Trovare e incaricare un amministratore
Qual è la differenza tra amministrazione condominiale (WEG-Verwaltung), gestione di immobili in affitto (Mietverwaltung) e gestione della singola unità (Sondereigentumsverwaltung)?
L’amministrazione condominiale (WEG-Verwaltung) si occupa delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) di una comunione dei proprietari. La gestione di immobili in affitto (Mietverwaltung) e la gestione della singola unità (Sondereigentumsverwaltung) seguono invece il Suo immobile locato o il Suo singolo appartamento di proprietà nel rapporto con l’inquilino.
L’amministrazione condominiale lavora per la comunione dei proprietari di appartamenti (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Convoca l’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung), redige il preventivo annuale (Wirtschaftsplan) e il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) e organizza la manutenzione di tetto, facciata o riscaldamento. La gestione di immobili in affitto segue per il proprietario un intero edificio in locazione: incasso degli affitti, rendiconto delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung), contatti con gli inquilini e riparazioni. La gestione della singola unità è una gestione in affitto per un singolo appartamento di proprietà locato e viene affidata separatamente dall’amministratore condominiale (WEG-Verwalter). Molti proprietari nell’Oberland combinano entrambe, affinché il rendiconto della quota condominiale (Hausgeldabrechnung) e il rendiconto delle spese accessorie combacino correttamente.
Base normativa§ 18 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 WEG§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →Gestione immobiliare istituzionale →
Quanto costa un’amministrazione immobiliare (Hausverwaltung)?
Dipende dall’immobile e dall’ampiezza dei servizi desiderati. Per questo di norma prepariamo un’offerta solo dopo un primo colloquio e un sopralluogo.
Fattori importanti sono il numero delle unità, l’anno di costruzione e lo stato dell’edificio, i risanamenti in programma e gli impianti presenti, ad esempio ascensore, autorimessa sotterranea o centrale termica. Conta anche lo stato della documentazione esistente. A ciò si aggiungono i servizi che Lei desidera, ad esempio il numero delle assemblee o l’assistenza per lavori edilizi di maggiore entità. Si assicuri che un’offerta distingua chiaramente tra servizi di base (Grundleistungen) e servizi aggiuntivi (Zusatzleistungen). Così potrà confrontare in modo equo le offerte di diversi amministratori.
Fissare un primo colloquio →Cambiare amministratore →Amministrazione condominiale (WEG) →
Di quale autorizzazione ha bisogno un amministratore immobiliare?
Chi amministra a titolo professionale, per conto di terzi, condomini (WEG-Anlagen) o rapporti di locazione di immobili abitativi ha bisogno di un’autorizzazione come amministratore di immobili residenziali (Wohnimmobilienverwalter) ai sensi del § 34c GewO. I requisiti comprendono, tra l’altro, affidabilità, una situazione patrimoniale ordinata e un’assicurazione di responsabilità civile professionale (Berufshaftpflichtversicherung).
In mancanza di affidabilità, in caso di situazione patrimoniale non ordinata o senza prova dell’assicurazione di responsabilità civile professionale, l’autorizzazione viene negata. Si aggiunge un obbligo di aggiornamento professionale (Weiterbildungspflicht) di 20 ore nell’arco di tre anni solari. Esso riguarda l’amministratore e i collaboratori che partecipano direttamente all’amministrazione. L’amministratore deve raccogliere e conservare le relative attestazioni. Non esiti a chiedere al Suo amministratore dell’autorizzazione e dell’assicurazione.
Base normativa§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO§ 34c Abs. 2 GewO§ 34c Abs. 2a GewO§ 15b MaBV
Che cos’è un amministratore certificato e ne ho diritto?
Un amministratore certificato (zertifizierter Verwalter) ha superato davanti a una IHK (Camera di commercio) un esame sulle conoscenze giuridiche, commerciali e tecniche oppure è equiparato per legge. Dal 1° dicembre 2023 ogni proprietario di appartamento può in linea di principio pretendere che la comunione nomini un amministratore certificato.
Sono equiparate le persone abilitate alla funzione di giudice (Befähigung zum Richteramt), gli agenti immobiliari qualificati (Immobilienkaufleute), i commercianti qualificati nel settore immobiliare e abitativo (Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft), i Geprüfte Immobilienfachwirte e le persone con una laurea con indirizzo nell’economia immobiliare. Una società di amministrazione può definirsi certificata se i suoi dipendenti direttamente incaricati dell’amministrazione condominiale (WEG-Verwaltung) possiedono questa qualifica. Un’eccezione vale solo se ricorrono tutte e tre le condizioni: meno di nove diritti di proprietà esclusiva (Sondereigentumsrechte), un proprietario è amministratore e meno di un terzo dei proprietari richiede un amministratore certificato. La norma transitoria per gli amministratori già in carica il 1° dicembre 2020 è scaduta il 1° giugno 2024. Oggi conta quindi solo la certificazione effettiva o l’equiparazione.
Base normativa§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG§ 48 Abs. 4 WEG§ 7 ZertVerwV§ 8 ZertVerwV§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG
Amministrate anche immobili piccoli?
Sì, esaminiamo anche richieste per piccole comunioni dei proprietari (Eigentümergemeinschaften) e singoli appartamenti locati. Se possiamo assumere un immobile lo chiariamo nel primo colloquio.
Nell’Oberland ci sono molte piccole comunioni con pochi appartamenti, ad esempio a Oberammergau, Farchant o Bad Kohlgrub. Anche loro hanno bisogno di un regolare rendiconto annuale (Jahresabrechnung), di un’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung) e di un fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage). Con meno di nove diritti di proprietà esclusiva (Sondereigentumsrechte) un proprietario può essere amministratore anche senza certificazione, purché meno di un terzo dei proprietari richieda un amministratore certificato. Molte piccole comunioni scelgono comunque un’amministrazione professionale per evitare liti e rischi di responsabilità. Ci contatti: saremo lieti di vedere il Suo edificio.
Base normativa§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG§ 26a WEG
Fissare un primo colloquio →Amministrazione immobiliare a Oberammergau →Amministrazione condominiale (WEG) →
Come posso contattarvi e con quale rapidità rispondete?
Può contattarci per telefono al [Numero di telefono], per e-mail all’indirizzo [Indirizzo e-mail] e presso il nostro ufficio a Oberammergau. I nostri orari d’ufficio sono [Orari d’ufficio].
Per emergenze come rottura di tubature, guasto del riscaldamento o danni da tempesta al di fuori degli orari d’ufficio, utilizzi il [Numero per le emergenze]. Tutte le altre richieste le trattiamo in base all’urgenza. È preferibile scriverci per e-mail indicando l’indirizzo dell’immobile e il numero dell’appartamento e allegando foto. Così potremo attribuire rapidamente la Sua richiesta. Gli appuntamenti sul posto li fissiamo volentieri previo accordo.
Fissare un primo colloquio →Amministrazione immobiliare a Oberammergau →
Perché l’amministratore non è costantemente sul posto?
Un amministratore segue molti immobili e organizza l’amministrazione prevalentemente dall’ufficio. I lavori nell’edificio vengono svolti da custodi (Hausmeister), artigiani e fornitori di servizi, che l’amministratore incarica e coordina.
Tra i compiti principali rientrano contabilità, preventivo annuale (Wirtschaftsplan), rendiconto annuale (Jahresabrechnung), assemblee, offerte e contratti. Questo lavoro si svolge alla scrivania. I sopralluoghi all’immobile in caso di necessità ne fanno parte, una presenza costante no. Per il controllo corrente, il servizio invernale e le piccole riparazioni esiste il servizio di custodia (Hausmeisterdienst). Nel Werdenfelser Land, in inverno, un servizio affidabile di sgombero neve e spargimento antigelo conta più di una visita dell’amministratore. Segnali quindi i danni direttamente a noi, affinché possiamo disporre il necessario.
Base normativa§ 27 Abs. 1 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →
Quante offerte deve raccogliere l’amministratore prima di un intervento?
Non esiste un numero fisso. Nel marzo 2026 la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof) ha deciso che i proprietari, prima di interventi di manutenzione (Erhaltungsmaßnahmen), non sono in generale obbligati a raccogliere più offerte comparative (Vergleichsangebote).
