer Tespiti Yönetmeliği’nin (Immobilienwertermittlungsverordnung) kabul görmüş üç yöntemini kullanıyoruz: emsal değer (Vergleichswert), maddi değer (Sachwert) ve gelir değeri (Ertragswert).
Kat mülkiyetli dairelerde genellikle fiilen gerçekleşmiş satış fiyatlarıyla karşılaştırma ön plandadır. Malikin kendisinin oturduğu evlerde çoğu zaman arsa değeri ile bina değerini toplayan maddi değer yöntemi (Sachwertverfahren) uygundur. Kiradaki mülklerde, piyasada olağan olarak elde edilebilecek kiralardan hesaplanan gelir değeri esas alınır. Bunlara konum, mülkün durumu ve geçiş hakları (Wegerechte) ya da anıt koruması (Denkmalschutz) gibi özellikler de eklenir. Oberland’deki yerel bilgimiz değerlendirmeye yansır.
Yasal dayanak§ 194 BauGB§ 6 ImmoWertV§ 24 ImmoWertV§ 27 ImmoWertV§ 35 ImmoWertV
Mülkümün değerlemesi ücretsiz mi?
Satmayı düşünenler için ilk değer tahminimiz (Ersteinschätzung) [ücretsiz/koşullar]. Resmi bir piyasa değeri ekspertiz raporu (Verkehrswertgutachten) ise ayrı ve ücretli bir hizmettir.
İlk değer tahmini, bir yerinde incelemeye ve piyasa bilgimize dayanır. Size satış için gerçekçi bir teklif fiyatı sunar. Mahkeme, vergi dairesi (Finanzamt) veya miras paylaşımı için çoğu zaman bir bilirkişi (Sachverständiger) raporuna ihtiyacınız olur. Bu raporun maliyeti, harcanan emeğe ve mülke göre belirlenir. Sizin durumunuzda hangi biçimin yeterli olduğunu size açıkça söyleriz.
Bir gayrimenkul satışı ne kadar sürer?
Hazırlıktan noter randevusuna (Notartermin) kadar kabaca üç ila altı ay hesaplayın. Bu süre somut durumda daha kısa veya daha uzun olabilir.
Belgeler ve değerlemeyle hazırlık genellikle birkaç hafta sürer. Ardından pazarlama, mülk gösterimleri ve alıcının finansman onayı (Finanzierungszusage) gelir. Noter randevusundan sonra satış bedelinin ödenmesine kadar çoğu zaman birkaç hafta daha geçer. Tapu kütüğüne (Grundbuch) tescil daha uzun sürebilir. İlk değer tahmininden sonra size mülkünüz için bir zaman planı sunarız.
Bavyera’da tapu devir vergisi (Grunderwerbsteuer) ne kadardır ve kim öder?
Bavyera’da tapu devir vergisi satış bedelinin yüzde 3,5’idir. Satış sözleşmesinde bu vergiyi neredeyse her zaman alıcı üstlenir.
Bavyera kendine ait bir vergi oranı belirlemediğinden, Tapu Devir Vergisi Kanunu’ndaki (Grunderwerbsteuergesetz) oran geçerlidir. Kanuna göre vergiden her iki sözleşme tarafı da sorumludur. Bu nedenle vergiyi kimin üstleneceğini satış sözleşmesi düzenler. Vergi dairesi (Finanzamt), ancak vergi ödendikten veya teminat altına alındıktan sonra vergi ilişiksizlik belgesini (Unbedenklichkeitsbescheinigung) düzenler. Bu belge olmadan alıcı tapu kütüğüne (Grundbuch) tescil edilmez.
Yasal dayanak§ 11 Abs. 1 GrEStG§ 13 Nr. 1 GrEStG§ 22 GrEStG
Satışta noter masraflarını (Notarkosten) kim öder?
Kanuna göre resmi senet düzenleme (Beurkundung) ve tapu tescili masraflarını alıcı üstlenir. Eski arazi rehinlerinizin (Grundschulden) terkin masraflarını ise kural olarak satıcı olarak siz ödersiniz.
