SEO- und Lead-Konzept

1. Zwei getrennte Welten

Die Suche nach „Hausverwaltung Garmisch“ und nach „Makler Garmisch“ liefert völlig unterschiedliche Ergebnisse. Eine WEG hat andere Fragen als ein Verkäufer. Deshalb trennen wir Verwaltung und Verkauf konsequent: im Menü, in den Landingpages, in den Ansprechpartnern und in den Anfragewegen. Vorbild ist LPE Immobilien in München.

• Verwaltung gegliedert nach Zielgruppe: Für Eigentümer & Beiräte (WEG-Verwaltung, Verwalter wechseln), für Vermieter & Kapitalanleger (Mietverwaltung, Wohnung vermieten), für Bauträger & Bestandshalter (Erstverwaltung, institutionelle Verwaltung).
• Vermietung ohne eigenen Menüpunkt. Sie läuft meist innerhalb der Mietverwaltung und steht dort als Unterseite.
• Verkauf mit Immobilie verkaufen, Wertermittlung, Tippgeber und Referenzen Verkauf.
• Inserate getrennt als Suchbereich für Käufer und Mieter.
• Bestandskunden erreichen Kundenportal und Kontaktformular über ein schlankes Icon im Header, ohne eigene Leiste.

/                                             Startseite mit zwei Einstiegen
/hausverwaltung/                              Übersicht Verwaltung
/weg-verwaltung/  /hausverwaltung-wechseln/
/mietverwaltung/  /wohnung-vermieten/
/erstverwaltung-bautraeger/  /institutionelle-verwaltung/
/hausverwaltung-garmisch-partenkirchen/       Ort × Verwaltung (13×)
/immobilienmakler/  /immobilienbewertung/  /tippgeber/
/immobilienmakler-garmisch-partenkirchen/     Ort × Verkauf (13×)
/inserate/  /ratgeber/…  /referenzen-verwaltung/  /referenzen-verkauf/
/handwerker-netzwerk/…

Die beiden Ortsseiten verlinken sich nur mit einem Hinweis in der Seitenleiste. Jede hat eigene Überschrift, Einleitung, Fragen, Referenzen und Anfrageweg, damit Google sie klar dem jeweiligen Suchbegriff zuordnet. Ortsteile stehen als Abschnitt auf beiden Seiten. Eigene Ortsteil-Seiten gibt es nur bei nachgewiesenem Suchvolumen.

2. Keywords je Ort

3. Einzigartige lokale Inhalte

Jede Ortsseite hat eigene Texte mit Straßen, Lagen, Arbeitgebern, Verkehrsanbindung und Besonderheiten (zum Beispiel Passionsspiele in Oberammergau, Unfallklinik in Murnau, Roche in Penzberg, S7 in Wolfratshausen). Dazu kommen Fragen und Antworten aus dem Ort, lokale Referenzen, Bewertungen von Kunden aus dem Ort und die Handwerkspartner.

Feinere Gliederung nach Ortsteilen

Vorbild ist die Seite eines niederländischen Rohrreinigungsbetriebs (mmaontstoppingsdienst.nl). Er hat eine Seite für jeden Ort, rund 1.400 insgesamt, alle unter einem Pfad (/riool-ontstoppen/assen). Die Stadtseite Assen hat rund 10.000 Wörter, darunter 15 Stadtteile als Liste und 10 davon mit eigenem Absatz. Jeder Absatz verknüpft den Stadtteil mit dem Thema des Betriebs: Baualter, Bodenart, Bäume und Leitungsmaterial. Dazu kommen Abschnitte zur Jahreszeit, Häufige Fragen mit FAQ-Auszeichnung und strukturierte Daten mit areaServed für die Stadt. Straßen werden nur im Fließtext genannt. Eigene Seiten für Stadtteile gibt es nicht.

Was wir übernehmen: Auf jeder Ortsseite stehen die Ortsteile und Lagen mit dem, was dort für Eigentümer zählt, etwa Baualter, Denkmalschutz, Ferienvermietung, Arbeitgeber oder Hochwasser. Das ist im Entwurf schon umgesetzt.

Was wir besser machen: Die Seite nennt den Suchbegriff sehr oft („riool ontstoppen Assen“), und viele Textbausteine wiederholen sich von Ort zu Ort. Seit 2024 wertet Google solche massenhaft erzeugten Seiten und reine Brückenseiten (Doorway Pages) ausdrücklich als Spam. Deshalb nur Seiten mit echten Informationen und Texte, die jemand aus dem Ort geschrieben oder geprüft hat.