Decisivo è se le informazioni sono sufficienti per un proprietario che ragiona in modo ragionevole ed economico. Ciò dipende dal tipo, dall’entità e dall’urgenza dell’intervento. Può bastare anche la consulenza di un architetto o di un perito. Anche un unico artigiano noto e affidabile o la mancanza di alternative in zona possono giustificare la rinuncia ad altre offerte. Molte comunioni nell’Oberland lo conoscono dalla pratica. Una delibera può però essere impugnabile se l’offerta scelta è oggettivamente inadeguata o troppo cara. Per i grandi risanamenti le offerte comparative restano comunque spesso opportune. Già nel 2025 il BGH ha deciso che la comunione non deve raccogliere offerte comparative prima di incaricare un avvocato.
Base normativa§ 18 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 27 marzo 2026, Az. V ZR 7/25BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 18 luglio 2025, Az. V ZR 76/24
Che cosa può decidere da solo l’amministratore?
L’amministratore può adottare da solo misure di amministrazione ordinata (ordnungsmäßige Verwaltung) se hanno un’importanza secondaria e non comportano obblighi rilevanti. Può inoltre agire quando è necessario per rispettare un termine o per evitare un pregiudizio.
Che cosa sia secondario dipende dalle dimensioni e dalla capacità finanziaria della comunione. Una riparazione è spesso poco problematica in un grande complesso, in un edificio con quattro appartamenti forse no. In un’emergenza come la rottura di una tubatura l’amministratore agisce subito. I proprietari possono ampliare o limitare i suoi poteri con una delibera (Beschluss), ad esempio con un limite di valore per incarico. Una regola così chiara crea sicurezza per tutte le parti. Gli interventi di maggiore entità li delibera l’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung).
Base normativa§ 27 Abs. 1 WEG§ 27 Abs. 2 WEG
Chi rappresenta la comunione dei proprietari verso l’esterno?
L’amministratore rappresenta la comunione dei proprietari di appartamenti (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) in giudizio e fuori dal giudizio. Per un contratto di compravendita di un terreno o un contratto di mutuo ha però bisogno di una delibera dei proprietari.
Una limitazione del potere di rappresentanza (Vertretungsmacht) non ha effetto nei confronti dei terzi. Artigiani e banche possono quindi fare affidamento sulla rappresentanza da parte dell’amministratore. Nel rapporto interno l’amministratore deve comunque attenersi alle delibere e ai propri poteri. Nei confronti dell’amministratore stesso la comunione è rappresentata dal presidente del consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) o da un proprietario autorizzato con delibera. Se non c’è un amministratore, tutti i proprietari rappresentano la comunione congiuntamente.
Base normativa§ 9b Abs. 1 WEG§ 9b Abs. 2 WEG
Quanto dura un contratto di amministrazione?
La nomina (Bestellung) ad amministratore è limitata a un massimo di cinque anni. Per la prima nomina dopo la costituzione della proprietà di appartamenti (Wohnungseigentum) il massimo è di tre anni.
Il contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) viene per lo più concluso per la durata della nomina. Una nuova nomina è ammessa. Richiede una nuova delibera, che i proprietari possono adottare al più presto un anno prima della scadenza. Indipendentemente dalla durata, i proprietari possono revocare l’amministratore in qualsiasi momento. Il contratto di amministrazione termina in tal caso al più tardi sei mesi dopo la revoca. Queste regole sono inderogabili. Il termine più breve per le nuove costruzioni tutela gli acquirenti dal restare vincolati a lungo a un amministratore scelto dal costruttore (Bauträger).
Base normativa§ 26 Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Prima amministrazione di nuove costruzioni →Cambiare amministratore →
Cambio di amministratore
Quando possiamo revocare il nostro amministratore?
In qualsiasi momento. Dal 1° dicembre 2020 i proprietari non hanno più bisogno di un giusto motivo (wichtiger Grund) per la revoca (Abberufung).
La revoca è deliberata dall’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung) a maggioranza dei voti espressi. Il punto deve essere indicato nella convocazione come punto all’ordine del giorno (Tagesordnungspunkt). Il contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) termina al più tardi sei mesi dopo la revoca. Le clausole che limitano questo diritto non sono ammesse. Se possibile, pianifichi il cambio tenendo conto dell’esercizio finanziario (Wirtschaftsjahr): il passaggio di consegne sarà più semplice.
Base normativa§ 26 Abs. 1 WEG§ 26 Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 5 WEG§ 25 Abs. 1 WEG§ 23 Abs. 2 WEG
Che cosa succede al contratto di amministrazione dopo la revoca?
L’incarico (Amt) termina con la revoca (Abberufung). Il contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) termina al più tardi sei mesi dopo, anche se in realtà avrebbe una durata più lunga.
La revoca riguarda l’incarico, cioè la posizione di amministratore della comunione. Il contratto regola soprattutto prestazioni e compenso. Se il contratto termina prima in base alla sua durata o al termine di disdetta, vale la data anteriore. Fino alla fine del contratto il vecchio amministratore può, in determinate circostanze, pretendere ancora un compenso, anche se non è più in attività. L’entità di questo diritto dipende dal contratto e dal caso concreto. In caso di dubbio, faccia verificare il contratto prima della delibera.
Base normativa§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG
Servono offerte comparative prima di nominare un nuovo amministratore?
Secondo la giurisprudenza finora seguita dalla Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof), prima della nomina di un nuovo amministratore vanno in linea di principio raccolte offerte alternative (Alternativangebote) di altri amministratori. In caso di nuova nomina dell’amministratore in carica, di norma non sono necessarie.
I proprietari devono poter confrontare prestazioni e prezzo di diversi amministratori. Le offerte dovrebbero quindi essere disponibili con congruo anticipo rispetto all’assemblea. Spesso il consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) si occupa della preselezione e invita i candidati a presentarsi. Nel marzo 2026 il BGH ha abbandonato l’obbligo rigido di offerte comparative (Vergleichsangebote) per gli interventi di manutenzione. Se ciò valga anche per la scelta dell’amministratore non lo ha ancora deciso espressamente. Va sul sicuro se, in caso di cambio di amministratore, continua a raccogliere più offerte.
Base normativa§ 26 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 1° aprile 2011, Az. V ZR 96/10BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 27 marzo 2026, Az. V ZR 7/25
Il vecchio amministratore deve consegnare tutta la documentazione?
Sì. Al termine della sua attività il vecchio amministratore deve consegnare alla comunione tutta la documentazione amministrativa (Verwaltungsunterlagen) e tutto ciò che ha ottenuto per la comunione.
Ne fanno parte la raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung), i verbali (Niederschriften), i rendiconti, i giustificativi, i contratti, le planimetrie, le chiavi e la documentazione dei conti. Deve inoltre rendere conto (Rechenschaft ablegen) della propria attività. Il nuovo amministratore riceve la documentazione per conto della comunione e ne verifica la completezza. Un verbale di consegna (Übergabeprotokoll) scritto aiuta a dimostrare in seguito eventuali lacune. Se il vecchio amministratore non consegna la documentazione, la comunione può, se necessario, far valere il proprio diritto in giudizio.
Base normativa§ 667 BGB§ 666 BGB§ 675 Abs. 1 BGB§ 24 Abs. 7 WEG§ 9b Abs. 1 WEG
Che cosa succede con i conti e il fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) in caso di cambio?
Il denaro appartiene alla comunione, non all’amministratore. In caso di cambio, il potere di disporre (Verfügungsbefugnis) dei conti passa al nuovo amministratore, oppure il vecchio amministratore trasferisce il saldo su un conto della comunione.
La soluzione più semplice è un conto intestato alla comunione dei proprietari di appartamenti (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). In tal caso presso la banca cambia solo il potere di rappresentanza. Nei confronti della banca il nuovo amministratore dimostra per lo più la propria nomina con il verbale (Niederschrift) della delibera di nomina. Se un ufficio richiede un atto con firme autenticate (öffentlich beglaubigte Urkunde), ad esempio l’ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt), le firme sul verbale devono essere autenticate. Il vecchio amministratore deve rendere conto di entrate, uscite e consistenza del fondo. La relazione patrimoniale (Vermögensbericht) mostra la consistenza dei fondi e il patrimonio comune essenziale. In occasione del cambio confronti i saldi dei conti con la documentazione.
Base normativa§ 9a Abs. 1 WEG§ 9a Abs. 3 WEG§ 26 Abs. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 667 BGB§ 666 BGB
Chi redige il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) se l’amministratore cambia nel corso dell’anno?
Secondo la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof), è competente l’amministratore in carica nel momento in cui sorge l’obbligo di rendiconto (Abrechnungspflicht). Decisivo è quindi chi è amministratore alla scadenza dell’anno solare.