Tutar, Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu’na (Gerichts- und Notarkostengesetz) göre belirlenir ve satış bedeline bağlıdır. Hangi masrafı kimin üstleneceğini satış sözleşmesi belirler. Buna rağmen notere karşı, beyanları resmi senede bağlanan herkes sorumludur. Mülkün yüklerden arındırılmasına (Lastenfreistellung) ilişkin masrafları genellikle satıcı üstlenir. Masrafları üstlendiği için noteri çoğunlukla alıcı seçer.
Yasal dayanak§ 448 Abs. 2 BGB§ 29 GNotKG§ 30 GNotKG§ 311b Abs. 1 BGB
Daire satıldığında aylık aidatı (Hausgeld) ve ek ödemeleri kim öder?
Kat malikleri topluluğuna (WEG) karşı, ödemenin vadesi geldiğinde tapu kütüğünde (Grundbuch) kayıtlı olan kişi öder. Satış sözleşmesinde siz ve alıcı, kendi aranızda genellikle farklı bir kesim tarihi (Stichtag) kararlaştırırsınız.
Alıcı tapuya tescil edilene kadar cari aidattan siz sorumlu olmaya devam edersiniz. Yıllık hesap dökümünden (Jahresabrechnung) doğan ek ödemeyi, yani hesap farkını (Abrechnungsspitze), karar tarihindeki malik borçlanır. Söz konusu olan sizin mali yılınız olsa bile bu kişi alıcı olabilir. Bu nedenle çoğu satış sözleşmesi, zilyetliğin devrinden (Besitzübergang) itibaren geçerli bir denkleştirme öngörür. Sözleşmede ek ödemeler ve alacak bakiyeleri için açık bir düzenleme yapılmasını öneririz.
Yasal dayanak§ 16 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 446 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 1 Haziran 2012 tarihli karar, V ZR 171/11 (Yıllık hesap dökümüne ilişkin karar yalnızca hesap farkı için bir alacak hakkı doğurur)
Satış yaptığımda bakım-onarım yedek akçesine (Erhaltungsrücklage) ne olur?
Yedek akçe kat malikleri topluluğuna aittir ve orada kalır. Satışta payınız size ödenmez.
Bakım-onarım yedek akçesi (Erhaltungsrücklage) topluluğun malvarlığıdır (Gemeinschaftsvermögen). Alıcı, iyi dolu bir yedek akçeden dolaylı olarak yararlanır; bu da fiyatı destekleyebilir. Satış bedelinde yedek akçe için ayrıca bir pay belirlenmesi tapu devir vergisini (Grunderwerbsteuer) düşürmez. Bu yönde Almanya Federal Maliye Mahkemesi (Bundesfinanzhof) karar vermiştir. Yedek akçenin güncel durumunu varlık raporu (Vermögensbericht) gösterir.
Yasal dayanak§ 9a Abs. 3 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG
Yargı kararlarıBFH (Almanya Federal Maliye Mahkemesi), 16 Eylül 2020 tarihli karar, II R 49/17 (Bakım-onarım karşılığının orantılı payı, tapu devir vergisinin matrahını düşürmez)
Kiradaki bir daireyi satabilir miyim ve bu durumda kiracı için ne geçerli olur?
Evet. Alıcı, kira sözleşmesini tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte devralır; çünkü “satış kirayı bozmaz” (Kauf bricht nicht Miete).
Kiracının taşınması ya da yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez. Yeni malik, tapu kütüğüne (Grundbuch) tescil edildiği andan itibaren ev sahibi olarak sözleşmeye girer. Kiracıyı malik değişikliği hakkında bilgilendirin; böylece sorumluluğunuz yasal kurallara göre sona erer. Alıcı depozitoyu (Kaution) da devralır. Kiracı sözleşme sonunda depozitoyu alıcıdan geri alamazsa, sizin sorumluluğunuz devam eder. Bu nedenle depozitonun devrini satış sözleşmesinde netleştirin.
Yasal dayanak§ 566 BGB§ 566a BGB
Kiracımın önalım hakkı (Vorkaufsrecht) var mı?
