Hausverwaltung finden und beauftragen
Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?
Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung betreuen dagegen Ihre vermietete Immobilie oder Ihre einzelne Eigentumswohnung im Verhältnis zum Mieter.
Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie beruft die Eigentümerversammlung ein, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und organisiert die Erhaltung von Dach, Fassade oder Heizung. Die Mietverwaltung betreut ein ganzes Miethaus für den Eigentümer: Mieteingang, Betriebskostenabrechnung, Mieterkontakt und Reparaturen. Die Sondereigentumsverwaltung ist eine Mietverwaltung für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung und wird getrennt vom WEG-Verwalter beauftragt. Viele Eigentümer im Oberland kombinieren beides, damit Hausgeldabrechnung und Betriebskostenabrechnung sauber zusammenpassen.
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 WEG§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO
WEG-Verwaltung →Mietverwaltung →Institutionelle Verwaltung →
Was kostet eine Hausverwaltung?
Das hängt vom Objekt und vom gewünschten Leistungsumfang ab. Ein Angebot erstellen wir deshalb in der Regel erst nach einem Erstgespräch und einer Besichtigung.
Wichtige Faktoren sind die Zahl der Einheiten, Baujahr und Zustand des Gebäudes, anstehende Sanierungen und die Technik im Haus, etwa Aufzug, Tiefgarage oder Heizzentrale. Auch der Zustand der bisherigen Unterlagen spielt eine Rolle. Hinzu kommt, welche Leistungen Sie wünschen, zum Beispiel die Zahl der Versammlungen oder die Betreuung größerer Baumaßnahmen. Achten Sie darauf, dass ein Angebot Grundleistungen und Zusatzleistungen klar trennt. So können Sie Angebote verschiedener Verwalter fair vergleichen.
Erstgespräch vereinbaren →Verwaltung wechseln →WEG-Verwaltung →
Welche Erlaubnis braucht ein Hausverwalter?
Wer gewerblich WEG-Anlagen oder Wohnraummietverhältnisse für Dritte verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. Voraussetzungen sind unter anderem Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung.
Ohne Zuverlässigkeit, bei ungeordneten Vermögensverhältnissen oder ohne Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung wird die Erlaubnis versagt. Zusätzlich gilt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Sie betrifft den Verwalter und die Mitarbeiter, die unmittelbar bei der Verwaltung mitwirken. Die Nachweise muss der Verwalter sammeln und aufbewahren. Fragen Sie Ihren Verwalter ruhig nach Erlaubnis und Versicherung.
Rechtsgrundlage§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO§ 34c Abs. 2 GewO§ 34c Abs. 2a GewO§ 15b MaBV
Was ist ein zertifizierter Verwalter und habe ich Anspruch darauf?
Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer IHK eine Prüfung über rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse bestanden oder ist gesetzlich gleichgestellt. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt.
Gleichgestellt sind Personen mit Befähigung zum Richteramt, Immobilienkaufleute, Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geprüfte Immobilienfachwirte und Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt. Eine Verwaltungsfirma darf sich zertifiziert nennen, wenn ihre Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, diese Qualifikation haben. Eine Ausnahme gilt nur, wenn alle drei Punkte zutreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Die Übergangsregel für Verwalter, die schon am 1. Dezember 2020 im Amt waren, ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen. Heute zählt also nur die tatsächliche Zertifizierung oder Gleichstellung.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG§ 48 Abs. 4 WEG§ 7 ZertVerwV§ 8 ZertVerwV§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Verwaltet ihr auch kleine Objekte?
Ja, wir prüfen auch Anfragen für kleine Eigentümergemeinschaften und einzelne vermietete Wohnungen. Ob wir ein Objekt übernehmen, klären wir im Erstgespräch.
Im Oberland gibt es viele kleine Gemeinschaften mit wenigen Wohnungen, etwa in Oberammergau, Farchant oder Bad Kohlgrub. Auch sie brauchen eine ordentliche Jahresabrechnung, eine Eigentümerversammlung und eine Erhaltungsrücklage. Bei weniger als neun Sondereigentumsrechten kann ein Eigentümer auch ohne Zertifizierung Verwalter sein, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Viele kleine Gemeinschaften wählen trotzdem eine professionelle Verwaltung, um Streit und Haftungsrisiken zu vermeiden. Sprechen Sie uns an, wir schauen uns Ihr Haus gern an.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG
Erstgespräch vereinbaren →Hausverwaltung Oberammergau →WEG-Verwaltung →
Wie erreiche ich euch und wie schnell reagiert ihr?
Sie erreichen uns telefonisch unter [Telefonnummer], per E-Mail unter [E-Mail-Adresse] und in unserem Büro in Oberammergau. Unsere Bürozeiten sind [Bürozeiten].
Für Notfälle wie Wasserrohrbruch, Heizungsausfall oder Sturmschaden außerhalb der Bürozeiten nutzen Sie bitte [Notdienstnummer]. Alle anderen Anliegen bearbeiten wir nach Dringlichkeit. Schreiben Sie uns am besten per E-Mail mit Objektadresse, Wohnungsnummer und Fotos. So können wir Ihr Anliegen schnell zuordnen. Termine vor Ort vereinbaren wir gern nach Absprache.
Warum ist der Verwalter nicht ständig vor Ort?
Ein Verwalter betreut viele Objekte und organisiert die Verwaltung überwiegend vom Büro aus. Arbeiten im Haus übernehmen Hausmeister, Handwerker und Dienstleister, die der Verwalter beauftragt und koordiniert.
Zu den Kernaufgaben gehören Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlungen, Angebote und Verträge. Diese Arbeit findet am Schreibtisch statt. Objektbegehungen bei Bedarf gehören dazu, eine ständige Anwesenheit nicht. Für die laufende Kontrolle, den Winterdienst und kleine Reparaturen gibt es den Hausmeisterdienst. Im Werdenfelser Land ist im Winter ein zuverlässiger Räum- und Streudienst wichtiger als ein Besuch des Verwalters. Melden Sie Schäden deshalb direkt an uns, damit wir das Nötige veranlassen können.
Rechtsgrundlage§ 27 Abs. 1 WEG
Wie viele Angebote muss der Verwalter vor einer Maßnahme einholen?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat im März 2026 entschieden, dass Eigentümer vor Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen.
Entscheidend ist, ob die Informationen für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ausreichen. Das hängt von Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme ab. Auch die Beratung durch einen Architekten oder Sachverständigen kann genügen. Ein einziger, bekannter und bewährter Handwerker oder fehlende ortsnahe Alternativen können ebenfalls rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Das kennen viele Gemeinschaften im Oberland aus der Praxis. Ein Beschluss kann aber angreifbar sein, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Bei großen Sanierungen bleiben Vergleichsangebote trotzdem oft sinnvoll. Schon 2025 hat der BGH entschieden, dass die Gemeinschaft vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Vergleichsangebote einholen muss.
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25BGH, Urteil vom 18.07.2025, Az. V ZR 76/24
Was darf der Verwalter allein entscheiden?
Der Verwalter darf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung allein treffen, wenn sie untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Außerdem darf er handeln, wenn es nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden.
Was untergeordnet ist, hängt von Größe und Finanzkraft der Gemeinschaft ab. Eine Reparatur ist in einer großen Anlage oft unkritisch, in einem Haus mit vier Wohnungen vielleicht nicht. Bei einem Notfall wie einem Rohrbruch handelt der Verwalter sofort. Die Eigentümer können seine Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken, zum Beispiel mit einer Wertgrenze pro Auftrag. Eine solche klare Regel schafft Sicherheit für alle Seiten. Größere Maßnahmen beschließt die Eigentümerversammlung.
Rechtsgrundlage§ 27 Abs. 1 WEG§ 27 Abs. 2 WEG
Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen?
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Für einen Grundstückskaufvertrag oder einen Darlehensvertrag braucht er aber einen Beschluss der Eigentümer.
Eine Beschränkung der Vertretungsmacht wirkt gegenüber Dritten nicht. Handwerker und Banken dürfen sich also auf die Vertretung durch den Verwalter verlassen. Im Innenverhältnis muss sich der Verwalter trotzdem an Beschlüsse und seine Befugnisse halten. Gegenüber dem Verwalter selbst vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer. Gibt es keinen Verwalter, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam.
Rechtsgrundlage§ 9b Abs. 1 WEG§ 9b Abs. 2 WEG
Wie lange läuft ein Verwaltervertrag?
Die Bestellung zum Verwalter ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums sind es höchstens drei Jahre.
Der Verwaltervertrag wird meist für die Dauer der Bestellung geschlossen. Eine Wiederbestellung ist zulässig. Sie braucht einen neuen Beschluss, den die Eigentümer frühestens ein Jahr vor Ablauf fassen können. Unabhängig von der Laufzeit können die Eigentümer den Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Regeln sind zwingend. Die kürzere Frist bei Neubauten schützt Käufer davor, lange an einen vom Bauträger ausgewählten Verwalter gebunden zu sein.
Rechtsgrundlage§ 26 Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG
Verwalterwechsel
Wann können wir unseren Verwalter abberufen?
Jederzeit. Seit dem 1. Dezember 2020 brauchen die Eigentümer für die Abberufung keinen wichtigen Grund mehr.
Die Abberufung beschließt die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Punkt muss bei der Einberufung als Tagesordnungspunkt bezeichnet sein. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Klauseln, die dieses Recht einschränken, sind unzulässig. Wenn möglich, planen Sie den Wechsel mit Blick auf das Wirtschaftsjahr, dann wird die Übergabe einfacher.
Rechtsgrundlage§ 26 Abs. 1 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG§ 25 Abs. 1 WEG§ 23 Abs. 2 WEG
Was passiert mit dem Verwaltervertrag nach der Abberufung?
Das Amt endet mit der Abberufung. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach, auch wenn er eigentlich länger laufen würde.
Die Abberufung betrifft das Amt, also die Stellung als Verwalter der Gemeinschaft. Der Vertrag regelt vor allem Leistungen und Vergütung. Endet der Vertrag nach seiner Laufzeit oder Kündigungsfrist früher, gilt der frühere Zeitpunkt. Bis zum Vertragsende kann der alte Verwalter unter Umständen noch Vergütung verlangen, auch wenn er nicht mehr tätig ist. Wie hoch dieser Anspruch ist, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel vor dem Beschluss prüfen.
Rechtsgrundlage§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Brauchen wir Vergleichsangebote, bevor wir einen neuen Verwalter bestellen?
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind vor der Bestellung eines neuen Verwalters grundsätzlich Alternativangebote anderer Verwalter einzuholen. Bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters sind sie in der Regel nicht nötig.
Die Eigentümer sollen Leistung und Preis verschiedener Verwalter vergleichen können. Die Angebote sollten deshalb rechtzeitig vor der Versammlung vorliegen. Oft übernimmt der Verwaltungsbeirat die Vorauswahl und lädt Bewerber zur Vorstellung ein. Im März 2026 hat der BGH die starre Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen aufgegeben. Ob das auch für die Verwalterwahl gilt, hat er noch nicht ausdrücklich entschieden. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie bei einem Verwalterwechsel weiterhin mehrere Angebote einholen.
Rechtsgrundlage§ 26 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 01.04.2011, Az. V ZR 96/10BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25
Muss der alte Verwalter alle Unterlagen herausgeben?
Ja. Nach dem Ende seiner Tätigkeit muss der alte Verwalter alle Verwaltungsunterlagen und alles, was er für die Gemeinschaft erlangt hat, an die Gemeinschaft herausgeben.
Dazu gehören Beschluss-Sammlung, Niederschriften, Abrechnungen, Belege, Verträge, Pläne, Schlüssel und Kontounterlagen. Außerdem muss er Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegen. Der neue Verwalter nimmt die Unterlagen für die Gemeinschaft entgegen und prüft sie auf Vollständigkeit. Ein schriftliches Übergabeprotokoll hilft, Lücken später nachzuweisen. Gibt der alte Verwalter nicht heraus, kann die Gemeinschaft ihren Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen.
Rechtsgrundlage§ 667 BGB§ 666 BGB§ 675 Abs. 1 BGB§ 24 Abs. 7 WEG§ 9b Abs. 1 WEG
Was passiert beim Wechsel mit Konten und Erhaltungsrücklage?