Se il vecchio amministratore cessa nel corso dell’anno, il nuovo amministratore redige il rendiconto per l’intero anno. A tal fine lavora con la documentazione consegnata. Se il vecchio amministratore cessa solo dopo la fine dell’anno, in linea di principio deve ancora il rendiconto per l’anno trascorso. Ciò vale anche se al momento della cessazione il rendiconto non era ancora esigibile. Se l’incarico termina esattamente con il passaggio all’anno nuovo, la competenza non è chiarita in modo univoco. Sono possibili accordi diversi. Fissi questo punto per iscritto al momento del passaggio di consegne.
Base normativa§ 28 Abs. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 16 febbraio 2018, Az. V ZR 89/17
Ha senso cambiare amministratore a metà dell’esercizio (Wirtschaftsjahr)?
Un cambio è possibile in qualsiasi momento. Con il passaggio all’anno nuovo è però di solito più semplice, perché in quel caso la contabilità si può separare in modo pulito.
In caso di cambio al 1° gennaio, il nuovo amministratore inizia con un nuovo esercizio. Chi debba allora il rendiconto per l’anno trascorso non è chiarito in modo univoco. Lo regoli quindi espressamente nella delibera o nel contratto di amministrazione (Verwaltervertrag). In caso di cambio nel corso dell’anno, il nuovo amministratore riprende le registrazioni contabili del vecchio, le verifica e redige il rendiconto per l’intero anno. Ciò richiede tempo e porta spesso a richieste di chiarimento. Motivi come rendiconti mancanti o un amministratore irraggiungibile giustificano comunque un cambio rapido. Concordiamo con il Suo consiglio consultivo (Beirat) il momento adatto.
Base normativa§ 26 Abs. 3 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 16 febbraio 2018, Az. V ZR 89/17
Un singolo proprietario può chiedere la revoca dell’amministratore?
Da solo non può deliberare la revoca (Abberufung). Può però pretendere che la comunione sia amministrata in modo ordinato (ordnungsmäßige Verwaltung) e, se necessario, far valere questo diritto in giudizio.
Se mantenere l’amministratore non è compatibile con un’amministrazione ordinata, ad esempio in caso di gravi violazioni dei doveri, un proprietario può proporre un’azione di sostituzione della delibera (Beschlussersetzungsklage). Prima deve aver chiesto la revoca in assemblea, affinché i proprietari possano occuparsene. Gli ostacoli sono elevati. Più di un quarto dei proprietari può richiedere un’assemblea in forma testuale (Textform), indicandone lo scopo e i motivi. Se l’amministratore si rifiuta in violazione dei suoi doveri, possono convocarla il presidente del consiglio consultivo (Beirat), il suo sostituto o un proprietario autorizzato con delibera. È consigliabile cercare prima il dialogo con il consiglio consultivo e con gli altri proprietari.
Base normativa§ 18 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 15 gennaio 2010, Az. V ZR 114/09
Possiamo recedere senza preavviso dal contratto di amministrazione per giusto motivo?
Sì, in presenza di un giusto motivo (wichtiger Grund) la comunione può recedere senza preavviso (fristlose Kündigung) dal contratto di amministrazione (Verwaltervertrag). Ciò è importante soprattutto se il contratto non deve terminare solo sei mesi dopo la revoca.
Un giusto motivo sussiste quando non si può pretendere dalla comunione la prosecuzione del contratto. Esempi possono essere denaro sottratto o confuso con altri fondi, oppure rendiconti costantemente mancanti. Per il recesso senza preavviso il BGB prevede un termine di due settimane dalla conoscenza dei fatti determinanti. Quando questo termine inizi a decorrere per una comunione dei proprietari è difficile da valutare nel caso concreto. Agisca quindi con tempestività e si faccia consigliare legalmente. Sul recesso deliberano i proprietari. Nei confronti dell’amministratore lo dichiara il presidente del consiglio consultivo (Beirat) o un proprietario autorizzato con delibera.
Base normativa§ 626 BGB§ 26 Abs. 3 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 1 WEG
L’amministratore può semplicemente dimettersi dall’incarico?
In linea di principio un amministratore può dimettersi dall’incarico (Amtsniederlegung). Se con ciò possa anche porre fine al contratto o debba un risarcimento dei danni dipende dal contratto di amministrazione (Verwaltervertrag).
Le dimissioni pongono fine alla posizione di amministratore. Il contratto esiste separatamente e termina solo secondo le sue regole o in presenza di un giusto motivo. Se un amministratore si dimette senza motivo in un momento inopportuno (zur Unzeit), può essere tenuto al risarcimento dei danni nei confronti della comunione. Anche dopo deve consegnare tutta la documentazione e rendere conto della propria attività. In assenza di un amministratore, tutti i proprietari rappresentano la comunione congiuntamente e il presidente del consiglio consultivo (Beirat) può convocare un’assemblea. Per questo la comunione dovrebbe nominare rapidamente un nuovo amministratore.
Base normativa§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 626 BGB§ 667 BGB§ 666 BGB
Assemblea dei proprietari e delibere
Con quale frequenza si tiene l’assemblea dei proprietari?
L’amministratore deve convocare l’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung) almeno una volta all’anno.
Lo prescrive il § 24 Abs. 1 WEG. Un’ulteriore assemblea è necessaria se più di un quarto dei proprietari la richiede in forma testuale (Textform), indicandone lo scopo e i motivi. Anche il Suo regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) può prevedere ulteriori casi. Se manca un amministratore o se questi si rifiuta in violazione dei suoi doveri, possono convocarla il presidente del consiglio consultivo (Beirat), il suo sostituto o un proprietario autorizzato con delibera.
Base normativa§ 24 Abs. 1 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG
Quali termini e quale forma valgono per la convocazione?
La convocazione (Einladung) avviene in forma testuale (Textform). Il termine dovrebbe essere di almeno tre settimane, salvo in caso di particolare urgenza.
Forma testuale significa: una dichiarazione leggibile su un supporto durevole, ad esempio una lettera, un PDF o un’e-mail. Il mittente deve essere riconoscibile, ma non è necessaria una firma. La convocazione deve indicare ogni oggetto di delibera in modo che Lei sappia su che cosa si vota. Altrimenti la relativa delibera è impugnabile. Il termine di tre settimane è una norma di indirizzo (Soll-Vorschrift). Se non viene rispettato, una delibera può essere impugnabile.
Base normativa§ 24 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 126b BGB§ 23 Abs. 4 WEG
Perché l’assemblea si tiene spesso solo tardi nell’anno?
L’assemblea delibera per lo più sul rendiconto annuale (Jahresabrechnung) dell’anno precedente. Questo può essere disponibile solo dopo la fine dell’anno e dopo la verifica da parte del consiglio consultivo (Beirat).
Dopo la scadenza dell’anno solare l’amministratore redige il rendiconto annuale e la relazione patrimoniale (Vermögensbericht). Per farlo ha bisogno di tutte le fatture, degli estratti conto e spesso anche della ripartizione delle spese di riscaldamento (Heizkostenabrechnung) di un servizio di misurazione (Messdienst). Successivamente il consiglio consultivo dovrebbe verificare il rendiconto e il preventivo annuale (Wirtschaftsplan) ed esprimere un parere. Solo allora segue la convocazione con un preavviso di almeno tre settimane. La legge non fissa un mese preciso per l’assemblea. Quando pianifichiamo la Sua assemblea lo trova alla voce [Date].
Base normativa§ 24 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Devo partecipare all’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung)?
No, non esiste un obbligo di partecipazione. Le delibere (Beschlüsse) valgono però anche per Lei se è assente.
Una delibera è valida finché un tribunale non la dichiara invalida con sentenza passata in giudicato. Ciò vale indipendentemente dal fatto che Lei fosse presente. Se non può venire, conferisca una delega (Vollmacht) in forma testuale (Textform). Le delibere le trova poi nel verbale (Niederschrift) e nella raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung). Le verifichi tempestivamente, perché il termine di impugnazione (Anfechtungsfrist) decorre dal giorno dell’assemblea.
Base normativa§ 23 Abs. 4 WEG§ 25 Abs. 3 WEG§ 45 WEG
Come conferisco una delega e chi può rappresentarmi?
La delega (Vollmacht) deve essere in forma testuale (Textform), ad esempio come modulo, PDF o e-mail. Il Suo regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) può limitare le persone che Lei può delegare.