Yalnızca daire, kiracı taşındıktan sonra kat mülkiyetli daireye (Eigentumswohnung) dönüştürüldüyse veya dönüştürülecekse. Bu durumda kiracı, alıcıyla aynı koşullarda satın alabilir.
Noter randevusundan sonra sözleşmenin içeriğini kiracıya gecikmeksizin bildirmeniz ve onu hakkı konusunda bilgilendirmeniz gerekir. Kiracı bunun üzerine iki ay içinde satın alacağını yazılı olarak beyan edebilir. Aile üyelerine veya hanenizin bireylerine yapılan satışta önalım hakkı yoktur. Kiracıyı bilgilendirmeyen kişi tazminat (Schadensersatz) riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle satıştan önce dairenizde önalım hakkı bulunup bulunmadığını netleştirin.
Yasal dayanak§ 577 BGB§ 469 Abs. 2 BGB§ 464 Abs. 2 BGB
Yargı kararlarıBGH (Almanya Federal Yüksek Mahkemesi), 21 Ocak 2015 tarihli karar, VIII ZR 51/14 (Önalım hakkının engellenmesi halinde kiracının tazminat hakkı)
Kat mülkiyetine dönüştürmeden sonra ne kadar süre kendi ihtiyacı nedeniyle (Eigenbedarf) fesih yapılamaz?
İlke olarak, dönüştürmeden sonra dairenin ilk satışından itibaren üç yıl. Oberland’deki birçok belediyede, Bavyera Kiracıyı Koruma Yönetmeliği’ne (Mieterschutzverordnung) göre on yıllık bir süre geçerlidir.
Fesih yasağı süresi (Kündigungssperrfrist), daire kiracı taşındıktan sonra kat mülkiyetli daireye (Eigentumswohnung) dönüştürüldüyse geçerlidir. Kendi ihtiyacı nedeniyle ve ekonomik değerlendirme (wirtschaftliche Verwertung) nedeniyle yapılan fesihleri kapsar. Bavyera yönetmeliği 1 Ocak 2026 ile 31 Aralık 2029 arasında yürürlüktedir. Hizmet verdiğimiz yerlerden Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Farchant, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Bad Tölz, Wolfratshausen, Penzberg ve Weilheim i. OB listede yer almaktadır. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden ve Bad Kohlgrub listede yer almaz; buralarda üç yıl geçerlidir. Birden fazla alıcıya veya bir şahıs şirketine (Personengesellschaft) yapılan satışta da benzer kurallar geçerlidir.
Yasal dayanak§ 577a Abs. 1, 1a, 2 BGB§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB§ 1 Satz 2 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Satışta kazanç üzerinden vergi ödemek zorunda mıyım?
Alım ile satım arasında on yıldan fazla süre (Spekulationsfrist) geçmişse, kazanç özel mülkiyette vergiden muaf kalır. Mülkte kendiniz oturuyorsanız satış daha erken de vergiden muaf olabilir.
Bu istisna, mülkte satın aldığınızdan beri yalnızca kendiniz oturduysanız geçerlidir. Satış yılında ve ondan önceki iki yılda mülkte kendiniz oturduysanız da geçerlidir. Kendi kullandığınız ikinci bir konut (Zweitwohnung) sayılabilir, kiraya verilen bir tatil dairesi (Ferienwohnung) ise sayılmaz. Mirasta, miras bırakanın satın alma tarihi esas alınır. Lütfen durumunuzu vergi danışmanınıza (Steuerberater) inceletin.
Yasal dayanak§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG
Yargı kararlarıBFH (Almanya Federal Maliye Mahkemesi), 27 Haziran 2017 tarihli karar, IX R 37/16 (İkinci konutlar ve tatil daireleri de kişinin kendi konut amaçları için kullanılmış sayılabilir)
Miras kalan bir mülkü mirasçılar topluluğu (Erbengemeinschaft) olarak nasıl satarız?
Yalnızca birlikte satabilirsiniz; tüm mirasçıların onay vermesi gerekir. Herkesin destekleyebileceği bir çözüm çoğu zaman en iyi yoldur.