Das Geld gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Beim Wechsel geht die Verfügungsbefugnis über die Konten auf den neuen Verwalter über, oder der alte Verwalter überweist das Guthaben auf ein Konto der Gemeinschaft.
Am einfachsten ist ein Konto, das auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer läuft. Dann ändert sich bei der Bank nur die Vertretungsberechtigung. Gegenüber der Bank weist der neue Verwalter seine Bestellung meist mit der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss nach. Verlangt eine Stelle eine öffentlich beglaubigte Urkunde, etwa das Grundbuchamt, müssen die Unterschriften auf der Niederschrift beglaubigt sein. Der alte Verwalter muss über Einnahmen, Ausgaben und den Stand der Rücklage Rechenschaft ablegen. Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Gleichen Sie beim Wechsel die Kontostände mit den Unterlagen ab.
Rechtsgrundlage§ 9a Abs. 1 WEG§ 9a Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 667 BGB§ 666 BGB
Wer erstellt die Jahresabrechnung, wenn der Verwalter im laufenden Jahr wechselt?
Nach dem Bundesgerichtshof ist der Verwalter zuständig, der im Amt ist, wenn die Abrechnungspflicht entsteht. Maßgeblich ist also, wer bei Ablauf des Kalenderjahres Verwalter ist.
Scheidet der alte Verwalter im laufenden Jahr aus, erstellt der neue Verwalter die Abrechnung für dieses ganze Jahr. Er arbeitet dafür mit den übergebenen Unterlagen. Scheidet der alte Verwalter erst nach Jahresende aus, schuldet er grundsätzlich noch die Abrechnung für das abgelaufene Jahr. Das gilt auch dann, wenn die Abrechnung beim Ausscheiden noch nicht fällig war. Endet das Amt genau zum Jahreswechsel, ist die Zuständigkeit nicht eindeutig geklärt. Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Halten Sie diesen Punkt bei der Übergabe schriftlich fest.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 16.02.2018, Az. V ZR 89/17
Ist ein Verwalterwechsel mitten im Wirtschaftsjahr sinnvoll?
Ein Wechsel ist jederzeit möglich. Zum Jahreswechsel ist er aber meist einfacher, weil sich die Buchhaltung dann sauber trennen lässt.
Bei einem Wechsel zum 1. Januar beginnt der neue Verwalter mit einem neuen Wirtschaftsjahr. Wer dann die Abrechnung für das abgelaufene Jahr schuldet, ist nicht eindeutig geklärt. Regeln Sie das deshalb ausdrücklich im Beschluss oder im Verwaltervertrag. Bei einem Wechsel im laufenden Jahr übernimmt der neue Verwalter die Buchungen des alten, prüft sie und rechnet das ganze Jahr ab. Das kostet Zeit und führt oft zu Rückfragen. Gründe wie fehlende Abrechnungen oder ein nicht erreichbarer Verwalter rechtfertigen trotzdem einen schnellen Wechsel. Wir besprechen mit Ihrem Beirat den passenden Zeitpunkt.
Rechtsgrundlage§ 26 Abs. 3 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 16.02.2018, Az. V ZR 89/17
Kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters verlangen?
Allein beschließen kann er die Abberufung nicht. Er kann aber verlangen, dass die Gemeinschaft ordnungsmäßig verwaltet wird, und diesen Anspruch notfalls vor Gericht durchsetzen.
Ist ein Festhalten am Verwalter mit ordnungsmäßiger Verwaltung nicht vereinbar, etwa bei schweren Pflichtverletzungen, kann ein Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage erheben. Vorher muss er die Abberufung in der Versammlung beantragt haben, damit sich die Eigentümer damit befassen können. Die Hürden sind hoch. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, darf der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen. Suchen Sie am besten zuerst das Gespräch mit dem Beirat und den anderen Eigentümern.
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 114/09
Können wir den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen?
Ja, bei einem wichtigen Grund kann die Gemeinschaft den Verwaltervertrag fristlos kündigen. Das ist vor allem wichtig, wenn der Vertrag nicht erst sechs Monate nach der Abberufung enden soll.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Gemeinschaft die Fortsetzung des Vertrags nicht zuzumuten ist. Beispiele können veruntreute oder vermischte Gelder oder dauerhaft fehlende Abrechnungen sein. Das BGB sieht für die fristlose Kündigung eine Frist von zwei Wochen ab Kenntnis der maßgeblichen Tatsachen vor. Wann diese Frist bei einer Eigentümergemeinschaft beginnt, ist im Einzelfall schwierig zu beurteilen. Handeln Sie deshalb zügig und lassen Sie sich rechtlich beraten. Über die Kündigung beschließen die Eigentümer. Gegenüber dem Verwalter erklärt sie der Beiratsvorsitzende oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer.
Rechtsgrundlage§ 626 BGB§ 26 Abs. 3 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG
Darf der Verwalter sein Amt einfach niederlegen?
Ein Verwalter kann sein Amt grundsätzlich niederlegen. Ob er damit auch den Vertrag beenden darf oder Schadensersatz schuldet, richtet sich nach dem Verwaltervertrag.
Die Niederlegung beendet die Stellung als Verwalter. Der Vertrag besteht davon getrennt und endet nur nach seinen Regeln oder bei einem wichtigen Grund. Legt ein Verwalter ohne Grund zur Unzeit nieder, kann er der Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein. Auch danach muss er alle Unterlagen herausgeben und Rechenschaft ablegen. Ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinsam, und der Beiratsvorsitzende kann eine Versammlung einberufen. Deshalb sollte die Gemeinschaft zügig einen neuen Verwalter bestellen.
Rechtsgrundlage§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 626 BGB§ 667 BGB§ 666 BGB
Eigentümerversammlung und Beschlüsse
Wie oft findet die Eigentümerversammlung statt?
Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen.
Das schreibt § 24 Abs. 1 WEG vor. Eine weitere Versammlung ist nötig, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer sie in Textform verlangt und dabei Zweck und Gründe nennt. Auch Ihre Gemeinschaftsordnung kann weitere Fälle vorsehen. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
Rechtsgrundlage§ 24 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
Welche Frist und Form gilt für die Einladung?
Die Einladung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit.
Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, zum Beispiel ein Brief, ein PDF oder eine E-Mail. Der Absender muss erkennbar sein, eine Unterschrift ist aber nicht nötig. Die Einladung muss jeden Beschlussgegenstand so benennen, dass Sie wissen, worüber abgestimmt wird. Sonst ist ein Beschluss dazu anfechtbar. Die Drei-Wochen-Frist ist eine Soll-Vorschrift. Wird sie unterschritten, kann ein Beschluss anfechtbar sein.
Rechtsgrundlage§ 24 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 126b BGB§ 23 Abs. 4 WEG
Warum findet die Versammlung oft erst spät im Jahr statt?
Die Versammlung beschließt meist über die Jahresabrechnung des Vorjahres. Diese kann erst nach Jahresende und nach der Prüfung durch den Beirat vorliegen.
Der Verwalter erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht. Dafür braucht er alle Rechnungen, Kontoauszüge und oft auch die Heizkostenabrechnung eines Messdienstes. Danach soll der Beirat Abrechnung und Wirtschaftsplan prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Erst dann folgt die Einladung mit mindestens drei Wochen Frist. Das Gesetz legt keinen festen Monat für die Versammlung fest. Wann wir Ihre Versammlung planen, sehen Sie unter [Termine].
Rechtsgrundlage§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Muss ich an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nein, eine Teilnahmepflicht gibt es nicht. Die Beschlüsse gelten aber auch für Sie, wenn Sie fehlen.
Ein Beschluss ist gültig, solange ein Gericht ihn nicht rechtskräftig für ungültig erklärt. Das gilt unabhängig davon, ob Sie anwesend waren. Wenn Sie nicht kommen können, erteilen Sie eine Vollmacht in Textform. Die Beschlüsse finden Sie danach in der Niederschrift und in der Beschluss-Sammlung. Prüfen Sie diese zeitnah, denn die Anfechtungsfrist läuft ab dem Tag der Versammlung.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 4 WEG§ 25 Abs. 3 WEG§ 45 WEG
Wie erteile ich eine Vollmacht und wer darf mich vertreten?
Die Vollmacht muss in Textform vorliegen, etwa als Formular, PDF oder E-Mail. Wen Sie bevollmächtigen dürfen, kann Ihre Gemeinschaftsordnung einschränken.
Das Gesetz selbst begrenzt den Kreis der Vertreter nicht. Viele Gemeinschaftsordnungen erlauben aber nur bestimmte Personen, zum Beispiel Ehepartner, andere Eigentümer oder den Verwalter. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig, weil Eigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen dürfen. Lesen Sie deshalb vor der Versammlung Ihre Gemeinschaftsordnung. Geben Sie Ihrem Vertreter am besten konkrete Weisungen zu einzelnen Tagesordnungspunkten mit.
Rechtsgrundlage§ 25 Abs. 3 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 126b BGB
RechtsprechungBGH, Beschluss vom 11.11.1986, Az. V ZB 1/86
Wie bekomme ich ein eigenes Thema auf die Tagesordnung?
Schicken Sie Ihren Antrag rechtzeitig in Textform an den Verwalter. Er nimmt ihn auf, wenn eine Befassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Formulieren Sie am besten einen konkreten Beschlussvorschlag mit kurzer Begründung. Senden Sie ihn so früh, dass der Verwalter ihn vor dem Versand der Einladung berücksichtigen kann. Ein Beschluss zu einem Thema, das nicht in der Einladung steht, ist anfechtbar. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung in Textform mit Zweck und Gründen, muss der Verwalter einladen. Den Einsendeschluss für Anträge nennen wir Ihnen unter [Frist Tagesordnung].
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 4 WEG
Wann ist die Versammlung beschlussfähig?
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es kein gesetzliches Mindestquorum mehr. Es kommt nicht mehr darauf an, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind.
Früher war eine Versammlung erst beschlussfähig, wenn die Anwesenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Sonst war eine Zweitversammlung nötig. Diese Regel steht nicht mehr im Gesetz. Manche ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten aber noch eigene Regeln zur Beschlussfähigkeit. Ob solche Klauseln weiter gelten, hängt vom Wortlaut ab. Lassen Sie das für Ihre Anlage im Einzelfall prüfen.
Rechtsgrundlage§ 23 WEG§ 24 WEG§ 25 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Welche Mehrheit braucht ein Beschluss und wie wird gezählt?
Grundsätzlich genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Wohnungen.
Dieses Kopfprinzip gilt, wenn Ihre Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Häufig sieht sie ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten vor. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, können sie nur einheitlich abstimmen. Für einen Beschluss über virtuelle Versammlungen sind drei Viertel der abgegebenen Stimmen nötig. Bei baulichen Veränderungen tragen alle Eigentümer die Kosten unter anderem dann, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben. Nicht mitstimmen darf ein Eigentümer, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn geht.
Rechtsgrundlage§ 25 Abs. 1 WEG§ 25 Abs. 2 WEG§ 25 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 1a WEG§ 21 Abs. 2 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Kann ich online an einer Präsenzversammlung teilnehmen?
Ja, wenn die Eigentümer das beschlossen haben. Dann findet die Versammlung vor Ort statt und Sie können zusätzlich elektronisch teilnehmen.
Für diese hybride Versammlung genügt ein Mehrheitsbeschluss. Der Beschluss legt fest, welche Rechte Sie online ausüben dürfen, zum Beispiel nur zuhören oder auch mitreden und abstimmen. Die Versammlung vor Ort bleibt bestehen. Wer möchte, kann also weiter persönlich kommen. Welche Technik wir einsetzen, erfahren Sie mit der Einladung.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 25 Abs. 1 WEG
Ist eine reine Online-Versammlung erlaubt?
Ja, seit Oktober 2024. Die Eigentümer müssen das mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, und zwar für höchstens drei Jahre.
Die virtuelle Versammlung muss bei Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Alle müssen also sicher teilnehmen, sprechen und abstimmen können. Wird der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden. Darauf kann die Gemeinschaft nur durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht macht die virtuell gefassten Beschlüsse aber nicht nichtig oder anfechtbar. Nach Ablauf der Befristung ist ein neuer Beschluss nötig.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 1a WEG§ 48 Abs. 6 WEG
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Ein Beschluss ohne Versammlung. Er ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.