La legge stessa non limita la cerchia dei rappresentanti. Molti regolamenti della comunione ammettono però solo determinate persone, ad esempio coniugi, altri proprietari o l’amministratore. Tali clausole sono in linea di principio ammissibili, perché i proprietari possono stipulare accordi che derogano alla legge. Legga quindi il Suo regolamento della comunione prima dell’assemblea. È consigliabile dare al Suo rappresentante istruzioni concrete sui singoli punti all’ordine del giorno.
Base normativa§ 25 Abs. 3 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 126b BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), ordinanza dell’11 novembre 1986, Az. V ZB 1/86
Come faccio a inserire un mio argomento all’ordine del giorno?
Invii per tempo la Sua richiesta in forma testuale (Textform) all’amministratore. Egli la inserisce se trattarla corrisponde a un’amministrazione ordinata (ordnungsmäßige Verwaltung).
È consigliabile formulare una proposta di delibera (Beschlussvorschlag) concreta con una breve motivazione. La invii con un anticipo tale che l’amministratore possa tenerne conto prima dell’invio della convocazione. Una delibera su un argomento che non figura nella convocazione è impugnabile. Se più di un quarto dei proprietari richiede un’assemblea in forma testuale indicandone lo scopo e i motivi, l’amministratore deve convocarla. Il termine ultimo per l’invio delle richieste Glielo indichiamo alla voce [Termine ordine del giorno].
Base normativa§ 18 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 2 WEG§ 23 Abs. 4 WEG
Quando l’assemblea è in grado di deliberare (beschlussfähig)?
Dalla riforma della legge sulla proprietà di appartamenti (WEG-Reform) del 1° dicembre 2020 non esiste più un quorum minimo previsto dalla legge. Non conta più quanti proprietari siano presenti o rappresentati.
In passato un’assemblea era in grado di deliberare solo se i presenti rappresentavano più della metà delle quote di comproprietà (Miteigentumsanteile). Altrimenti era necessaria una seconda assemblea (Zweitversammlung). Questa regola non figura più nella legge. Alcuni regolamenti della comunione (Gemeinschaftsordnungen) più datati contengono però ancora regole proprie sulla capacità di deliberare (Beschlussfähigkeit). Se tali clausole continuino a valere dipende dalla loro formulazione. Lo faccia verificare nel caso concreto per il Suo complesso.
Base normativa§ 23 WEG§ 24 WEG§ 25 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Cambiare amministratore →
Quale maggioranza serve per una delibera e come si contano i voti?
In linea di principio basta la maggioranza dei voti espressi. Per legge ogni proprietario ha un voto, indipendentemente dal numero dei suoi appartamenti.
Questo principio per teste (Kopfprinzip) vale se il Suo regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) non dispone diversamente. Spesso esso prevede un diritto di voto in base alle quote di comproprietà (Miteigentumsanteile) o alle unità. Se un appartamento appartiene a più persone, queste possono votare solo in modo unitario. Per una delibera sulle assemblee virtuali sono necessari tre quarti dei voti espressi. In caso di modifiche edilizie (bauliche Veränderungen) tutti i proprietari sostengono i costi, tra l’altro, quando hanno approvato più di due terzi dei voti espressi e la metà di tutte le quote di comproprietà. Un proprietario non può votare quando si tratta di un negozio giuridico con lui o di una controversia legale contro di lui.
Base normativa§ 25 Abs. 1 WEG§ 25 Abs. 2 WEG§ 25 Abs. 4 WEG§ 23 Abs. 1a WEG§ 21 Abs. 2 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Posso partecipare online a un’assemblea in presenza?
Sì, se i proprietari lo hanno deliberato. In tal caso l’assemblea si svolge sul posto e Lei può partecipare in aggiunta per via elettronica.
Per questa assemblea ibrida (hybride Versammlung) basta una delibera a maggioranza (Mehrheitsbeschluss). La delibera stabilisce quali diritti Lei può esercitare online, ad esempio solo ascoltare oppure anche intervenire e votare. L’assemblea sul posto resta. Chi lo desidera può quindi continuare a partecipare di persona. Quale tecnologia utilizziamo lo saprà con la convocazione.
Base normativa§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG§ 25 Abs. 1 WEG
È consentita un’assemblea esclusivamente online?
Sì, da ottobre 2024. I proprietari devono deliberarlo con almeno tre quarti dei voti espressi, e per un massimo di tre anni.
L’assemblea virtuale (virtuelle Versammlung) deve essere paragonabile a un’assemblea in presenza (Präsenzversammlung) quanto a partecipazione ed esercizio dei diritti. Tutti devono quindi poter partecipare, intervenire e votare in modo sicuro. Se la delibera viene adottata prima del 1° gennaio 2028, fino a tutto il 2028 deve comunque tenersi almeno una volta all’anno un’assemblea in presenza. La comunione può rinunciarvi solo con delibera unanime. Una violazione di questo obbligo di presenza non rende però nulle né impugnabili le delibere adottate in forma virtuale. Alla scadenza del termine è necessaria una nuova delibera.
Base normativa§ 23 Abs. 1a WEG§ 48 Abs. 6 WEG
Che cos’è una delibera per iscritto (Umlaufbeschluss)?
Una delibera per iscritto (Umlaufbeschluss) è una delibera senza assemblea. È valida se tutti i proprietari danno il loro consenso in forma testuale (Textform).
Basta un solo consenso mancante per impedire la delibera. I proprietari possono però deliberare che per un singolo oggetto sia sufficiente la maggioranza dei voti espressi. In tal caso, nella procedura per iscritto (Umlaufverfahren) su esattamente quel tema, basta la maggioranza. Un’autorizzazione generale per tutti i temi futuri non è coperta dal testo della norma. Le delibere per iscritto sono adatte a questioni urgenti e chiaramente delimitate, ad esempio l’affidamento di un incarico dopo aver ricevuto le offerte.
Base normativa§ 23 Abs. 3 WEG§ 126b BGB
Come impugno una delibera?
Lei propone un’azione di impugnazione (Anfechtungsklage) presso l’Amtsgericht (tribunale locale) nel cui circondario si trova il complesso. L’azione deve essere proposta entro un mese dall’adozione della delibera e motivata entro due mesi.
L’azione è diretta contro la comunione dei proprietari di appartamenti (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), non contro singoli proprietari o l’amministratore. Entrambi i termini decorrono dal giorno dell’adozione della delibera, non dal ricevimento del verbale. L’amministratore deve informare senza indugio i proprietari dell’azione proposta. La sentenza produce effetti a favore e contro tutti i proprietari. Dati i termini brevi, si faccia consigliare tempestivamente da un avvocato.
Base normativa§ 44 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 2 WEG§ 44 Abs. 3 WEG§ 45 WEG§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 23 Nr. 2 Buchst. c GVG
Quando una delibera è nulla?
Una delibera è nulla (nichtig) se viola una norma giuridica al cui rispetto non si può validamente rinunciare. In tal caso è inefficace fin dall’inizio, anche senza impugnazione.
Un caso tipico è una delibera adottata senza competenza deliberativa (Beschlusskompetenz), ad esempio quando si vuole modificare a maggioranza un accordo (Vereinbarung) anche se il regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) non lo consente. Tutte le altre delibere viziate restano valide finché un tribunale non le dichiara invalide con sentenza passata in giudicato. La nullità può farla accertare con un’azione di nullità (Nichtigkeitsklage). Per questa azione la legge non prevede un termine come per l’impugnazione. In caso di dubbio dovrebbe comunque agire entro il termine di impugnazione.
Base normativa§ 23 Abs. 4 WEG§ 44 Abs. 1 WEG§ 45 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Qual è la differenza tra verbale e raccolta delle delibere?
Il verbale (Niederschrift) documenta le delibere di una determinata assemblea. La raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung) riunisce, con numerazione progressiva, tutte le delibere e le decisioni giudiziarie relative alle delibere.
Il verbale deve essere redatto senza indugio. Lo sottoscrivono il presidente dell’assemblea, un proprietario e, se presente, il presidente del consiglio consultivo (Beirat) o il suo sostituto. La raccolta delle delibere è tenuta dall’amministratore (Verwalter) e contiene soltanto il testo delle delibere con luogo e data, nonché i dispositivi delle sentenze emesse nei procedimenti giudiziari in materia di WEG. Le delibere impugnate o annullate vengono annotate. Lei o una persona da Lei autorizzata potete chiederne la consultazione, ad esempio un potenziale acquirente prima dell’acquisto.
Base normativa§ 24 Abs. 6 WEG§ 24 Abs. 7 WEG§ 24 Abs. 8 WEG§ 43 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Vendere il Suo immobile →
Posso consultare la documentazione amministrativa?