Miras süreci çoğu zaman zor bir dönemdir ve tüm mirasçılar aynı şeyi istemez. Tarafsız bir değerleme, görüşme için ortak bir zemin oluşturur. Çoğu zaman mirasçılardan biri diğerlerine paylarını ödeyebilir. Her mirasçı topluluğun sona erdirilmesini talep edebilir. Uzlaşma sağlanamazsa, son yol olarak sulh mahkemesinde (Amtsgericht) ortaklığın giderilmesi için açık artırma (Teilungsversteigerung) kalır; bu da genellikle daha düşük bir fiyat getirir.
Yasal dayanak§ 2040 Abs. 1 BGB§ 2042 BGB§ 2038 BGB§ 753 BGB§ 180 ZVG
Anıt koruması altındaki (denkmalgeschützt) bir evin satışında nelere dikkat etmeliyim?
Bir yapı anıtını (Baudenkmal) serbestçe satabilirsiniz. Ancak alıcı, Bavyera Anıt Koruma Kanunu’ndan (Bayerisches Denkmalschutzgesetz) doğan yükümlülükleri devralır.
Malikler anıtı korumak zorundadır ve birçok tadilat izne tabidir. Alıcıların bunu satın almadan önce bilmesi gerekir. Yapı anıtları için satışta enerji kimlik belgesi (Energieausweis) 31 Aralık 2026’ya kadar zorunlu değildir. 1 Ocak 2027’den itibaren bu istisna kalkar. Vergi açısından alıcı, anıt korumaya uygun çalışmaların masraflarını artırılmış oranda düşebilir; kiraya verme halinde § 7i EStG’ye göre. Ancak bu, satın almada yalnızca sözleşmenin yapılmasından sonraki çalışmalar için ve Bavyera Eyalet Anıt Koruma Dairesi’nin (Landesamt für Denkmalpflege) belgesiyle geçerlidir.
Yasal dayanakArt. 4 BayDSchGArt. 6 BayDSchGArt. 22 BayDSchG§ 7i EStG§ 10f EStG§ 79 Abs. 4 GModGArt. 2 Nr. 31 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Size bir satıcı tavsiye edersem prim alır mıyım?
Evet. Tavsiyeniz sayesinde bizimle bir satış gerçekleşirse [Prim/koşullar] alırsınız.
Bize satmak isteyen bir malikin adını verirsiniz; elbette onun onayıyla. Onunla iletişime geçer ve kendisine danışmanlık yaparız. Primi [Ödeme koşulu] uyarınca öderiz. Kesin koşulları tavsiye ortağı (Tippgeber) sayfamızda bulabilirsiniz.
Mülkümü herkese açık ilan vermeden satabilir miyim?
Evet. İsterseniz mülkünüzü yalnızca seçilmiş ve kontrol edilmiş alıcı adaylarına sunarız.
Birçok malik, komşularının veya tanıdıklarının satıştan haberdar olmasını istemez. Bu durumda önceden kaydedilmiş, mülk arayan müşterilerimize doğrudan ulaşırız. Adresi ve fotoğrafları ancak sizinle görüştükten sonra paylaşırız. Enerji kimlik belgesinin (Energieausweis) bu durumda da en geç mülk gösterimi sırasında hazır olması gerekir. Teklifi daha az kişi gördüğü için gizli bir satış daha uzun sürebilir.
Yasal dayanak§ 80 Abs. 4 GModG
Bavyera ve Oberland’e özgü kurallar
Kışın kaldırımlardaki karı kim temizlemeli ve kim tuzlamalı?
Belediyeler, kaldırımlardaki kar temizleme ve kayganlığa karşı önlem alma yükümlülüğünü (Räum- und Streupflicht) bir yönetmelikle yola bitişik mülklerin sahiplerine (Anlieger) devredebilir. Belediyenizin bunu yapıp yapmadığı ve nasıl yaptığı, belediyenin yönetmeliğinde yer alır.