Schon eine fehlende Zustimmung verhindert den Beschluss. Die Eigentümer können aber beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dann reicht im Umlaufverfahren zu genau diesem Thema die Mehrheit. Eine allgemeine Erlaubnis für alle künftigen Themen deckt der Wortlaut nicht ab. Umlaufbeschlüsse eignen sich für eilige, klar abgegrenzte Fragen, etwa eine Auftragsvergabe nach Vorliegen von Angeboten.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 3 WEG§ 126b BGB
Wie fechte ich einen Beschluss an?
Sie erheben Anfechtungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen einzelne Eigentümer oder den Verwalter. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls. Der Verwalter muss die Eigentümer unverzüglich über eine erhobene Klage informieren. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer. Lassen Sie sich wegen der kurzen Fristen frühzeitig anwaltlich beraten.
Rechtsgrundlage§ 44 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 3 WEG§ 45 WEG§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung man nicht wirksam verzichten kann. Er ist dann von Anfang an unwirksam, auch ohne Anfechtung.
Typisch ist ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz, etwa wenn per Mehrheit eine Vereinbarung geändert werden soll, obwohl die Gemeinschaftsordnung das nicht erlaubt. Alle anderen fehlerhaften Beschlüsse bleiben gültig, bis ein Gericht sie rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Nichtigkeit können Sie mit einer Nichtigkeitsklage feststellen lassen. Für diese Klage nennt das Gesetz keine Frist wie bei der Anfechtung. Im Zweifel sollten Sie trotzdem innerhalb der Anfechtungsfrist handeln.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 4 WEG§ 44 Abs. 1 WEG§ 45 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Was ist der Unterschied zwischen Protokoll und Beschluss-Sammlung?
Die Niederschrift hält die Beschlüsse einer bestimmten Versammlung fest. Die Beschluss-Sammlung führt alle Beschlüsse und gerichtlichen Beschlussentscheidungen fortlaufend nummeriert zusammen.
Die Niederschrift ist unverzüglich aufzunehmen. Sie unterschreiben der Versammlungsleiter, ein Eigentümer und, falls vorhanden, der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter. Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter und enthält nur den Wortlaut der Beschlüsse mit Ort und Datum sowie die Urteilsformeln aus gerichtlichen WEG-Verfahren. Angefochtene oder aufgehobene Beschlüsse werden vermerkt. Sie oder eine von Ihnen ermächtigte Person können Einsicht verlangen, etwa ein Kaufinteressent vor dem Kauf.
Rechtsgrundlage§ 24 Abs. 6 WEG§ 24 Abs. 7 WEG§ 24 Abs. 8 WEG§ 43 WEG
Darf ich Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen?
Ja. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Dazu gehören zum Beispiel Rechnungen, Verträge, Kontoauszüge und Schriftverkehr der Gemeinschaft. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft, in der Praxis ermöglicht der Verwalter die Einsicht. Vereinbaren Sie einen Termin in unserem Büro in Oberammergau oder fragen Sie nach digitaler Einsicht unter [Kontakt]. Nennen Sie am besten vorab, welche Unterlagen Sie sehen möchten.
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 4 WEG
Verwaltungsbeirat
Braucht jede WEG einen Verwaltungsbeirat?
Nein. Die Eigentümer können einen Beirat durch Beschluss bestellen, müssen es aber nicht.
Gerade in größeren Anlagen ist ein Beirat sinnvoll. Er ist Ansprechpartner für den Verwalter und prüft Abrechnung und Wirtschaftsplan vor der Versammlung. Nach dem Gesetz werden Wohnungseigentümer in den Beirat gewählt. Ob auch andere Personen Mitglied werden können, hängt von Ihrer Gemeinschaftsordnung ab.
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Welche Aufgaben und Rechte hat der Verwaltungsbeirat?
Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.
Die Stellungnahme hilft den Eigentümern bei ihrer Entscheidung in der Versammlung. Der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter unterschreibt die Niederschrift mit. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können sie auch die Versammlung einberufen. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende die Gemeinschaft. Ein eigenes Weisungsrecht gegenüber dem Verwalter hat der Beirat nicht, das entscheiden die Eigentümer per Beschluss.
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 24 Abs. 6 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 und 2 WEG
Wer vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter?
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Alternativ kann ein durch Beschluss dazu ermächtigter Eigentümer diese Aufgabe übernehmen.
Das betrifft zum Beispiel die Unterschrift unter den Verwaltervertrag oder dessen Kündigung. Über Bestellung, Abberufung und den Vertragsinhalt entscheiden die Eigentümer. Der Vorsitzende setzt diese Beschlüsse gegenüber dem Verwalter um. Gibt es keinen Beirat, sollte die Versammlung einen Eigentümer ausdrücklich ermächtigen.
Rechtsgrundlage§ 9b Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 1 WEG
Haftet der Beirat für Fehler?
Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Für leichte Fahrlässigkeit haften sie nicht.
Diese Beschränkung gilt nur, wenn die Mitglieder unentgeltlich tätig sind. Erhalten sie eine Vergütung, gilt der allgemeine Haftungsmaßstab. Viele Gemeinschaften schließen zusätzlich eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Beirat ab. Darüber entscheiden die Eigentümer per Beschluss.
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 3 WEG
Wie viele Mitglieder hat ein Verwaltungsbeirat?
Das Gesetz schreibt seit der Reform zum 1. Dezember 2020 keine feste Zahl mehr vor. Die Eigentümer legen die Größe per Beschluss fest.
Früher bestand der Beirat aus genau drei Mitgliedern. Heute ist auch ein einzelnes Mitglied möglich. Hat der Beirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Eine ungerade Zahl erleichtert Entscheidungen im Beirat. Enthält Ihre Gemeinschaftsordnung eine feste Zahl, gilt diese Vereinbarung.
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Bekommt der Beirat eine Vergütung oder Auslagenersatz?
Der Beirat arbeitet in der Regel ehrenamtlich. Die Eigentümer können beschließen, Auslagen zu erstatten oder eine Vergütung zu zahlen.
Übliche Auslagen sind etwa Fahrt- oder Portokosten. Beachten Sie: Wer eine Vergütung erhält, verliert die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Ob schon eine kleine Pauschale als Vergütung gilt, ist nicht eindeutig geklärt. Lassen Sie Art und Höhe jeder Zahlung deshalb klar beschließen.
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 3 WEG
Wie bereitet der Beirat die Belegprüfung vor?
Vereinbaren Sie mit dem Verwalter einen Prüftermin. Lassen Sie sich Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Kontoauszüge und Belege vorab bereitstellen.
Vergleichen Sie zuerst die Kontostände zum Jahresende mit dem Vermögensbericht und der Rücklage. Prüfen Sie dann Stichproben: große Posten, ungewöhnliche Beträge und neue Dienstleister. Achten Sie darauf, ob die Kosten nach dem richtigen Schlüssel verteilt und Beschlüsse umgesetzt wurden. Notieren Sie Ihre Fragen und lassen Sie sie vom Verwalter beantworten. Halten Sie das Ergebnis in einer schriftlichen Stellungnahme für die Versammlung fest. Unseren Prüfleitfaden finden Sie unter [Leitfäden].
Rechtsgrundlage§ 29 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG
Hausgeld, Abrechnung und Rücklage
Was ist Hausgeld und was ist darin enthalten?
Hausgeld ist die meist monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Die Höhe beschließt die Eigentümerversammlung auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Typische Posten sind Verwaltervergütung, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Winterdienst, Allgemeinstrom, Wasser, Müll und oft die Heizkosten. Im Oberland fällt der Winterdienst wegen Schnee und Glätte häufig spürbar ins Gewicht. Nicht enthalten sind in der Regel die Grundsteuer und Kosten Ihres Sondereigentums, die Sie selbst tragen. Als Vermieter können Sie nur einen Teil des Hausgelds als Betriebskosten auf Mieter umlegen.
Rechtsgrundlage§ 16 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 und 5 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 3 WEG§ 556 Abs. 1 BGB
Was ist der Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die Kostenplanung der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Er bildet die Grundlage für den Beschluss über Ihre Hausgeldvorschüsse.
Der Verwalter stellt ihn auf und listet die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Beschlossen werden nicht alle Zahlen, sondern die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Verwaltungsbeirat soll den Plan vor dem Beschluss prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Ein guter Plan berücksichtigt absehbare Preissteigerungen, zum Beispiel bei Energie oder Versicherung. So vermeiden Sie hohe Nachzahlungen im Folgejahr.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 1 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Worüber beschließt die Eigentümerversammlung bei der Jahresabrechnung?
Die Eigentümer beschließen nur über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Das ist der Saldo zwischen Ihren tatsächlichen Kosten und dem bereits gezahlten Hausgeld.
Der Verwalter erstellt die Jahresabrechnung als Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Sie enthält zusätzlich die Einnahmen und Ausgaben des Jahres. Fehler in der Gesamtabrechnung machen den Beschluss deshalb nicht automatisch ungültig. Entscheidend ist vor allem, ob der Betrag stimmt, den Sie nachzahlen oder zurückbekommen. Der Beirat soll die Abrechnung vor dem Beschluss prüfen.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 2 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Das Gesetz nennt keine feste Frist. Es verlangt die Abrechnung nur nach Ablauf des Kalenderjahres.
In Rechtsprechung und Literatur gilt überwiegend, dass die Abrechnung in angemessener Zeit vorliegen muss, meist in den ersten Monaten des Folgejahres. Häufig wird eine Orientierung bis etwa Mitte des Folgejahres genannt. Das ist aber keine starre Grenze, und besondere Umstände können mehr Zeit rechtfertigen. Oft regeln Verwaltervertrag oder Teilungserklärung einen konkreten Termin. Bei uns gilt: [Zeitpunkt laut Verwaltervertrag].
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 2 WEG
Was steht im Vermögensbericht?
Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft. Der Verwalter muss ihn nach jedem Kalenderjahr erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen.
Über den Vermögensbericht wird nicht beschlossen. Er dient Ihrer Information. Typisch sind Angaben zur Erhaltungsrücklage, zu Bankguthaben, offenen Forderungen etwa aus Hausgeldrückständen und Verbindlichkeiten. Für Kaufinteressenten ist er eine wichtige Unterlage, um die finanzielle Lage einer Gemeinschaft einzuschätzen.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 4 WEG
Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen festen Betrag. Die Höhe beschließen die Eigentümer.
Der frühere Begriff Instandhaltungsrücklage heißt seit der WEG-Reform 2020 Erhaltungsrücklage. Angemessen ist, was zu Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses passt. Maßgeblich sind absehbare Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung, Fenstern oder Aufzug. Im Oberland sollten Sie Belastungen durch Schnee, Frost und Starkregen einplanen. Eine zu niedrige Rücklage führt später oft zu Sonderumlagen.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 1 WEG
Wann ist eine Sonderumlage zulässig und wer zahlt beim Verkauf?
Eine Sonderumlage ist zulässig, wenn die Gemeinschaft zusätzliches Geld braucht und die Eigentümer sie beschließen. Zahlen muss grundsätzlich, wer Eigentümer ist, wenn die Umlage fällig wird.
Typische Anlässe sind unerwartete Reparaturen oder eine zu geringe Rücklage. Rechtlich ist die Sonderumlage ein zusätzlicher Vorschuss, über den die Eigentümer beschließen. Der Beschluss sollte Gesamtbetrag, Verteilung und Fälligkeit festlegen. Beim Verkauf kommt es gegenüber der Gemeinschaft auf das Eigentum im Zeitpunkt der Fälligkeit an, nicht auf das Datum des Beschlusses. Was Käufer und Verkäufer untereinander vereinbaren, gehört in den Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 1 und 3 WEG§ 16 Abs. 2 WEG
Kann die Kostenverteilung per Beschluss geändert werden?
Ja. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen, als Gesetz oder Teilungserklärung vorsehen.
Ohne abweichende Regelung gilt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden, dass ein solcher Beschluss auch einzelne Eigentümer ganz entlasten oder erstmals belasten darf. Der neue Maßstab muss angemessen sein und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. Im entschiedenen Fall durften die Erhaltungskosten von Doppelparkern allein deren Teileigentümern auferlegt werden. In einem zweiten Fall musste ein Eigentümer den Austausch von Dachfenstern in seiner Wohnung allein bezahlen. Für bauliche Veränderungen gelten eigene Regeln.
Rechtsgrundlage§ 16 Abs. 1 S. 2 WEG§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG§ 16 Abs. 3 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 87/23
Was passiert, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt?