Sì. Ogni proprietario può chiedere alla comunione dei proprietari (WEG) di consultare la documentazione amministrativa (Verwaltungsunterlagen).
Ne fanno parte, ad esempio, fatture, contratti, estratti conto e corrispondenza della comunione. Il diritto è esercitato nei confronti della comunione; nella pratica è l’amministratore a consentire la consultazione. Fissi un appuntamento presso il nostro ufficio di Oberammergau oppure chieda una consultazione digitale tramite [Contatti]. È consigliabile indicare in anticipo quali documenti desidera vedere.
Base normativa§ 18 Abs. 4 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Fissare un primo colloquio →
Consiglio consultivo
Ogni comunione dei proprietari (WEG) ha bisogno di un consiglio consultivo?
No. I proprietari possono nominare un consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) con delibera, ma non sono obbligati a farlo.
Un consiglio consultivo è utile soprattutto nei complessi più grandi. È l’interlocutore dell’amministratore ed esamina il rendiconto e il preventivo annuale (Wirtschaftsplan) prima dell’assemblea. Per legge, nel consiglio consultivo vengono eletti proprietari di appartamenti. Se possano diventarne membri anche altre persone dipende dal Suo regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung).
Base normativa§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Quali compiti e diritti ha il consiglio consultivo?
Il consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) sostiene e controlla l’amministratore. Deve esaminare il preventivo annuale (Wirtschaftsplan) e il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) prima della delibera e corredarli di un parere.
Il parere aiuta i proprietari nella decisione in assemblea. Il presidente del consiglio consultivo o il suo sostituto sottoscrive anche il verbale (Niederschrift). Se manca un amministratore o se questi si rifiuta in violazione dei propri doveri, possono anche loro convocare l’assemblea. Nei confronti dell’amministratore, il presidente rappresenta la comunione. Il consiglio consultivo non ha un proprio potere di impartire istruzioni all’amministratore: su questo decidono i proprietari con delibera.
Base normativa§ 29 Abs. 2 WEG§ 24 Abs. 3 WEG§ 24 Abs. 6 WEG§ 9b Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 und 2 WEG
Chi rappresenta la comunione nei confronti dell’amministratore?
Il presidente del consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat). In alternativa può assumere questo compito un proprietario a ciò autorizzato con delibera.
Ciò riguarda, ad esempio, la firma del contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) o la sua disdetta. Sulla nomina, sulla revoca e sul contenuto del contratto decidono i proprietari. Il presidente attua queste delibere nei confronti dell’amministratore. Se non esiste un consiglio consultivo, l’assemblea dovrebbe autorizzare espressamente un proprietario.
Base normativa§ 9b Abs. 2 WEG§ 26 Abs. 1 WEG
Cambiare amministratore →Amministrazione condominiale (WEG) →
Il consiglio consultivo risponde degli errori?
I membri del consiglio consultivo (Beirat) che operano a titolo gratuito rispondono solo per dolo e colpa grave. Non rispondono per colpa lieve.
Questa limitazione vale solo se i membri operano a titolo gratuito. Se ricevono un compenso, si applica il criterio generale di responsabilità. Molte comunioni stipulano inoltre per il consiglio consultivo un’assicurazione di responsabilità civile per danni patrimoniali (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung). Su questo decidono i proprietari con delibera.
Base normativa§ 29 Abs. 3 WEG
Quanti membri ha un consiglio consultivo?
Dalla riforma del 1° dicembre 2020 la legge non prescrive più un numero fisso di membri del consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat). I proprietari ne stabiliscono la composizione con delibera.
In passato il consiglio consultivo era composto esattamente da tre membri. Oggi è possibile anche un solo membro. Se il consiglio ha più membri, occorre designare un presidente e un vicepresidente. Un numero dispari facilita le decisioni all’interno del consiglio. Se il Suo regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) prevede un numero fisso, vale tale accordo.
Base normativa§ 29 Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Il consiglio consultivo riceve un compenso o un rimborso spese?
Di norma il consiglio consultivo (Beirat) opera a titolo onorifico. I proprietari possono deliberare di rimborsare le spese o di corrispondere un compenso.
Spese tipiche sono, ad esempio, i costi di viaggio o di spedizione. Tenga presente che chi riceve un compenso perde la limitazione della responsabilità a dolo e colpa grave. Non è chiarito in modo univoco se anche un piccolo importo forfettario valga già come compenso. Faccia quindi deliberare chiaramente tipo e importo di ogni pagamento.
Base normativa§ 29 Abs. 3 WEG
Come prepara il consiglio consultivo la verifica dei giustificativi?
Concordi con l’amministratore una data per la verifica dei giustificativi (Belegprüfung). Si faccia mettere a disposizione in anticipo il rendiconto annuale (Jahresabrechnung), il preventivo annuale (Wirtschaftsplan), la relazione patrimoniale (Vermögensbericht), gli estratti conto e i giustificativi.
Confronti innanzitutto i saldi dei conti a fine anno con la relazione patrimoniale e con il fondo di riserva (Rücklage). Verifichi poi a campione: voci consistenti, importi insoliti e nuovi fornitori di servizi. Controlli se le spese sono state ripartite secondo il criterio corretto e se le delibere sono state attuate. Annoti le Sue domande e si faccia rispondere dall’amministratore. Riporti il risultato in un parere scritto per l’assemblea. La nostra guida alla verifica è disponibile in [Guide].
Base normativa§ 29 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG
Quota condominiale, rendiconto e fondo
Che cos’è la quota condominiale e che cosa comprende?
La quota condominiale (Hausgeld) è l’anticipo, per lo più mensile, che ogni proprietario di appartamento versa alla comunione. Copre le spese correnti delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) e l’accantonamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage).
L’importo è deliberato dall’assemblea dei proprietari sulla base del preventivo annuale (Wirtschaftsplan). Voci tipiche sono il compenso dell’amministratore, l’assicurazione dell’edificio, il custode, il servizio invernale, l’elettricità delle parti comuni, l’acqua, i rifiuti e spesso le spese di riscaldamento. Nell’Oberland il servizio invernale incide spesso in modo sensibile a causa di neve e ghiaccio. Di norma non sono comprese l’imposta fondiaria (Grundsteuer) e le spese della Sua proprietà esclusiva (Sondereigentum), che sostiene Lei direttamente. In qualità di locatore può ribaltare sugli inquilini solo una parte della quota condominiale come spese accessorie (Betriebskosten).
Base normativa§ 16 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 und 5 WEG§ 28 Abs. 1 WEG§ 28 Abs. 3 WEG§ 556 Abs. 1 BGB
Che cos’è il preventivo annuale?
Il preventivo annuale (Wirtschaftsplan) è la pianificazione delle spese della comunione per un anno solare. Costituisce la base per la delibera sui Suoi anticipi della quota condominiale (Hausgeld).
Lo redige l’amministratore, elencando le entrate e le uscite previste. Non vengono deliberate tutte le cifre, ma gli anticipi per la copertura delle spese e per i fondi di riserva. Il consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) deve esaminare il preventivo prima della delibera ed esprimere un parere. Un buon preventivo tiene conto degli aumenti di prezzo prevedibili, ad esempio per l’energia o l’assicurazione. Così si evitano elevati conguagli nell’anno successivo.
Base normativa§ 28 Abs. 1 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Su che cosa delibera l’assemblea dei proprietari in merito al rendiconto annuale?
I proprietari deliberano soltanto sui versamenti integrativi (Nachschüsse) o sull’adeguamento degli anticipi (Vorschüsse). Si tratta del saldo tra le Sue spese effettive e la quota condominiale (Hausgeld) già versata.
L’amministratore redige il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) come consuntivo del preventivo annuale (Wirtschaftsplan). Esso contiene inoltre le entrate e le uscite dell’anno. Gli errori nel rendiconto complessivo non rendono quindi automaticamente invalida la delibera. Conta soprattutto che sia corretto l’importo che Lei deve versare a conguaglio o che Le viene restituito. Il consiglio consultivo (Beirat) deve esaminare il rendiconto prima della delibera.
Base normativa§ 28 Abs. 2 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Entro quando deve essere presentato il rendiconto annuale?
La legge non fissa un termine preciso. Richiede soltanto che il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) sia redatto dopo la fine dell’anno solare.
Secondo la giurisprudenza e la dottrina prevalenti, il rendiconto deve essere presentato entro un tempo ragionevole, di solito nei primi mesi dell’anno successivo. Spesso si indica come riferimento indicativo la metà circa dell’anno successivo. Non si tratta però di un limite rigido, e circostanze particolari possono giustificare più tempo. Spesso il contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) o l’atto di divisione (Teilungserklärung) fissano una data concreta. Da noi vale: [Data secondo il contratto di amministrazione].