Dayanak Art. 51 Abs. 5 BayStrWG’dir. Saatleri her belediye kendisi belirler; başlangıç saati 6.00’dan önce, bitiş saati 22.00’den sonra olamaz. Kendi arsanızdaki girişler ve yollar için malikin trafik güvenliğini sağlama yükümlülüğü (Verkehrssicherungspflicht) zaten geçerlidir. Malik bu yükümlülüğü kira sözleşmesi veya bina iç yönetmeliği (Hausordnung) ile kiracılara ya da bir kış hizmeti firmasına (Winterdienst) devredebilir, ancak bu durumda denetlemek zorundadır. Kira sözleşmesi öngörüyorsa, kış hizmetinin masrafları yan giderler (Betriebskosten) kapsamında yansıtılabilir.
Yasal dayanakArt. 51 Abs. 4 BayStrWGArt. 51 Abs. 5 BayStrWG§ 2 Nr. 8 BetrKV
WEG yönetimi →Kiralık mülk yönetimi →Emlak yönetimi Oberammergau →
Garmisch-Partenkirchen ve Mittenwald’da tatil evi veya ikinci konut için nelere dikkat etmeliyim?
Her iki belde (Markt) de ikinci konut vergisi (Zweitwohnungsteuer) alır. Garmisch-Partenkirchen’de ayrıca konutu yılda sekiz haftadan fazla tatilcilere kiralarsanız izin almanız gerekir.
İkinci konut vergisi her iki tüzükte (Satzung) de yıllık net soğuk kiraya (Jahresnettokaltmiete), mülk sahibinin kendisinin kullanması halinde ise yerel olağan kiraya göre hesaplanır. Daireyi bir acente aracılığıyla kiraya verir ve kendiniz yalnızca birkaç hafta kullanabilirseniz oran düşer. Düşük gelir durumunda vergi Art. 3 Abs. 3 BayKAG uyarınca alınmaz. İzin yükümlülüğü Bavyera Amaç Dışı Kullanım Yasağı Kanunu’ndan (Zweckentfremdungsgesetz) doğar ve yalnızca kendi tüzüğü olan belediyelerde geçerlidir. Garmisch-Partenkirchen’de böyle bir tüzük 1 Ekim 2025’ten itibaren beş yıl süreyle yürürlüktedir. Satın almadan veya kullanım amacını değiştirmeden önce, imar hukuku (Baurecht) konusunda da belediyeye danışın.
Yasal dayanakArt. 3 Abs. 1 und 3 BayKAGArt. 1 ZwEWGArt. 2 ZwEWGZweitwohnungsteuersatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 14.10.2022Zweitwohnungsteuersatzung Markt Mittenwald vom 18.12.2019Zweckentfremdungssatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 25.09.2025
Emlak yönetimi Garmisch-Partenkirchen →Emlak yönetimi Mittenwald →Gayrimenkul danışmanı Garmisch-Partenkirchen →
Bavyera’da emlak vergisi (Grundsteuer) nasıl hesaplanır ve kiracılara yansıtılabilir mi?
Bavyera bir alan modeli (Flächenmodell) kullanır. Belirleyici olan mülkün değeri değil; arsa alanı, konut ve kullanım alanı ile belediyenin vergi çarpanıdır (Hebesatz).
Formül Art. 1 BayGrStG’de yer alır. Alanlar sabit eşdeğerlik katsayıları (Äquivalenzzahlen) ve ölçü oranlarıyla (Messzahlen) çarpılır; bundan emlak vergisi matrah tutarı (Grundsteuermessbetrag) elde edilir. Belediye bu tutarı kendi vergi çarpanıyla çarpar. Emlak vergisi, § 2 Nr. 1 BetrKV uyarınca yan giderlere (Betriebskosten) dahildir ve kira sözleşmesi yan giderleri kiracıya yüklüyorsa kiracıya yansıtılabilir. Kat malikleri topluluğunda (WEG) her malik kendi bağımsız bölümünün emlak vergisini doğrudan belediyeye öder.
Yasal dayanakArt. 1 Abs. 1 bis 3 BayGrStG§ 25 GrStG§ 2 Nr. 1 BetrKV
Uygun bir soru bulunamadı. Sorunuzu bize iletin.
Bize yazın. İyi soruları listeye ekliyoruz.
Yanıtlar genel bilgi niteliğindedir ve somut durumlarda hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Kanun metinlerine gesetze-im-internet.de ve gesetze-bayern.de üzerinden bağlantı veriyoruz.