Die Gemeinschaft mahnt den Rückstand an und kann ihn einklagen. Mit einem Titel kann sie bis zur Zwangsversteigerung der Wohnung vollstrecken.
Üblich sind zunächst Zahlungserinnerung und Mahnung, danach Mahnverfahren oder Klage. In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldforderungen einen Vorrang vor den Banken. Dieser Vorrang gilt für laufende Beträge und Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor. Er ist auf höchstens 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt. Frühes Handeln schützt deshalb die übrigen Eigentümer.
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 9a Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Meine Jahresabrechnung zeigt eine hohe Nachzahlung. Was kann ich tun?
Prüfen Sie zuerst Ihre Einzelabrechnung und vergleichen Sie Kosten und Verteilerschlüssel mit dem Vorjahr. Bei Fragen können Sie Einsicht in die Belege nehmen.
Häufige Ursachen sind gestiegene Energiepreise, eine einmalige Reparatur oder zu niedrig angesetzte Vorschüsse. Sprechen Sie uns oder den Beirat vor der Versammlung an, damit Unklarheiten dort geklärt werden können. Halten Sie den Beschluss für falsch, können Sie ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht anfechten. Begründen müssen Sie die Klage innerhalb von zwei Monaten. Wenn Sie die Summe nicht auf einmal zahlen können, fragen Sie nach einer Ratenvereinbarung. Ob diese möglich ist, entscheidet [zuständige Stelle].
Rechtsgrundlage§ 28 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 45 WEG§ 44 Abs. 1 WEG
Kann ich Kosten aus der Jahresabrechnung von der Steuer absetzen?
Ja, Selbstnutzer können haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG geltend machen. Viele Verwalter weisen diese Beträge in der Jahresabrechnung oder in einer eigenen Bescheinigung gesondert aus.
Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht das Material. Das Gesetz gewährt 20 Prozent der Aufwendungen als Steuerermäßigung, gedeckelt je nach Art der Leistung. Typische Posten sind Hausmeister, Treppenhausreinigung, Winterdienst und Handwerkerarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Auch Mieter können die Ermäßigung über ihre Betriebskostenabrechnung nutzen, wie der Bundesfinanzhof 2023 entschieden hat. Für vermietete Wohnungen gilt § 35a nicht beim Vermieter, weil die Kosten dort Werbungskosten sind. Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Rechtsgrundlage§ 35a Abs. 2, 3 und 5 EStG
RechtsprechungBFH, Urteil vom 20.04.2023, VI R 24/20
Darf ich als Eigentümer die Belege einsehen?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, auch in Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge.
Der Anspruch richtet sich an die Gemeinschaft und wird durch den Verwalter erfüllt. Sie brauchen dafür keinen besonderen Grund. Vereinbaren Sie am besten einen Termin, damit die gewünschten Unterlagen bereitliegen. Der Verwaltungsbeirat prüft die Abrechnung zusätzlich vor der Beschlussfassung. Wie wir die Einsicht vor Ort in Oberammergau oder digital ermöglichen: [Ablauf Belegeinsicht].
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Bauliche Veränderungen und Gemeinschaftseigentum
Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum sind Ihre Wohnung und die Bauteile darin, die man ändern kann, ohne andere oder das äußere Bild zu beeinträchtigen. Alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist, bleibt Gemeinschaftseigentum.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und zentrale Leitungen. Wohnungseingangstüren gehören nach dem Bundesgerichtshof zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch Fenster zählen als Teil der Außenhülle in aller Regel dazu. Beim Balkon ist der Innenraum oft Sondereigentum, Platte, Brüstung und Abdichtung sind dagegen Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung kann Kosten und Pflichten für solche Bauteile abweichend regeln. Prüfen Sie deshalb immer Ihre Teilungserklärung.
Rechtsgrundlage§ 5 Abs. 1 bis 3 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12
Wer zahlt Reparaturen in der Eigentumswohnung?
Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlt grundsätzlich die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes geregelt ist. Reparaturen am Sondereigentum zahlen Sie selbst.
Die Gemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß erhalten und beschließt über die Maßnahmen. Die Teilungserklärung oder ein Beschluss kann bestimmte Kosten einzelnen Eigentümern zuweisen, zum Beispiel für Fenster oder Balkone. Die Zuordnung kann also im Einzelfall anders aussehen als erwartet. Klären Sie die Zuständigkeit deshalb vor der Beauftragung mit der Verwaltung.
Rechtsgrundlage§ 16 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 81/23BGH, Urteil vom 22.03.2024, V ZR 87/23
Wie beantrage ich eine bauliche Veränderung?
Stellen Sie einen schriftlichen Antrag an die Verwaltung, damit er auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung kommt. Die Eigentümer entscheiden per Beschluss, ob sie die Maßnahme gestatten.
Eine bauliche Veränderung ist alles, was über die reine Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Beschreiben Sie die Maßnahme genau und legen Sie Pläne, Fotos oder ein Angebot bei. Beeinträchtigt die Maßnahme niemanden über das unvermeidliche Maß hinaus, können Sie eine Gestattung auch verlangen. Unzulässig sind Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Beginnen Sie erst nach dem Beschluss.
Rechtsgrundlage§ 20 Abs. 1, 3 und 4 WEG
Welche baulichen Veränderungen kann ich verlangen?
Sie können angemessene Maßnahmen für Barrierefreiheit, das Laden von E-Autos, Einbruchschutz, den Anschluss an schnelles Internet und Steckersolargeräte verlangen. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über das Wie.
Diese fünf Zwecke nennt das Gesetz ausdrücklich. Steckersolargeräte sind seit Oktober 2024 aufgenommen. Die Eigentümer beschließen über die Art der Durchführung, zum Beispiel Fachfirma, Leitungsweg oder Standort. Die Kosten tragen grundsätzlich Sie als Antragsteller. Mieter haben einen ähnlichen Anspruch gegenüber ihrem Vermieter, allerdings ohne Glasfaseranschluss. Er entfällt, wenn die Maßnahme dem Vermieter nicht zuzumuten ist.
Rechtsgrundlage§ 20 Abs. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?
Wer sich eine Maßnahme gestatten lässt oder sie verlangt, zahlt sie grundsätzlich allein. Alle Eigentümer zahlen, wenn die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wurde oder sich in angemessener Zeit amortisiert.
Die qualifizierte Mehrheit bedeutet mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Das gilt nicht bei unverhältnismäßigen Kosten. In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, und nur sie haben den Nutzen. Wer später mitnutzen will, kann das gegen einen angemessenen Ausgleich verlangen. Die Eigentümer können eine abweichende Verteilung beschließen, aber keinem Unbeteiligten Kosten auferlegen.
Rechtsgrundlage§ 21 Abs. 1 bis 5 WEG
Darf ich eine Wallbox in der Tiefgarage installieren?
Ja, Sie haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine angemessene Lademöglichkeit. Die Eigentümergemeinschaft beschließt, wie die Installation umgesetzt wird.
Stellen Sie einen Antrag mit Angaben zu Stellplatz, Leistung und Leitungsweg. Die Gemeinschaft kann zum Beispiel Fachfirma, Lastmanagement und Brandschutz vorgeben. Die Kosten für Installation und Betrieb tragen grundsätzlich Sie. Planen mehrere Eigentümer Wallboxen, ist eine gemeinsame Grundinstallation oft sinnvoller. Mieter brauchen die Erlaubnis ihres Vermieters. Darauf haben sie in der Regel einen Anspruch, außer die Maßnahme ist dem Vermieter nicht zuzumuten.
Rechtsgrundlage§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Darf ich ein Balkonkraftwerk an meiner Eigentumswohnung anbringen?
Ja, seit Oktober 2024 gehören Steckersolargeräte zu den privilegierten Maßnahmen. Sie brauchen aber weiterhin einen Beschluss der Eigentümer über die Art der Anbringung.
Ist die Anlage angemessen, kann die Gemeinschaft das Ob nicht mehr verweigern, wohl aber Vorgaben zu Ort, Befestigung und Optik machen. Stellen Sie deshalb vorher einen Antrag bei der Verwaltung. Achten Sie auf eine sichere Befestigung, gerade wegen Föhnstürmen und Schneelast im Oberland. Die Kosten tragen Sie selbst. Mieter haben einen ähnlichen Anspruch gegenüber ihrem Vermieter, soweit ihm die Anlage zuzumuten ist. An einem Baudenkmal kann zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig sein.
Rechtsgrundlage§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGBArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
Darf ich eine Markise oder eine Klimaanlage anbringen?
Beides ist in der Regel eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümer. Beeinträchtigt die Maßnahme niemanden über das unvermeidliche Maß hinaus, können Sie die Gestattung verlangen.
Der Bundesgerichtshof hat im Juli 2026 entschieden, dass ein Eigentümer die Gestattung eines Klima-Splitgeräts grundsätzlich verlangen kann, wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Auch ein fachgerechter Fassadendurchbruch schließt das nicht automatisch aus. Zu erwartende Betriebsgeräusche stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen, spätere Störungen können aber abgewehrt werden. Bei Markisen kommt es meist auf die Optik und die einheitliche Gestaltung an. In Ensembles und an Baudenkmälern kann zusätzlich eine Denkmalerlaubnis nötig sein.
Rechtsgrundlage§ 20 Abs. 1 und 3 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEGArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25
Darf ich selbst einen Handwerker für das Gemeinschaftseigentum beauftragen?
Grundsätzlich nein. Über Arbeiten am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft, nur bei einem unmittelbar drohenden Schaden dürfen Sie selbst Notmaßnahmen treffen.
Ein Beispiel für eine Notmaßnahme ist ein Wasserrohrbruch am Wochenende. Informieren Sie in jedem Fall sofort die Verwaltung, die auch selbst eilige Maßnahmen treffen darf. Wer ohne Not eigenmächtig beauftragt, riskiert, die Kosten selbst zu tragen. Das gilt nach der Rechtsprechung sogar dann, wenn man sich irrtümlich für zuständig hielt. Unsere Notfallnummer: [Notfallnummer].
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 3 WEG§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
RechtsprechungBGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17
Ich habe Gemeinschaftseigentum beschädigt. Was muss ich tun?
Melden Sie den Schaden sofort der Verwaltung und sichern Sie die Stelle, wenn Gefahr droht. Wer schuldhaft einen Schaden verursacht, muss ihn in der Regel ersetzen.
Machen Sie Fotos und notieren Sie Datum und Hergang. Informieren Sie Ihre private Haftpflichtversicherung und klären Sie, ob sie den Schaden übernimmt. Beauftragen Sie die Reparatur nicht selbst, außer bei einer akuten Notlage. Die Gemeinschaft entscheidet über die Behebung und macht den Ersatzanspruch geltend. Mieter wenden sich zusätzlich an ihren Vermieter.
Rechtsgrundlage§ 14 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 3 WEG§ 9a Abs. 2 WEG§ 280 Abs. 1 BGB§ 823 Abs. 1 BGB
Welche Versicherungen braucht eine Eigentümergemeinschaft?
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören eine Gebäudeversicherung zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Eine Elementarschadenversicherung ist derzeit keine gesetzliche Pflicht, im Oberland aber dringend zu prüfen.
Die Gebäudeversicherung deckt meist Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Schäden durch Hochwasser, Starkregen, Schneedruck oder Lawinen sind nur mit einem Elementarbaustein versichert. Entlang von Loisach, Isar und Ammer ist das Überschwemmungsrisiko real. Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarversicherung wird politisch diskutiert, ist aber bislang nicht beschlossen. Sinnvoll sein können auch eine Vermögensschadenhaftpflicht für den Beirat und eine Gewässerschadenhaftpflicht bei Öltanks.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
Was gilt bei Denkmalschutz, etwa bei bemalten Häusern in Oberammergau?
Wer ein Baudenkmal verändern will, braucht grundsätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Ist Ihr Haus ein Baudenkmal, betrifft das auch Fassaden mit Lüftlmalerei, Fenster und Dächer.