Base normativa§ 28 Abs. 2 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Cambiare amministratore →
Che cosa contiene la relazione patrimoniale?
La relazione patrimoniale (Vermögensbericht) mostra la consistenza dei fondi di riserva e il patrimonio essenziale della comunione. L’amministratore deve redigerla dopo ogni anno solare e metterla a disposizione di ciascun proprietario.
Sulla relazione patrimoniale non si delibera. Serve alla Sua informazione. Contiene tipicamente dati sul fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage), sui saldi bancari, sui crediti aperti, ad esempio per quote condominiali arretrate, e sui debiti. Per i potenziali acquirenti è un documento importante per valutare la situazione finanziaria di una comunione.
Base normativa§ 28 Abs. 4 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Vendere il Suo immobile →
A quanto deve ammontare il fondo di manutenzione?
La legge richiede un fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) adeguato, ma non indica un importo fisso. L’importo è deliberato dai proprietari.
Dalla riforma della WEG del 2020, il precedente termine Instandhaltungsrücklage è stato sostituito da Erhaltungsrücklage. È adeguato ciò che corrisponde all’età, allo stato e alle dotazioni dell’edificio. Determinanti sono i lavori prevedibili su tetto, facciata, riscaldamento, finestre o ascensore. Nell’Oberland è opportuno mettere in conto le sollecitazioni dovute a neve, gelo e piogge intense. Un fondo troppo basso porta spesso, in seguito, a contributi straordinari (Sonderumlagen).
Base normativa§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 1 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →
Quando è ammesso un contributo straordinario e chi paga in caso di vendita?
Un contributo straordinario (Sonderumlage) è ammesso se la comunione ha bisogno di denaro aggiuntivo e i proprietari lo deliberano. In linea di principio deve pagare chi è proprietario al momento in cui il contributo diventa esigibile.
Occasioni tipiche sono riparazioni impreviste o un fondo di riserva troppo basso. Giuridicamente il contributo straordinario è un anticipo aggiuntivo su cui deliberano i proprietari. La delibera dovrebbe stabilire importo complessivo, ripartizione ed esigibilità. In caso di vendita, nei confronti della comunione conta chi è proprietario al momento dell’esigibilità, non la data della delibera. Quanto acquirente e venditore concordano tra loro va inserito nel contratto di compravendita (Kaufvertrag).
Base normativa§ 28 Abs. 1 und 3 WEG§ 16 Abs. 2 WEG
Vendere il Suo immobile →Amministrazione condominiale (WEG) →
La ripartizione delle spese può essere modificata con delibera?
Sì. Per singole spese o per determinate categorie di spese, i proprietari possono deliberare una ripartizione delle spese (Kostenverteilung) diversa da quella prevista dalla legge o dall’atto di divisione (Teilungserklärung).
In assenza di una disciplina diversa, la ripartizione avviene in base alle quote di comproprietà (Miteigentumsanteile). Nel 2024 la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof) ha stabilito che una tale delibera può anche esonerare completamente singoli proprietari o gravarli per la prima volta. Il nuovo criterio deve essere adeguato e non può svantaggiare nessuno in modo ingiustificato. Nel caso deciso, le spese di manutenzione dei posti auto doppi (Doppelparker) hanno potuto essere poste esclusivamente a carico dei relativi titolari della proprietà parziale (Teileigentümer). In un secondo caso, un proprietario ha dovuto pagare da solo la sostituzione delle finestre da tetto nel suo appartamento. Per le modifiche edilizie (bauliche Veränderungen) valgono regole proprie.
Base normativa§ 16 Abs. 1 S. 2 WEG§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG§ 16 Abs. 3 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 22 marzo 2024, V ZR 81/23BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 22 marzo 2024, V ZR 87/23
Che cosa succede se un proprietario non paga la quota condominiale?
La comunione sollecita il pagamento della quota condominiale (Hausgeld) arretrata e può agire in giudizio. Con un titolo esecutivo può procedere all’esecuzione fino alla vendita all’asta forzata (Zwangsversteigerung) dell’appartamento.
Di solito si inviano prima un promemoria di pagamento e un sollecito, poi si avvia un procedimento monitorio (Mahnverfahren) o un’azione giudiziaria. Nella vendita all’asta forzata i crediti per quote condominiali godono di una priorità rispetto alle banche. Tale priorità vale per gli importi correnti e per gli arretrati dell’anno del pignoramento (Beschlagnahme) e dei due anni precedenti. È limitata al massimo al 5 per cento del valore venale (Verkehrswert) stabilito. Agire tempestivamente tutela quindi gli altri proprietari.
Base normativa§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 9a Abs. 1 WEG§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Amministrazione condominiale (WEG) →Cambiare amministratore →
Il mio rendiconto annuale mostra un conguaglio elevato. Che cosa posso fare?
Verifichi innanzitutto il Suo rendiconto individuale (Einzelabrechnung) e confronti spese e criteri di ripartizione con l’anno precedente. In caso di domande può consultare i giustificativi.
Cause frequenti sono l’aumento dei prezzi dell’energia, una riparazione una tantum o anticipi fissati troppo bassi. Si rivolga a noi o al consiglio consultivo (Beirat) prima dell’assemblea, così che eventuali punti poco chiari possano esservi chiariti. Se ritiene errata la delibera, può impugnarla presso il tribunale distrettuale (Amtsgericht) entro un mese dalla sua adozione. Deve motivare l’azione entro due mesi. Se non può pagare la somma in un’unica soluzione, chieda un accordo di rateizzazione. Se ciò sia possibile lo decide [ufficio competente].
Base normativa§ 28 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 45 WEG§ 44 Abs. 1 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Fissare un primo colloquio →
Posso detrarre fiscalmente le spese del rendiconto annuale?
Sì, chi abita nel proprio immobile può far valere le prestazioni di servizi domestici (haushaltsnahe Dienstleistungen) e le prestazioni di artigiani (Handwerkerleistungen) ai sensi del § 35a EStG. Molti amministratori indicano separatamente questi importi nel rendiconto annuale (Jahresabrechnung) o in un’apposita attestazione.
Sono agevolati solo i costi della manodopera, non i materiali. La legge riconosce come riduzione d’imposta il 20 per cento delle spese, con un tetto massimo che varia a seconda del tipo di prestazione. Voci tipiche sono il custode, la pulizia delle scale, il servizio invernale e i lavori di artigiani sulle parti comuni. Anche gli inquilini possono usufruire della riduzione tramite il loro rendiconto delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung), come ha deciso la Corte federale tributaria tedesca (Bundesfinanzhof) nel 2023. Per gli appartamenti locati, il § 35a non si applica al locatore, perché per lui tali spese sono costi di produzione del reddito (Werbungskosten). Per i dettagli si rivolga al Suo consulente fiscale.
Base normativa§ 35a Abs. 2, 3 und 5 EStG
GiurisprudenzaBFH (Corte federale tributaria tedesca), sentenza del 20 aprile 2023, VI R 24/20
Gestione di immobili in affitto →Amministrazione condominiale (WEG) →
Come proprietario, posso consultare i giustificativi?
Sì. Ogni proprietario di appartamento può chiedere di consultare la documentazione amministrativa (Verwaltungsunterlagen), comprese fatture, contratti ed estratti conto.
Il diritto è rivolto alla comunione e viene soddisfatto dall’amministratore. Non occorre un motivo particolare. È consigliabile fissare un appuntamento, così che i documenti desiderati siano pronti. Il consiglio consultivo (Verwaltungsbeirat) esamina inoltre il rendiconto prima della delibera. Come rendiamo possibile la consultazione in sede a Oberammergau o in formato digitale: [Procedura di consultazione dei giustificativi].
Base normativa§ 18 Abs. 4 WEG§ 29 Abs. 2 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Amministrazione immobiliare a Oberammergau →
Modifiche edilizie e parti comuni
Che cosa rientra nella proprietà esclusiva e che cosa nelle parti comuni?
La proprietà esclusiva (Sondereigentum) comprende il Suo appartamento e gli elementi costruttivi al suo interno che si possono modificare senza pregiudicare gli altri o l’aspetto esteriore. Tutto ciò che è necessario per la stabilità e la sicurezza dell’edificio resta proprietà comune (Gemeinschaftseigentum).