4. Google-Unternehmensprofil

• Profil für den Standort Bahnhofstraße 19 auf „Königsberger Immobilien“ umstellen. Hauptkategorie Hausverwaltung, weitere Kategorie Immobilienmakler. Welche Hauptkategorie gewählt wird, entscheidet mit, bei welcher Suche das Profil in der Karte erscheint.
• Einzugsgebiet mit allen 14 Orten hinterlegen. Keine Profile für Orte ohne echtes, besetztes Büro anlegen, sonst droht die Sperre.
• Nach jedem abgeschlossenen Auftrag per E-Mail und QR-Code um eine Bewertung bitten, mit Bitte um Nennung des Ortes.
• Bewertungen über die Google Places API auf der Website anzeigen (Durchschnitt, Anzahl, neueste Bewertungen).
• Regelmäßige Beiträge mit Objekten und Referenzen.

5. Handwerkernetzwerk und Links

Kein Linktausch, sondern ein kuratiertes Netzwerk. Aufgenommen werden nur Betriebe, mit denen wir in unseren Objekten tatsächlich arbeiten. Jeder Partner braucht eine eigene Website mit einem echten Partnerbereich, in dem er mehrere Partner vorstellt, nicht nur uns.

• Bei uns: Partnerprofil auf der Ortsseite mit eigenem Text, Foto, Gewerk und einem gemeinsamen Referenzprojekt (z. B. „Dachsanierung WEG Ludwigstraße“). Link zur Website des Betriebs.
• Beim Partner: Eintrag im Partnerbereich mit Beschreibung der Zusammenarbeit und Link auf die passende Ortsseite, nicht nur auf die Startseite.
• Inhalte statt Links: gemeinsame Projektberichte, Ratgeber (z. B. „Winterfest im Werdenfelser Land“) und Fotos von der Baustelle. Diese Inhalte sind der eigentliche Wert für Google und für Leser.
• Pflege: einmal im Jahr prüfen, ob der Partner noch aktiv ist und die Seiten aktuell sind. Inaktive Partner nehmen wir heraus.

6. Technik

• Statische, schnelle Seiten (z. B. Astro oder Next.js), Core Web Vitals im grünen Bereich.
• Strukturierte Daten: RealEstateAgent und LocalBusiness mit areaServed, FAQPage auf jeder Ortsseite, BreadcrumbList. AggregateRating nur mit echten Daten.
• 301-Weiterleitungen von allen alten URLs der bisherigen Domain auf die neuen Seiten.
• Eigene Domain für die Marke Königsberger Immobilien festlegen. [Domain wählen]
• Objekte aus der Maklersoftware (z. B. über OpenImmo) automatisch einbinden.

{
 "@context":"https://schema.org",
 "@type":["RealEstateAgent","LocalBusiness"],
 "name":"Königsberger Immobilien",
 "address":{"@type":"PostalAddress","streetAddress":"Bahnhofstraße 19","postalCode":"82487","addressLocality":"Oberammergau","addressCountry":"DE"},
 "telephone":"+49 8822 94013",
 "foundingDate":"1982",
 "areaServed":["Oberammergau","Garmisch-Partenkirchen","Murnau am Staffelsee","Weilheim i. OB","Mittenwald","Farchant","Peiting","Peißenberg","Penzberg","Bad Kohlgrub","Steingaden","Schongau","Bad Tölz","Wolfratshausen"]
}

7. Leads

• Verwaltungsseiten führen zu „Verwaltung wechseln“ und zum Erstgespräch, Verkaufsseiten zur Wertermittlung. Keine gemischten Formulare und kein „Angebot anfordern“, weil das eine schnelle Preisnennung verspricht.
• Anfrage-Assistent mit drei Schritten, Übergabe an CRM, automatische Bestätigung, Rückruf innerhalb eines Werktags.
• Kostenlose Wertermittlung als stärkster Lead-Magnet für Verkäufer.
• Mobile Leiste mit „Anrufen“ und „Verwaltung wechseln“.
• Messung: Anfragen je Ort und Leistung, Anrufe über eigene Rufnummer je Kanal.

8. Nächste Schritte

• Entwurf abstimmen: Aufbau, Tonalität, Leistungen.
• Echte Daten sammeln: Einheiten, Referenzen mit Freigabe, Fotos, Bewertungen, Team.
• Handwerkspartner je Ort ansprechen (Start mit den Betrieben, die heute schon beauftragt werden).
• Ortsseiten vom Team vor Ort gegenlesen lassen.
• Technische Umsetzung, Weiterleitungen, Livegang zum 01.01.2027.