Erlaubnispflichtig sind auch Anlagen in der Nähe eines Denkmals, wenn sie dessen Erscheinungsbild beeinflussen können. In einem Ensemble, etwa in einer Altstadt, brauchen Sie eine Erlaubnis, wenn die Änderung ein Einzeldenkmal betrifft oder das Erscheinungsbild des Ensembles berührt. Das Gesetz nennt einige erlaubnisfreie Fälle, zum Beispiel bestimmte Arbeiten in der Nähe eines Denkmals ohne Änderung der Farbgebung. Ist für die Maßnahme eine Baugenehmigung nötig, entfällt die gesonderte Erlaubnis. Der Denkmalschutz wird dann im Baugenehmigungsverfahren mitgeprüft. Klären Sie Maßnahmen frühzeitig mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt. In der WEG braucht es zusätzlich den Beschluss der Eigentümer.
RechtsgrundlageArt. 6 Abs. 1, 3 und 5 BayDSchG§ 20 Abs. 1 WEG
Hausverwaltung Oberammergau →WEG-Verwaltung →Wertermittlung →
Heizung, Energie und Technik
Wie werden Heiz- und Warmwasserkosten verteilt?
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten werden nach dem gemessenen Verbrauch verteilt. Der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt, bei den Heizkosten auch nach umbautem Raum möglich.
So regeln es § 7 Abs. 1 HeizkostenV für die Heizung und § 8 Abs. 1 HeizkostenV für das Warmwasser. Innerhalb dieser Spanne legt der Gebäudeeigentümer den Schlüssel fest, in der WEG die Gemeinschaft. Für die Heizkosten gilt eine feste Quote von 70 Prozent nach Verbrauch in Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind. Ausnahmen von der Verbrauchserfassung gibt es nur in Sonderfällen nach § 11 HeizkostenV, etwa bei einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr.
Rechtsgrundlage§ 7 Abs. 1 HeizkostenV§ 8 Abs. 1 HeizkostenV§ 11 Abs. 1 HeizkostenV
Müssen Heizkostenverteiler und Wärmezähler bis Ende 2026 fernablesbar sein?
Ja. Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
Das steht in § 5 Abs. 3 HeizkostenV. Fernablesbar heißt, dass niemand mehr zum Ablesen in Ihre Wohnung muss. Neu eingebaute Geräte müssen schon seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein, seit dem 1. Dezember 2022 zusätzlich an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und mit Geräten anderer Hersteller kompatibel. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Umrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder einen unangemessenen Aufwand oder eine unbillige Härte bedeuten würde. Fehlt die Nachrüstung, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Sprechen Sie uns an, wenn Sie den Stand in Ihrem Objekt klären möchten.
Rechtsgrundlage§ 5 Abs. 2 HeizkostenV§ 5 Abs. 3 HeizkostenV§ 5 Abs. 5 HeizkostenV§ 12 Abs. 1 HeizkostenV
Warum bekomme ich jeden Monat eine Verbrauchsinformation?
Sind fernablesbare Zähler eingebaut, muss der Gebäudeeigentümer Ihnen seit 2022 monatlich Ihren Verbrauch mitteilen.
Die Pflicht folgt aus § 6a HeizkostenV. Die Information nennt Ihren Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden. Sie vergleicht ihn mit dem Vormonat, dem Vorjahresmonat und einem durchschnittlichen Nutzer. Die Mitteilung kommt meist per App, Portal oder E-Mail vom Messdienst. So erkennen Sie früh, ob Ihr Verbrauch steigt.
Rechtsgrundlage§ 6a Abs. 1 HeizkostenV§ 6a Abs. 2 HeizkostenV
Wann darf ich meine Heizkosten kürzen?
Werden die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dürfen Mieter ihren Anteil um 15 Prozent kürzen. Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen, sind es jeweils 3 Prozent.
Das regelt § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Die 3 Prozent gelten, wenn entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert ist. Das Gleiche gilt, wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Ein weiteres Kürzungsrecht von 3 Prozent gibt es, wenn der Vermieter den CO2-Kostenanteil nicht ausweist (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft gelten diese Kürzungsrechte nicht.
Rechtsgrundlage§ 12 Abs. 1 HeizkostenV§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG
Wer trägt die CO2-Kosten der Heizung?
Bei Wohngebäuden teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten nach einem Stufenmodell. Je schlechter das Gebäude, desto mehr zahlt der Vermieter.
Der Vermieter ermittelt jährlich den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 5 CO2KostAufG). Die Tabelle in der Anlage zum Gesetz reicht von 0 Prozent Vermieteranteil unter 12 kg bis 95 Prozent ab 52 kg CO2 pro Quadratmeter und Jahr. In der WEG verteilt die Gemeinschaft die Heizkosten mit den CO2-Kosten zunächst auf alle Eigentümer. Wer vermietet, zieht dann seinen Anteil in der Abrechnung mit dem Mieter ab und weist Einstufung und Berechnung aus (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Die dafür nötigen Werte stehen in der Regel in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.
Rechtsgrundlage§ 5 CO2KostAufG§ 7 Abs. 1 und 3 CO2KostAufGAnlage (zu den §§ 5 bis 7) CO2KostAufG
Gilt beim Heizungstausch noch die 65-Prozent-Regel?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die 65-Prozent-Pflicht am 29. Juli 2026 entfallen. Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen müssen aber ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen.
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere 65-Prozent-Regel in § 71 ist weggefallen. Beim Heizungstausch im Bestand können Sie nach § 42 GModG zwischen Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme und weiteren Lösungen wählen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss nach § 43 GModG ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugen. Eine Solaranlage oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung kann diese Pflicht ganz oder teilweise erfüllen. In vermieteten Wohnungen mit einer solchen Anlage teilen Vermieter und Mieter bestimmte Mehrkosten ab 2028 und 2029 hälftig (§ 5a CO2KostAufG). Lassen Sie sich vor der Entscheidung beraten, auch zu Förderung und Folgekosten.
Rechtsgrundlage§ 42 GModG§ 43 Abs. 1, 3 und 5 GModG§ 5a CO2KostAufG
Was bedeutet die kommunale Wärmeplanung für unser Haus?
Die Wärmeplanung zeigt, wo künftig etwa ein Wärmenetz entstehen könnte. Für Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern, also alle Orte im Oberland, muss der Wärmeplan bis zum 30. Juni 2028 erstellt sein.
Die Fristen stehen in § 4 Abs. 2 Wärmeplanungsgesetz. Für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern galt der 30. Juni 2026. Für Gemeinden unter 10.000 Einwohnern können die Länder ein vereinfachtes Verfahren und eine gemeinsame Planung mehrerer Gemeinden vorsehen. Der Wärmeplan verpflichtet Sie nicht direkt zum Heizungstausch. Seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel im Gebäudemodernisierungsgesetz hängt auch keine Heizungspflicht mehr am Wärmeplan. Er ist aber eine wichtige Grundlage für Ihre Entscheidung, etwa ob sich das Warten auf einen Fernwärmeanschluss lohnt. Informationen zum Stand erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.
Rechtsgrundlage§ 4 Abs. 2 und 3 WPG§ 22 WPG
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben.
Das regelt § 80 Abs. 3 bis 5 GModG, bis 28. Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit gleicher Nummerierung. Die Vorlage kann auch durch einen gut sichtbaren Aushang bei der Besichtigung erfolgen. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie den Ausweis unverzüglich vor. Bis zum 31. Dezember 2026 ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 meist ein Bedarfsausweis nötig. Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Regeln: Die Pflicht greift dann auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags, die Sonderregel für Häuser vor 1977 entfällt. Liegt ein Energieausweis vor, muss schon die Immobilienanzeige Pflichtangaben daraus enthalten (§ 87 GModG).
Rechtsgrundlage§ 80 Abs. 3 GModG§ 80 Abs. 4 GModG§ 80 Abs. 5 GModG§ 87 GModGArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Immobilie verkaufen →Wohnung vermieten →Immobilienmakler Oberammergau →
Wer muss in Bayern Rauchwarnmelder einbauen und warten?
Der Eigentümer muss die Rauchwarnmelder einbauen. Für die Betriebsbereitschaft ist der unmittelbare Besitzer zuständig, bei Mietwohnungen also der Mieter, außer der Eigentümer übernimmt das selbst.
Das steht in Art. 46 Abs. 4 BayBO. Pflicht sind Melder in Schlafräumen, Kinderzimmern und in Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen. Bestehende Wohnungen mussten bis Ende 2017 ausgestattet sein. Viele Eigentümer und Gemeinschaften übertragen Einbau und Wartung einheitlich an einen Dienstleister. So ist die Prüfung dokumentiert und niemand muss selbst daran denken.
RechtsgrundlageArt. 46 Abs. 4 BayBO
Darf der Vermieter die Kosten für Rauchwarnmelder umlegen?
Mietkosten für Rauchwarnmelder darf er nicht umlegen. Wartungskosten sind nach herrschender Meinung als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Der Bundesgerichtshof hat am 11. Mai 2022 entschieden, dass Mietkosten für Rauchwarnmelder keine sonstigen Betriebskosten sind (VIII ZR 379/20). Sie stehen nach Ansicht des Gerichts den Anschaffungskosten gleich, und Anschaffungskosten trägt der Vermieter. Die regelmäßige Prüfung und Wartung wird überwiegend als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV angesehen. Dafür muss sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein.
Rechtsgrundlage§ 2 Nr. 17 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20
Muss das Trinkwasser in unserem Haus auf Legionellen geprüft werden?
In vielen Mehrfamilienhäusern ja. Bei Vermietung ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre Pflicht, wenn eine Großanlage zur Warmwasserbereitung und Duschen vorhanden sind.
Das regelt § 31 TrinkwV. Eine Großanlage liegt vor bei einem Speicher oder zentralen Durchflusserwärmer mit mehr als 400 Liter Inhalt oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Wird der technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen pro 100 ml erreicht, muss der Betreiber das Gesundheitsamt informieren, die Ursache klären, eine Risikoabschätzung erstellen und handeln (§ 51 TrinkwV). Über das Ergebnis der Untersuchung werden die Bewohner informiert.
Rechtsgrundlage§ 31 TrinkwV§ 51 TrinkwVAnlage 3 Teil II TrinkwV
Die Heizung ist ausgefallen. Was soll ich tun?
Prüfen Sie zuerst Thermostat, Sicherung und Anzeige der Anlage. Bleibt es kalt, melden Sie den Ausfall sofort bei uns oder außerhalb der Bürozeiten unter [Notdienstnummer].
Mieter müssen Mängel unverzüglich melden (§ 536c BGB). Schreiben Sie dazu, seit wann die Heizung ausfällt und ob nur Ihre Wohnung oder das ganze Haus betroffen ist. Wir beauftragen dann den Heizungsbauer. Bei längerem Ausfall im Winter kann ein Mieter die Miete mindern, die Höhe hängt vom Einzelfall ab. Heizen Sie nicht mit Gasgrill oder offener Flamme in der Wohnung.
Rechtsgrundlage§ 536 BGB§ 536c BGB
Schäden und Notfälle
Was ist ein Notfall und wen rufe ich an?
Ein Notfall droht Menschen oder dem Gebäude akut zu schaden, etwa Wasserrohrbruch, Gasgeruch, Stromausfall im ganzen Haus oder Heizungsausfall im Winter. Rufen Sie außerhalb der Bürozeiten unseren Notdienst unter [Notdienstnummer] an.
Bei Feuer, Verletzten oder Gasgeruch wählen Sie zuerst die 112. Verlassen Sie bei Gasgeruch das Haus und betätigen Sie keine Schalter. Bei Wasser drehen Sie wenn möglich den Haupthahn zu. Dinge wie ein tropfender Wasserhahn oder eine klemmende Tür melden Sie bitte zu den Bürozeiten unter [Telefonnummer] oder über [Meldeportal]. In der WEG darf jeder Eigentümer notwendige Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens selbst treffen (§ 18 Abs. 3 WEG).
Rechtsgrundlage§ 18 Abs. 3 WEG§ 536c BGB
Wer zahlt bei einem Wasserschaden?
Versicherte Schäden am Gebäude, etwa durch Leitungswasser, trägt in der Regel die Gebäudeversicherung. Schäden an Möbeln und persönlichen Sachen trägt die Hausratversicherung des Bewohners.
In der WEG gehört eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Oft sind auch Teile des Sondereigentums mitversichert, das regelt der Versicherungsvertrag. Tragende Teile und gemeinschaftlich genutzte Leitungen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Melden Sie den Schaden sofort, fotografieren Sie ihn und werfen Sie beschädigte Teile nicht weg. Die Schadensmeldung an die Gebäudeversicherung läuft in der WEG über die Verwaltung.