Rientrano nella proprietà comune, ad esempio, tetto, facciata, muri portanti, vano scale e condutture centrali. Secondo la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof), le porte d’ingresso degli appartamenti appartengono necessariamente alla proprietà comune. Anche le finestre, in quanto parte dell’involucro esterno, vi rientrano di regola. Per il balcone, lo spazio interno è spesso proprietà esclusiva, mentre soletta, parapetto e impermeabilizzazione sono proprietà comune. L’atto di divisione (Teilungserklärung) può disciplinare in modo diverso spese e obblighi relativi a tali elementi. Verifichi quindi sempre il Suo atto di divisione.
Base normativa§ 5 Abs. 1 bis 3 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 25 ottobre 2013, V ZR 212/12
Chi paga le riparazioni nell’appartamento in proprietà?
Le riparazioni alle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) sono in linea di principio a carico della comunione, ripartite in base alle quote di comproprietà (Miteigentumsanteile), salvo diversa disciplina. Le riparazioni alla proprietà esclusiva (Sondereigentum) le paga Lei.
La comunione deve provvedere alla corretta manutenzione delle parti comuni e delibera sulle misure da adottare. L’atto di divisione (Teilungserklärung) o una delibera possono attribuire determinate spese a singoli proprietari, ad esempio per finestre o balconi. Nel caso concreto l’attribuzione può quindi essere diversa da quanto ci si aspetta. Chiarisca perciò la competenza con l’amministrazione prima di conferire l’incarico.
Base normativa§ 16 Abs. 2 WEG§ 18 Abs. 1 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 22 marzo 2024, V ZR 81/23BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 22 marzo 2024, V ZR 87/23
Come si richiede una modifica edilizia?
Presenti una richiesta scritta all’amministrazione, affinché venga inserita nell’ordine del giorno dell’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung). I proprietari decidono con delibera se autorizzare l’intervento.
Una modifica edilizia (bauliche Veränderung) è tutto ciò che va oltre la semplice manutenzione delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum). Descriva l’intervento in modo preciso e alleghi progetti, foto o un preventivo. Se l’intervento non pregiudica nessuno oltre la misura inevitabile, può anche pretenderne l’autorizzazione (Gestattung). Non sono ammesse le modifiche che trasformano radicalmente il complesso o che svantaggiano iniquamente un proprietario senza il suo consenso. Inizi i lavori solo dopo la delibera.
Base normativa§ 20 Abs. 1, 3 und 4 WEG
Fissare un primo colloquio →Amministrazione condominiale (WEG) →
Quali modifiche edilizie posso pretendere?
Può pretendere modifiche edilizie (bauliche Veränderungen) adeguate per l’eliminazione delle barriere architettoniche, la ricarica di auto elettriche, la protezione antieffrazione, l’allacciamento a internet veloce e i dispositivi solari plug-in (Steckersolargeräte). La comunione decide allora soltanto sul come.
Questi cinque scopi sono indicati espressamente dalla legge. I dispositivi solari plug-in sono stati inseriti a ottobre 2024. I proprietari deliberano sulle modalità di esecuzione, ad esempio ditta specializzata, percorso dei cavi o collocazione. Le spese sono in linea di principio a Suo carico in quanto richiedente. Gli inquilini hanno un diritto analogo nei confronti del locatore, ma senza l’allacciamento in fibra ottica. Tale diritto viene meno se l’intervento non è ragionevolmente esigibile per il locatore.
Base normativa§ 20 Abs. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Chi sostiene le spese di una modifica edilizia?
Chi si fa autorizzare una modifica edilizia (bauliche Veränderung) o la pretende, in linea di principio la paga da solo. Pagano tutti i proprietari se l’intervento è stato deliberato a maggioranza qualificata o se si ammortizza in un tempo ragionevole.
La maggioranza qualificata significa più di due terzi dei voti espressi e la metà di tutte le quote di comproprietà (Miteigentumsanteile). Ciò non vale in caso di costi sproporzionati. In tutti gli altri casi pagano solo i proprietari che hanno votato a favore, e solo loro ne traggono il beneficio. Chi in seguito vuole usufruirne può chiederlo dietro un adeguato conguaglio. I proprietari possono deliberare una ripartizione diversa, ma non possono porre spese a carico di chi non è coinvolto.
Base normativa§ 21 Abs. 1 bis 5 WEG
Posso installare una wallbox nel garage sotterraneo?
Sì, ha per legge il diritto a un punto di ricarica adeguato. La comunione dei proprietari (WEG) delibera su come realizzare l’installazione.
Presenti una richiesta indicando posto auto, potenza e percorso dei cavi. La comunione può ad esempio prescrivere la ditta specializzata, la gestione del carico e la protezione antincendio. Le spese di installazione e di esercizio sono in linea di principio a Suo carico. Se più proprietari prevedono di installare wallbox, spesso è più sensato un impianto di base comune. Gli inquilini hanno bisogno del permesso del proprio locatore. Di norma hanno diritto a ottenerlo, a meno che l’intervento non sia ragionevolmente esigibile per il locatore.
Base normativa§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGB
Amministrazione condominiale (WEG) →Fissare un primo colloquio →
Posso installare un impianto fotovoltaico da balcone sul mio appartamento in proprietà?
Sì, da ottobre 2024 i dispositivi solari plug-in (Steckersolargeräte, detti anche Balkonkraftwerk) rientrano tra gli interventi privilegiati. Serve però comunque una delibera dei proprietari sulle modalità di installazione.
Se l’impianto è adeguato, la comunione non può più opporsi all’intervento in quanto tale, ma può dare prescrizioni su collocazione, fissaggio e aspetto estetico. Presenti quindi prima una richiesta all’amministrazione. Curi un fissaggio sicuro, soprattutto a causa delle tempeste di föhn e del carico di neve nell’Oberland. Le spese sono a Suo carico. Gli inquilini hanno un diritto analogo nei confronti del locatore, purché l’impianto sia per lui ragionevolmente esigibile. Su un edificio tutelato come monumento (Baudenkmal) può essere necessaria anche un’autorizzazione ai sensi della normativa sulla tutela dei monumenti (denkmalrechtliche Erlaubnis).
Base normativa§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 554 BGBArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Posso installare una tenda da sole o un condizionatore?
Entrambi costituiscono di norma una modifica edilizia (bauliche Veränderung) e richiedono una delibera dei proprietari. Se l’intervento non pregiudica nessuno oltre la misura inevitabile, può pretenderne l’autorizzazione.
Nel luglio 2026 la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof) ha stabilito che un proprietario può in linea di principio pretendere l’autorizzazione di un condizionatore split se nessun altro proprietario viene pregiudicato oltre la misura inevitabile. Neppure un foro nella facciata eseguito a regola d’arte lo esclude automaticamente. I prevedibili rumori di funzionamento di regola non ostano a tale diritto, ma è possibile difendersi da successive molestie. Per le tende da sole contano per lo più l’aspetto estetico e l’uniformità dell’aspetto architettonico. Negli insiemi tutelati (Ensembles) e sugli edifici tutelati come monumenti può essere necessaria anche un’autorizzazione della tutela dei monumenti (Denkmalerlaubnis).
Base normativa§ 20 Abs. 1 und 3 WEG§ 21 Abs. 1 WEG§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEGArt. 6 Abs. 1 BayDSchG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 17 luglio 2026, V ZR 162/25
Amministrazione condominiale (WEG) →Fissare un primo colloquio →
Posso incaricare io stesso un artigiano per le parti comuni?
In linea di principio no. Sui lavori alle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) decide la comunione; solo in caso di un danno imminente può adottare Lei stesso misure d’emergenza (Notmaßnahmen).
Un esempio di misura d’emergenza è la rottura di una tubatura dell’acqua nel fine settimana. Informi in ogni caso immediatamente l’amministrazione, che può anch’essa adottare misure urgenti. Chi conferisce incarichi di propria iniziativa senza necessità rischia di dover sostenere personalmente le spese. Secondo la giurisprudenza ciò vale persino se ci si riteneva erroneamente competenti. Il nostro numero di emergenza: [Numero di emergenza].
Base normativa§ 18 Abs. 3 WEG§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 14 giugno 2019, V ZR 254/17
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →
Ho danneggiato le parti comuni. Che cosa devo fare?
Segnali subito all’amministrazione il danno alle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) e metta in sicurezza il punto se c’è pericolo. Chi causa un danno per colpa deve di norma risarcirlo.