Rechtsgrundlage§ 5 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG§ 536c BGB
Der Abfluss ist verstopft. Wer kümmert sich darum?
Versuchen Sie es zuerst mit einer Saugglocke. Hilft das nicht oder sind mehrere Wohnungen betroffen, melden Sie die Verstopfung bei uns.
Staut sich Wasser in mehreren Wohnungen oder im Keller, liegt das Problem meist in der gemeinsamen Leitung. Dann ist es ein Notfall für unseren Notdienst unter [Notdienstnummer]. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten der Beseitigung. Hat ein Mieter die Verstopfung nachweislich verursacht, etwa durch Essensreste oder Hygieneartikel, kann er haften. Bitte verzichten Sie auf aggressive Rohrreiniger, sie greifen die Leitungen an.
Rechtsgrundlage§ 535 Abs. 1 BGB§ 280 Abs. 1 BGB
Ich habe meinen Schlüssel verloren. Was nun?
Melden Sie den Verlust sofort bei uns. Bei einer Schließanlage prüfen wir, ob ein Missbrauch droht und ob Zylinder getauscht werden müssen.
Sagen Sie uns, wo und wann Sie den Schlüssel verloren haben und ob die Adresse erkennbar war. Nachschlüssel für Anlagen gibt es nur gegen Sicherungskarte oder mit unserer Freigabe. Wer den Verlust schuldhaft verursacht, muss die Kosten für Ersatz tragen und unter Umständen auch für den Austausch von Zylindern. Prüfen Sie Ihre Haftpflicht- oder Hausratversicherung, manche Verträge decken den Schlüsselverlust. Bei ausgesperrtem Zutritt am Wochenende hilft ein Schlüsseldienst, fragen Sie vorher nach dem Preis.
Rechtsgrundlage§ 280 Abs. 1 BGB
Bei uns wurde eingebrochen. Was ist zu tun?
Rufen Sie die Polizei unter 110 und fassen Sie möglichst nichts an. Melden Sie danach den Schaden uns und Ihrer Hausratversicherung.
Lassen Sie sich von der Polizei die Vorgangsnummer geben. Die Hausratversicherung braucht meist eine Liste der gestohlenen Sachen, reichen Sie diese zügig ein. Schäden an Wohnungstür, Fenster oder Haustür melden Sie uns, damit die Reparatur beauftragt werden kann. Ist die Tür nicht mehr verschließbar, melden Sie das außerhalb der Bürozeiten unter [Notdienstnummer], damit sie provisorisch gesichert werden kann.
Rechtsgrundlage§ 536c BGB
In meiner Wohnung ist Schimmel. Wer ist verantwortlich?
Melden Sie Schimmel sofort, auch kleine Stellen. Ob ein Baumangel oder das Lüften die Ursache ist, klären wir mit einem Fachbetrieb.
Mieter müssen Mängel unverzüglich anzeigen, sonst haften sie für Folgeschäden (§ 536c BGB). Ursachen sind etwa undichte Stellen, Wärmebrücken oder zu viel Feuchtigkeit in der Raumluft. Liegt ein Mangel am Gebäude vor, muss der Vermieter ihn beseitigen. Geht der Schimmel auf falsches Heizen oder Lüften zurück, kann der Mieter verantwortlich sein. Bis zur Klärung helfen mehrmals täglich kurzes Stoßlüften und gleichmäßiges Heizen.
Rechtsgrundlage§ 535 Abs. 1 BGB§ 536 BGB§ 536c BGB
Was gilt bei Sturmschaden, Schneelast und Dachlawinen?
Sturm- und Hagelschäden am Gebäude trägt meist die Gebäudeversicherung. Vor Dachlawinen und herabfallenden Eiszapfen muss der Eigentümer Passanten im zumutbaren Rahmen schützen.
Diese Verkehrssicherungspflicht trifft in der WEG die Gemeinschaft, der die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Je nach Lage gehören dazu Schneefanggitter, Warnschilder, Absperrungen oder das Abräumen des Dachs bei hoher Schneelast. Welche Maßnahme nötig ist, hängt von Dachneigung, Schneemenge und der Nutzung unter dem Dach ab. Parken Sie bei Tauwetter nicht direkt unter der Traufe. Melden Sie Schäden nach einem Sturm sofort, damit Versicherung und Dachdecker eingeschaltet werden können.
Rechtsgrundlage§ 823 Abs. 1 BGB§ 18 Abs. 1 WEG
WEG-Verwaltung →Institutionelle Verwaltung →Hausverwaltung Garmisch-Partenkirchen →
Sind Hochwasser und Starkregen an Loisach, Isar oder Ammer versichert?
Nur mit einer Elementarschadenversicherung. Sie ist Stand September 2026 freiwillig und nicht automatisch in der Gebäudeversicherung enthalten.
Die übliche Gebäudeversicherung deckt meist Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Überschwemmung, Rückstau und Erdrutsch sind nur mit dem Baustein Elementar versichert. Eine gesetzliche Pflicht gibt es bisher nicht. Eine Neuregelung ist politisch geplant, aber noch nicht beschlossen. Prüfen Sie Ihre Police und die Lage Ihres Hauses, etwa über den Umweltatlas Bayern. In der WEG entscheidet die Eigentümerversammlung über den Versicherungsumfang.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
WEG-Verwaltung →Institutionelle Verwaltung →Hausverwaltung Murnau →
Für Vermieter
Welche Betriebskosten darf ich auf meine Mieter umlegen?
Umlagefähig sind die laufenden Kosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
Dazu gehören zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherungen und Hauswart. Sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 müssen Sie im Vertrag einzeln benennen. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen. Bei allen Kosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
Rechtsgrundlage§ 556 Abs. 1 BGB§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB§ 1 Abs. 2 BetrKV§ 2 BetrKV
Bis wann muss ich die Betriebskostenabrechnung erstellen?
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter sein. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Absenden. Ein Guthaben des Mieters müssen Sie auch nach Fristablauf auszahlen. Zu Teilabrechnungen sind Sie nicht verpflichtet. Wir erstellen Ihre Abrechnungen in der Regel bis [Zeitpunkt].
Rechtsgrundlage§ 556 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BGB
Wie lange kann der Mieter Einwände gegen die Abrechnung erheben?
Der Mieter hat dafür zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Die Frist gilt für inhaltliche Einwände, zum Beispiel gegen einzelne Kostenarten oder den Umlageschlüssel. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Heben Sie deshalb Zugangsnachweise und Belege mindestens so lange auf.
Rechtsgrundlage§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB§ 556 Abs. 5 BGB
Muss ich dem Mieter Einsicht in die Belege geben?
Ja. Auf Verlangen müssen Sie dem Mieter Einsicht in die Belege geben, die der Abrechnung zugrunde liegen.
Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, die Belege elektronisch bereitzustellen, zum Beispiel als Scan oder über ein Portal. Rechnungen, Verträge und Zählerstände sollten dafür geordnet vorliegen. Solange der Mieter keine berechtigt verlangte Einsicht erhalten hat, muss er eine Nachzahlung nicht leisten.
Rechtsgrundlage§ 556 Abs. 4 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17
Wann darf ich die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen?
Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Die Erklärung muss in Textform erfolgen.
Grundlage ist das Ergebnis der letzten Abrechnung. Absehbare Änderungen, etwa ein neuer Grundsteuerbescheid oder höhere Energiepreise, können Sie berücksichtigen. Auch der Mieter kann eine Senkung verlangen, wenn die Vorauszahlungen zu hoch sind. Vereinbart ist eine Pauschale statt Vorauszahlungen, gelten andere Regeln.
Rechtsgrundlage§ 560 Abs. 4 BGB§ 560 Abs. 1 und 5 BGB§ 556 Abs. 2 BGB
Wie hoch darf die Kaution sein und wie muss ich sie anlegen?
Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Barkaution legen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut an, üblich ist ein Mietkautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Gerät der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettomonatsmieten in Verzug, ist eine fristlose Kündigung möglich.
Rechtsgrundlage§ 551 Abs. 1 bis 4 BGB§ 569 Abs. 2a BGB
Wann muss ich die Kaution nach dem Auszug zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Sie haben eine angemessene Zeit, um Ihre Ansprüche zu prüfen, und müssen dann abrechnen.
Der Bundesgerichtshof lässt die Dauer vom Einzelfall abhängen; sie kann auch mehr als sechs Monate betragen. Steht eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückbehalten. Innerhalb angemessener Frist müssen Sie erklären, ob und welche Ansprüche Sie geltend machen. Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe.
Rechtsgrundlage§ 551 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17
Wie stark darf ich die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöhen?
Sie können die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten der Bayerischen Mieterschutzverordnung um höchstens 15 Prozent.
Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Die aktuelle Mieterschutzverordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. In unserem Gebiet gilt die 15-Prozent-Grenze in Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz und Wolfratshausen. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden und Bad Kohlgrub sind nicht aufgeführt, dort gilt die 20-Prozent-Grenze. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens.
Rechtsgrundlage§ 558 Abs. 1 bis 3 BGB§ 558b Abs. 1 und 2 BGB§ 1 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Gilt die Mietpreisbremse für meine Wohnung?
Die Mietpreisbremse gilt in den Gemeinden der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Dort darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Der Bund hat die Ermächtigung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, die bayerische Verordnung gilt seit 1. Januar 2026 bis zu diesem Datum. Betroffen sind in unserem Gebiet Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz und Wolfratshausen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. War die Vormiete höher, dürfen Sie in der Regel bis zu dieser Höhe vermieten.
Rechtsgrundlage§ 556d Abs. 1 und 2 BGB§ 556e Abs. 1 BGB§ 556f BGBMiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Wohnung vermieten →Wertermittlung →Mietverwaltung anfragen →
Was unterscheidet Indexmiete und Staffelmiete?
Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Bei der Staffelmiete legen Sie die künftigen Erhöhungen schon im Vertrag als Geldbetrag fest.
Beide Varianten müssen schriftlich vereinbart werden, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist in beiden Fällen ausgeschlossen. Die Indexanpassung erklären Sie in Textform mit Angabe der Indexänderung, sie wirkt ab dem übernächsten Monat. Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede Staffel, bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete. Ein geplantes Bundesgesetz soll Indexmieten in angespannten Märkten begrenzen, es ist aber noch nicht beschlossen.
Rechtsgrundlage§ 557a BGB§ 557b BGB
Wie viel Modernisierungskosten darf ich auf die Miete umlegen?
Sie dürfen die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dabei gelten feste Kappungsgrenzen.
Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Bei einer Wärmepumpe können Sie die vollen Kosten nur ansetzen, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen ist oder das Gebäude eine der gesetzlichen Ausnahmen erfüllt, sonst nur die Hälfte (§ 559f BGB). Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, ziehen Sie ab. Eine unzumutbare Härte für den Mieter kann die Erhöhung ausschließen.
Rechtsgrundlage§ 559 Abs. 1 bis 4 BGB§ 559e BGB§ 559f BGB
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Die Grundsteuer ist ausdrücklich als Betriebskostenart genannt.
Sie rechnen die Grundsteuer in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Hat sich die Grundsteuer nach der Reform geändert, können Sie nach der nächsten Abrechnung auch die Vorauszahlungen anpassen. Bei Eigentumswohnungen erhalten Sie den Grundsteuerbescheid direkt von der Gemeinde und den Messbescheid vom Finanzamt. Die Grundsteuer erscheint deshalb nicht in der Hausgeldabrechnung.
Rechtsgrundlage§ 2 Nr. 1 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB§ 560 Abs. 4 BGB
Wer zahlt den Makler bei einer Vermietung?
Es zahlt, wer den Makler beauftragt. Vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen dessen Suchauftrag akquiriert hat.
Beauftragen Sie uns mit der Vermietung, tragen Sie die Provision. Der Vermittlungsvertrag muss in Textform geschlossen werden. Vorschüsse sind unzulässig. Die Höhe unserer Vergütung finden Sie in unserem Angebot [Verweis].
Rechtsgrundlage§ 2 Abs. 1, 1a und 4 WoVermRG
Muss ich meinem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen?
Ja. Sie müssen dem Mieter den Einzug schriftlich oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde bestätigen, damit er sich innerhalb von zwei Wochen anmelden kann.
Die Bestätigung enthält Ihren Namen und Ihre Anschrift, bei Nichteigentümern auch den Namen des Eigentümers, das Einzugsdatum, die Wohnungsanschrift und die Namen der meldepflichtigen Personen. Sie darf nur vom Wohnungsgeber oder einer beauftragten Person stammen, also auch von uns als Verwaltung. Eine Adresse für eine Scheinanmeldung zur Verfügung zu stellen, ist verboten.
Rechtsgrundlage§ 19 Abs. 1, 3 und 6 BMG§ 17 Abs. 1 BMG
Kann ich möbliert oder befristet vermieten?
Befristen können Sie nur mit einem gesetzlichen Grund, den Sie bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Eine möblierte Wohnung genießt grundsätzlich den vollen Mieterschutz.
Zulässige Gründe sind Eigennutzung durch Sie oder Angehörige, eine erhebliche Baumaßnahme oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt ein wirksamer Grund, gilt der Vertrag als unbefristet. Ausnahmen vom Mieterschutz gelten nur für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und für überwiegend möblierte Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung. Ein geplantes Bundesgesetz soll Möblierungszuschläge und Kurzzeitverträge neu regeln, es ist aber noch nicht beschlossen.
Rechtsgrundlage§ 575 Abs. 1 BGB§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB
Wann kann ich bei Mietrückstand kündigen?
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Sie ist auch möglich, wenn über längere Zeit ein Rückstand von zwei Monatsmieten entsteht.
Den Kündigungsgrund müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder übernimmt eine Behörde die Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn dies in den letzten zwei Jahren schon einmal geschehen ist. Lassen Sie sich im Einzelfall rechtlich beraten, bevor Sie kündigen.
Rechtsgrundlage§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB§ 569 Abs. 3 und 4 BGB
Für Mieter
Wann bekomme ich meine Betriebskostenabrechnung?
Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Kommt die Abrechnung zu spät, muss er ein Guthaben trotzdem auszahlen, eine Nachzahlung dürfen Sie in der Regel verweigern.
Bei einem Abrechnungszeitraum nach Kalenderjahr endet die Frist am 31. Dezember des Folgejahres. Die Abrechnung können Sie zwölf Monate lang prüfen und beanstanden. Sie haben das Recht, die Belege einzusehen, auch elektronisch. Fragen zu Ihrer Abrechnung stellen Sie uns am besten über [Kontaktweg].
Rechtsgrundlage§ 556 Abs. 3 und 4 BGB
Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Nur mit Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung haben Sie Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist.
Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel eine Trennung, ein beruflicher Auslandsaufenthalt oder der Wunsch nach Kostenentlastung sein. Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder die Wohnung überbelegt würde. Er kann die Erlaubnis von einem angemessenen Mietzuschlag abhängig machen. Verweigert er die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, können Sie mit gesetzlicher Frist kündigen.
Rechtsgrundlage§ 540 Abs. 1 BGB§ 553 Abs. 1 und 2 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13
Darf ich in meiner Mietwohnung ein Haustier halten?
Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Wellensittiche dürfen Sie in der Regel ohne Erlaubnis halten. Für Hunde und Katzen kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an.
Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularmietvertrag ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam. Zu berücksichtigen sind unter anderem Art, Größe und Zahl der Tiere, die Wohnung sowie die Interessen der Nachbarn. Fragen Sie vor der Anschaffung eines Hundes oder einer Katze beim Vermieter oder bei uns nach [Kontaktweg].
Rechtsgrundlage§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 535 Abs. 1 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12
Muss ich kleine Reparaturen selbst bezahlen?
Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Sonst trägt der Vermieter die Reparaturkosten.
Eine wirksame Klausel betrifft nur Teile, auf die Sie häufig zugreifen, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Sie muss einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr enthalten. Die Klausel verpflichtet Sie nur zur Kostenübernahme, nicht zur Reparatur selbst. Welche Beträge angemessen sind, beurteilen Gerichte unterschiedlich.
Rechtsgrundlage§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB§ 307 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91
Muss ich beim Auszug renovieren?
Das hängt von einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ab. Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen angemessenen Ausgleich erhalten, ist eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam.
Unrenoviert ist eine Wohnung schon dann, wenn sie mehr als unerhebliche Gebrauchsspuren des Vormieters aufweist. Das müssen Sie im Streitfall beweisen, deshalb ist das Übergabeprotokoll mit Fotos wichtig. Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof am selben Tag in einer weiteren Entscheidung ebenfalls für unwirksam erklärt. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht ersetzen.
Rechtsgrundlage§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 538 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13
Was passiert bei der Wohnungsübergabe?
Bei Ein- und Auszug besichtigen Mieter und Vermieter die Wohnung gemeinsam und halten den Zustand in einem Protokoll fest. Dazu gehören Zählerstände und übergebene Schlüssel.
Das Protokoll hilft beiden Seiten, spätere Streitigkeiten über Schäden oder Renovierung zu vermeiden. Machen Sie zusätzlich datierte Fotos. Unterschreiben Sie nur, was zutrifft, und vermerken Sie abweichende Ansichten. Ansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Den Übergabetermin vereinbaren Sie mit uns über [Kontaktweg].
Rechtsgrundlage§ 546 Abs. 1 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
Kann ich vorzeitig ausziehen, wenn ich einen Nachmieter stelle?
Einen allgemeinen Anspruch darauf gibt es nicht. Sie kommen nur vorzeitig aus dem Vertrag, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder der Vermieter zustimmt.
Ohne solche Regelung gilt Ihre Kündigungsfrist. Sprechen Sie frühzeitig mit uns, oft lässt sich ein Aufhebungsvertrag vereinbaren. Einen Nachmieter vorzuschlagen, kann die Einigung erleichtern. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann sich ein Anspruch aus Treu und Glauben ergeben.
Darf ich als Mieter ein Balkonkraftwerk anbringen?
Ja, Sie können vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Seit dem 17. Oktober 2024 haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch für Steckersolargeräte.
Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Anlage auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen nicht zumutbar ist. Dabei kann auch die Art der Anbringung eine Rolle spielen. Sie können sich zu einer zusätzlichen Sicherheit verpflichten. In Eigentumswohnanlagen braucht der vermietende Eigentümer zusätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).
Rechtsgrundlage§ 554 Abs. 1 BGB§ 20 Abs. 2 WEG
Was muss ich tun, wenn in meiner Wohnung ein Schaden auftritt?
Melden Sie den Mangel dem Vermieter oder uns unverzüglich. Wer nicht meldet, muss den dadurch entstehenden Schaden ersetzen.
Unterlassen Sie die Meldung, verlieren Sie außerdem Rechte wie Mietminderung oder Schadensersatz, soweit der Vermieter deshalb nicht helfen konnte. Beschreiben Sie den Mangel möglichst genau und fügen Sie Fotos bei. Bei Notfällen wie Wasserrohrbruch erreichen Sie uns unter [Notfallnummer]. Ergreifen Sie bei akuter Gefahr zumutbare Sofortmaßnahmen, etwa das Wasser abstellen.
Rechtsgrundlage§ 536c Abs. 1 und 2 BGB
Was passiert mit den Heizkosten, wenn ich mitten im Jahr ausziehe?
Beim Nutzerwechsel muss eine Zwischenablesung der Verbrauchszähler erfolgen. Die verbrauchsabhängigen Kosten werden danach auf Vor- und Nachmieter verteilt.
Die übrigen Heizkosten werden nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig. Ist keine Zwischenablesung möglich, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben aufgeteilt. Der Mietvertrag kann eine abweichende Aufteilung vorsehen. Ihre Abrechnung erhalten Sie mit der regulären Jahresabrechnung. Teilen Sie uns Ihre neue Anschrift mit.
Rechtsgrundlage§ 9b Abs. 1 bis 4 HeizkostenV§ 556 Abs. 3 BGB
Verkaufen und bewerten
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Sie brauchen vor allem den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre, die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und den Energieausweis.
Käufer und Bank wollen sehen, wie es um die Gemeinschaft steht. Die Protokolle und die Beschluss-Sammlung zeigen, welche Sanierungen beschlossen oder geplant sind. Der Vermögensbericht nennt den Stand der Erhaltungsrücklage. Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Dazu kommen Grundriss, Wohnflächenberechnung und bei Vermietung der Mietvertrag. Ist Ihre Wohnung bei uns in der Verwaltung, sprechen Sie uns wegen der WEG-Unterlagen an.
Rechtsgrundlage§ 24 Abs. 6 und 7 WEG§ 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 12 GBO
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Hauses?
Wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung und der Energieausweis.
Hilfreich sind außerdem Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Dach, Heizung oder Fenster. Sie beantworten viele Käuferfragen, bevor sie gestellt werden. Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Notartermin. Wer bis zum 31. Dezember 2026 ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss danach ein kostenloses Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, sofern es angeboten wird. Ab 2027 entfällt diese Pflicht. Fehlende Unterlagen können mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt und Bauamt angefordert werden.
Rechtsgrundlage§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 87 GModG§ 12 GBOArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn Ihre Teilungserklärung das vorsieht. Das steht dann auch im Grundbuch.
Ohne die nötige Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Der Notar holt sie deshalb meist selbst ein. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, etwa wenn der Käufer erkennbar nicht zahlen kann. Die Eigentümer können eine solche Klausel per Beschluss aufheben. Die Zustimmungsanfrage richten Sie oder der Notar an den Verwalter.
Rechtsgrundlage§ 12 Abs. 1 bis 4 WEG§ 26 Abs. 4 WEG
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses?
Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Käufer höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer. Den Käufer allein zahlen zu lassen, ist nicht erlaubt.
Der Maklervertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt. Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen beide gleich viel zahlen. Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und erst wenn der Verkäufer seinen Teil gezahlt hat. Verstößt eine Vereinbarung dagegen, ist sie nach dem Bundesgerichtshof insgesamt unwirksam. Ob ein Einfamilienhaus vorliegt, richtet sich danach, ob der Erwerb für den Makler bei Vertragsschluss erkennbar den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Unsere Provision beträgt [Provisionssatz] und wird im Maklervertrag klar ausgewiesen.
Rechtsgrundlage§ 656a BGB§ 656b BGB§ 656c BGB§ 656d BGB§ 652 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24 (Halbteilung gilt auch bei Vertrag mit Dritten; Begriff Einfamilienhaus)BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24 (Gesamtnichtigkeit bei Verstoß gegen § 656d BGB)BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25 (Einfamilienhaus: maßgeblich ist die für den Makler erkennbare Nutzung bei Vertragsschluss)
Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?
Wir nutzen die drei anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.
Bei Eigentumswohnungen steht meist der Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen im Vordergrund. Bei selbst genutzten Häusern ist oft das Sachwertverfahren passend, es rechnet Bodenwert und Gebäudewert zusammen. Bei vermieteten Objekten zählt der Ertragswert aus den marktüblich erzielbaren Mieten. Dazu kommen Lage, Zustand und Besonderheiten wie Wegerechte oder Denkmalschutz. Unsere Ortskenntnis im Oberland fließt in die Einschätzung ein.
Rechtsgrundlage§ 194 BauGB§ 6 ImmoWertV§ 24 ImmoWertV§ 27 ImmoWertV§ 35 ImmoWertV
Ist die Bewertung meiner Immobilie kostenlos?
Unsere Ersteinschätzung für Verkaufsinteressierte ist [kostenlos/Konditionen]. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist eine eigene, kostenpflichtige Leistung.
Die Ersteinschätzung beruht auf einer Besichtigung und unserer Marktkenntnis. Sie gibt Ihnen einen realistischen Angebotspreis für den Verkauf. Für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung brauchen Sie oft ein Gutachten eines Sachverständigen. Dessen Kosten richten sich nach Aufwand und Objekt. Wir sagen Ihnen offen, welche Form in Ihrer Lage genügt.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Rechnen Sie grob mit drei bis sechs Monaten von der Vorbereitung bis zum Notartermin. Das kann im Einzelfall kürzer oder länger sein.
Die Vorbereitung mit Unterlagen und Bewertung dauert meist einige Wochen. Danach folgen Vermarktung, Besichtigungen und die Finanzierungszusage des Käufers. Nach dem Notartermin vergehen oft weitere Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Die Eintragung im Grundbuch kann länger dauern. Wir geben Ihnen nach der Ersteinschätzung einen Zeitplan für Ihr Objekt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und wer zahlt sie?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Im Kaufvertrag übernimmt sie fast immer der Käufer.
Bayern hat keinen eigenen Steuersatz festgelegt, deshalb gilt der Satz aus dem Grunderwerbsteuergesetz. Gesetzlich schulden beide Vertragsparteien die Steuer. Deshalb regelt der Kaufvertrag, wer sie trägt. Erst wenn die Steuer bezahlt oder gesichert ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.
Rechtsgrundlage§ 11 Abs. 1 GrEStG§ 13 Nr. 1 GrEStG§ 22 GrEStG
Wer zahlt die Notarkosten beim Verkauf?
Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer. Die Löschung Ihrer alten Grundschulden zahlen in der Regel Sie als Verkäufer.
Die Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängt vom Kaufpreis ab. Der Kaufvertrag legt fest, wer welche Kosten übernimmt. Gegenüber dem Notar haften trotzdem alle, deren Erklärungen beurkundet werden. Kosten für die Lastenfreistellung trägt üblicherweise der Verkäufer. Den Notar wählt meist der Käufer, weil er die Kosten trägt.
Rechtsgrundlage§ 448 Abs. 2 BGB§ 29 GNotKG§ 30 GNotKG§ 311b Abs. 1 BGB
Wer zahlt Hausgeld und Nachzahlungen, wenn die Wohnung verkauft wird?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit der Zahlung im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag regeln Sie und der Käufer meist einen anderen Stichtag untereinander.
Bis zur Eintragung des Käufers bleiben Sie für das laufende Hausgeld zuständig. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, die sogenannte Abrechnungsspitze, schuldet der Eigentümer zur Zeit des Beschlusses. Das kann schon der Käufer sein, auch wenn es um Ihr Wirtschaftsjahr geht. Deshalb vereinbaren die meisten Kaufverträge einen Ausgleich ab Besitzübergang. Wir empfehlen eine klare Regelung für Nachzahlungen und Guthaben im Vertrag.
Rechtsgrundlage§ 16 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 446 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 01.06.2012, V ZR 171/11 (Beschluss über die Jahresabrechnung begründet nur Anspruch auf die Abrechnungsspitze)
Was passiert mit der Erhaltungsrücklage, wenn ich verkaufe?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Sie bekommen Ihren Anteil beim Verkauf nicht ausgezahlt.
Die Erhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsvermögen. Der Käufer profitiert indirekt von einer gut gefüllten Rücklage, was den Preis stützen kann. Ein eigener Kaufpreisanteil für die Rücklage senkt die Grunderwerbsteuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden. Den aktuellen Stand der Rücklage zeigt der Vermögensbericht.
Rechtsgrundlage§ 9a Abs. 3 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG
RechtsprechungBFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (anteilige Instandhaltungsrückstellung mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht)
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen und was gilt dann für den Mieter?
Ja. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, denn Kauf bricht nicht Miete.
Der Mieter muss nicht ausziehen und keinen neuen Vertrag unterschreiben. Der neue Eigentümer tritt ab seiner Eintragung im Grundbuch als Vermieter ein. Informieren Sie den Mieter über den Eigentümerwechsel, dann endet Ihre Haftung nach den gesetzlichen Regeln. Der Käufer übernimmt auch die Kaution. Kann der Mieter sie am Ende vom Käufer nicht zurückerhalten, haften Sie weiter. Klären Sie die Übergabe der Kaution deshalb im Kaufvertrag.
Rechtsgrundlage§ 566 BGB§ 566a BGB
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll. Dann darf er zu denselben Bedingungen wie der Käufer kaufen.
Nach dem Notartermin müssen Sie dem Mieter den Vertragsinhalt unverzüglich mitteilen und ihn über sein Recht informieren. Er kann dann innerhalb von zwei Monaten schriftlich erklären, dass er kauft. Beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts besteht kein Vorkaufsrecht. Wer den Mieter nicht informiert, riskiert Schadensersatz. Klären Sie deshalb vor dem Verkauf, ob bei Ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht besteht.
Rechtsgrundlage§ 577 BGB§ 469 Abs. 2 BGB§ 464 Abs. 2 BGB
RechtsprechungBGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14 (Schadensersatz des Mieters bei Vereitelung des Vorkaufsrechts)
Wie lange darf nach einer Umwandlung nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden?
Grundsätzlich drei Jahre ab dem ersten Verkauf der Wohnung nach der Umwandlung. In vielen Gemeinden im Oberland gilt nach der bayerischen Mieterschutzverordnung eine Frist von zehn Jahren.
Die Sperre gilt, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Sie betrifft Kündigungen wegen Eigenbedarf und wegen wirtschaftlicher Verwertung. Die bayerische Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. Von unseren Orten stehen Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Farchant, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Bad Tölz, Wolfratshausen, Penzberg und Weilheim i. OB auf der Liste. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden und Bad Kohlgrub sind nicht aufgeführt, dort gelten drei Jahre. Ähnliche Regeln gelten beim Verkauf an mehrere Käufer oder eine Personengesellschaft.
Rechtsgrundlage§ 577a Abs. 1, 1a, 2 BGB§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB§ 1 Satz 2 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Muss ich beim Verkauf Steuern auf den Gewinn zahlen?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn privat steuerfrei. Bei Eigennutzung kann der Verkauf auch früher steuerfrei sein.
Die Ausnahme gilt, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf nur selbst bewohnt haben. Sie gilt auch, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Eine selbst genutzte Zweitwohnung kann zählen, eine vermietete Ferienwohnung nicht. Bei einer Erbschaft zählt das Kaufdatum des Erblassers. Lassen Sie Ihren Fall bitte von Ihrem Steuerberater prüfen.
Rechtsgrundlage§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG
RechtsprechungBFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 (auch Zweit- und Ferienwohnungen können zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein)
Wie verkaufen wir eine geerbte Immobilie als Erbengemeinschaft?
Verkaufen können Sie nur gemeinsam, alle Erben müssen zustimmen. Eine Lösung, die alle mittragen, ist meist der beste Weg.
Ein Erbfall ist oft eine schwere Zeit, und nicht alle Erben wollen dasselbe. Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame Grundlage für das Gespräch. Oft kann ein Miterbe die anderen auch auszahlen. Jeder Erbe darf die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Findet sich keine Einigung, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht, die meist einen schlechteren Preis bringt.
Rechtsgrundlage§ 2040 Abs. 1 BGB§ 2042 BGB§ 2038 BGB§ 753 BGB§ 180 ZVG
Was muss ich beim Verkauf eines denkmalgeschützten Hauses beachten?
Ein Baudenkmal dürfen Sie frei verkaufen. Der Käufer übernimmt aber die Pflichten aus dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz.
Eigentümer müssen das Denkmal erhalten, und viele Umbauten brauchen eine Erlaubnis. Das sollten Käufer vor dem Kauf wissen. Ein Energieausweis ist für Baudenkmäler beim Verkauf bis zum 31. Dezember 2026 nicht vorgeschrieben. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Steuerlich kann ein Käufer Kosten für denkmalgerechte Arbeiten erhöht absetzen, bei Vermietung nach § 7i EStG. Das gilt beim Kauf aber nur für Arbeiten nach Vertragsschluss und mit Bescheinigung des Landesamts für Denkmalpflege.
RechtsgrundlageArt. 4 BayDSchGArt. 6 BayDSchGArt. 22 BayDSchG§ 7i EStG§ 10f EStG§ 79 Abs. 4 GModGArt. 2 Nr. 31 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Bekomme ich eine Prämie, wenn ich Ihnen einen Verkäufer empfehle?
Ja. Kommt durch Ihren Tipp ein Verkauf mit uns zustande, erhalten Sie [Prämie/Konditionen].
Sie nennen uns einen Eigentümer, der verkaufen möchte, natürlich mit dessen Einverständnis. Wir nehmen Kontakt auf und beraten ihn. Die Prämie zahlen wir nach [Auszahlungsbedingung]. Die genauen Bedingungen finden Sie auf unserer Tippgeber-Seite.
Kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne dass sie öffentlich inseriert wird?
Ja. Wir bieten Ihre Immobilie auf Wunsch nur ausgewählten, geprüften Interessenten an.
Viele Eigentümer möchten nicht, dass Nachbarn oder Bekannte vom Verkauf erfahren. Wir sprechen dann gezielt vorgemerkte Suchkunden an. Adresse und Fotos geben wir erst nach Absprache mit Ihnen weiter. Der Energieausweis muss auch hier spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ein diskreter Verkauf kann länger dauern, weil weniger Menschen das Angebot sehen.
Rechtsgrundlage§ 80 Abs. 4 GModG
Besonderheiten in Bayern und im Oberland
Wer muss im Winter Gehwege räumen und streuen?
Die Gemeinden können die Räum- und Streupflicht auf den Gehwegen per Verordnung auf die Anlieger übertragen. Ob und wie Ihre Gemeinde das getan hat, steht in ihrer Verordnung.
Grundlage ist Art. 51 Abs. 5 BayStrWG. Die Zeiten legt jede Gemeinde selbst fest, der Beginn darf nicht vor 6 Uhr und das Ende nicht nach 22 Uhr liegen. Für Zugänge und Wege auf dem eigenen Grundstück gilt ohnehin die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Der Eigentümer kann die Pflicht per Mietvertrag oder Hausordnung auf Mieter oder einen Winterdienst übertragen, muss dann aber kontrollieren. Die Kosten eines Winterdienstes können im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
RechtsgrundlageArt. 51 Abs. 4 BayStrWGArt. 51 Abs. 5 BayStrWG§ 2 Nr. 8 BetrKV
WEG-Verwaltung →Mietverwaltung →Hausverwaltung Oberammergau →
Was muss ich bei Ferien- oder Zweitwohnungen in Garmisch-Partenkirchen und Mittenwald beachten?
Beide Märkte erheben eine Zweitwohnungsteuer. In Garmisch-Partenkirchen brauchen Sie zusätzlich eine Genehmigung, wenn Sie Wohnraum mehr als acht Wochen im Jahr an Feriengäste vermieten.
Die Zweitwohnungsteuer bemisst sich in beiden Satzungen nach der Jahresnettokaltmiete, bei Eigentum nach der ortsüblichen Miete. Der Satz sinkt, wenn Sie die Wohnung über eine Agentur vermieten und selbst nur wenige Wochen nutzen können. Bei geringen Einkünften wird die Steuer nach Art. 3 Abs. 3 BayKAG nicht erhoben. Die Genehmigungspflicht folgt aus dem bayerischen Zweckentfremdungsgesetz und gilt nur in Gemeinden mit eigener Satzung. In Garmisch-Partenkirchen gilt eine solche Satzung seit dem 1. Oktober 2025 für fünf Jahre. Fragen Sie vor Kauf oder Umnutzung bei der Gemeinde nach, auch zum Baurecht.
RechtsgrundlageArt. 3 Abs. 1 und 3 BayKAGArt. 1 ZwEWGArt. 2 ZwEWGZweitwohnungsteuersatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 14.10.2022Zweitwohnungsteuersatzung Markt Mittenwald vom 18.12.2019Zweckentfremdungssatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 25.09.2025
Hausverwaltung Garmisch-Partenkirchen →Hausverwaltung Mittenwald →Immobilienmakler Garmisch-Partenkirchen →
Wie wird die Grundsteuer in Bayern berechnet und darf sie auf Mieter umgelegt werden?
Bayern nutzt ein Flächenmodell. Maßgeblich sind die Grundstücksfläche, die Wohn- und Nutzfläche und der Hebesatz der Gemeinde, nicht der Wert der Immobilie.
Die Formel steht in Art. 1 BayGrStG. Flächen werden mit festen Äquivalenzzahlen und Messzahlen multipliziert, daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV und darf umgelegt werden, wenn der Mietvertrag Betriebskosten auf den Mieter überträgt. In der WEG zahlt jeder Eigentümer die Grundsteuer für seine Einheit direkt an die Gemeinde.
RechtsgrundlageArt. 1 Abs. 1 bis 3 BayGrStG§ 25 GrStG§ 2 Nr. 1 BetrKV
Keine passende Frage gefunden. Stellen Sie uns Ihre Frage.
Schreiben Sie uns. Gute Fragen nehmen wir in die Liste auf.
Die Antworten sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzestexte verlinken wir auf gesetze-im-internet.de und gesetze-bayern.de.