Scatti delle foto e annoti data e dinamica dei fatti. Informi la Sua assicurazione di responsabilità civile privata (private Haftpflichtversicherung) e verifichi se copre il danno. Non commissioni Lei stesso la riparazione, salvo in caso di emergenza acuta. La comunione decide sull’eliminazione del danno e fa valere la pretesa di risarcimento. Gli inquilini si rivolgono inoltre al proprio locatore.
Base normativa§ 14 Abs. 1 WEG§ 18 Abs. 3 WEG§ 9a Abs. 2 WEG§ 280 Abs. 1 BGB§ 823 Abs. 1 BGB
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Di quali assicurazioni ha bisogno una comunione dei proprietari?
Una corretta amministrazione comprende un’assicurazione dell’edificio al valore a nuovo (Gebäudeversicherung zum Neuwert) e un’assicurazione di responsabilità civile per proprietari di immobili (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Un’assicurazione contro le calamità naturali (Elementarschadenversicherung) attualmente non è obbligatoria per legge, ma nell’Oberland va valutata con urgenza.
L’assicurazione dell’edificio copre di solito incendio, acqua condotta, tempesta e grandine. I danni causati da alluvioni, piogge intense, carico di neve o valanghe sono assicurati solo con una garanzia aggiuntiva per calamità naturali. Lungo i fiumi Loisach, Isar e Ammer il rischio di inondazione è reale. Un obbligo di legge di assicurazione contro le calamità naturali è in discussione a livello politico, ma finora non è stato approvato. Possono essere utili anche un’assicurazione di responsabilità civile per danni patrimoniali per il consiglio consultivo (Beirat) e un’assicurazione di responsabilità civile per danni alle acque (Gewässerschadenhaftpflicht) in presenza di serbatoi di gasolio.
Base normativa§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →
Che cosa vale per la tutela dei monumenti, ad esempio per le case dipinte di Oberammergau?
Chi vuole modificare un edificio tutelato come monumento (Baudenkmal) necessita in linea di principio di un’autorizzazione ai sensi della normativa sulla tutela dei monumenti (denkmalrechtliche Erlaubnis). Se la Sua casa è un monumento tutelato, ciò riguarda anche le facciate decorate con Lüftlmalerei, le finestre e i tetti.
Sono soggetti ad autorizzazione anche gli impianti in prossimità di un monumento, se possono influire sul suo aspetto. In un insieme tutelato (Ensemble), ad esempio in un centro storico, occorre un’autorizzazione se la modifica riguarda un singolo monumento o incide sull’aspetto dell’insieme. La legge prevede alcuni casi esenti da autorizzazione, ad esempio determinati lavori in prossimità di un monumento senza modifica dei colori. Se per l’intervento è necessario un permesso di costruire (Baugenehmigung), l’autorizzazione separata non è richiesta. La tutela dei monumenti viene allora esaminata nell’ambito del procedimento per il permesso di costruire. Chiarisca per tempo gli interventi con l’autorità inferiore per la tutela dei monumenti (Untere Denkmalschutzbehörde) presso l’ufficio distrettuale (Landratsamt). Nella comunione dei proprietari (WEG) occorre inoltre la delibera dei proprietari.
Base normativaArt. 6 Abs. 1, 3 und 5 BayDSchG§ 20 Abs. 1 WEG
Amministrazione immobiliare a Oberammergau →Amministrazione condominiale (WEG) →Stima del valore →
Riscaldamento, energia e impianti
Come vengono ripartite le spese di riscaldamento e di acqua calda?
Almeno il 50 e al massimo il 70 per cento delle spese viene ripartito in base al consumo misurato. Il resto viene ripartito in base alla superficie abitabile o utile; per le spese di riscaldamento (Heizkosten) è possibile anche in base alla cubatura (umbauter Raum).
Così dispongono, nell’ordinanza sulle spese di riscaldamento (HeizkostenV), il § 7 Abs. 1 HeizkostenV per il riscaldamento e il § 8 Abs. 1 HeizkostenV per l’acqua calda. Entro questo intervallo il criterio di ripartizione è stabilito dal proprietario dell’edificio, nella WEG dalla comunione. Per le spese di riscaldamento vale una quota fissa del 70 per cento in base al consumo negli edifici con riscaldamento a gasolio o a gas che non soddisfano l’ordinanza sulla protezione termica del 1994 (Wärmeschutzverordnung) e le cui condutture a vista sono per lo più isolate. Eccezioni alla rilevazione dei consumi esistono solo in casi particolari ai sensi del § 11 HeizkostenV, ad esempio con un fabbisogno di calore per riscaldamento inferiore a 15 kWh per metro quadrato all’anno.
Base normativa§ 7 Abs. 1 HeizkostenV§ 8 Abs. 1 HeizkostenV§ 11 Abs. 1 HeizkostenV
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Entro la fine del 2026 i ripartitori delle spese di riscaldamento e i contatori di calore devono essere leggibili a distanza?
Sì. I ripartitori delle spese di riscaldamento (Heizkostenverteiler) e i contatori di calore (Wärmezähler) non leggibili a distanza devono essere adeguati o sostituiti entro il 31 dicembre 2026.
Lo prevede il § 5 Abs. 3 HeizkostenV (regolamento sulle spese di riscaldamento). “Leggibile a distanza” (fernablesbar) significa che nessuno deve più entrare nel Suo appartamento per effettuare la lettura. I dispositivi di nuova installazione devono essere leggibili a distanza già dal 1º dicembre 2021; dal 1º dicembre 2022 devono inoltre poter essere collegati a un gateway per contatori intelligenti (Smart-Meter-Gateway) ed essere compatibili con i dispositivi di altri produttori. Un’eccezione vale solo se, nel singolo caso, l’adeguamento è tecnicamente impossibile oppure comporterebbe un onere sproporzionato o un disagio iniquo (unbillige Härte). Se l’adeguamento manca, gli inquilini possono ridurre del 3 per cento la propria quota delle spese di riscaldamento (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Ci contatti se desidera verificare la situazione nel Suo immobile.
Base normativa§ 5 Abs. 2 HeizkostenV§ 5 Abs. 3 HeizkostenV§ 5 Abs. 5 HeizkostenV§ 12 Abs. 1 HeizkostenV
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →Contatti →
Perché ricevo ogni mese un’informazione sui consumi?
Se sono installati contatori leggibili a distanza, dal 2022 il proprietario dell’edificio è tenuto a comunicarLe ogni mese i Suoi consumi (Verbrauchsinformation).
L’obbligo deriva dal § 6a HeizkostenV (regolamento sulle spese di riscaldamento). L’informazione sui consumi (Verbrauchsinformation) indica il Suo consumo dell’ultimo mese in chilowattora. Lo confronta con il mese precedente, con lo stesso mese dell’anno precedente e con un utente medio. La comunicazione arriva di solito tramite app, portale o e-mail dal servizio di misurazione (Messdienst). In questo modo Lei si accorge per tempo se il Suo consumo aumenta.
Base normativa§ 6a Abs. 1 HeizkostenV§ 6a Abs. 2 HeizkostenV
Quando posso ridurre le mie spese di riscaldamento?
Se, in violazione del regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung), le spese non vengono ripartite in base ai consumi, gli inquilini possono ridurre la propria quota del 15 per cento. Se mancano i dispositivi leggibili a distanza prescritti o le informazioni sui consumi prescritte, la riduzione è del 3 per cento in ciascun caso.
Lo disciplina il § 12 Abs. 1 HeizkostenV (regolamento sulle spese di riscaldamento). Il 3 per cento si applica se, in violazione del § 5 Abs. 2 o 3, non è installata un’apparecchiatura leggibile a distanza. Lo stesso vale se le informazioni previste dal § 6a non vengono comunicate o vengono comunicate in modo incompleto. Un ulteriore diritto di riduzione (Kürzungsrecht) del 3 per cento sussiste se il locatore non indica la quota dei costi della CO2 (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Questi diritti di riduzione non si applicano nel rapporto tra il singolo proprietario di un’unità immobiliare e la comunione dei proprietari (Gemeinschaft).
Base normativa§ 12 Abs. 1 HeizkostenV§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG
Gestione di immobili in affitto →Amministrazione condominiale (WEG) →
Chi sostiene i costi della CO2 del riscaldamento?
Negli edifici residenziali locatore e inquilino si ripartiscono i costi della CO2 (CO2-Kosten) secondo un modello a scaglioni (Stufenmodell). Quanto peggiore è l’edificio, tanto più paga il locatore.
Il locatore determina ogni anno le emissioni di CO2 per metro quadrato di superficie abitabile (§ 5 CO2KostAufG, legge sulla ripartizione dei costi della CO2). La tabella nell’allegato alla legge va da una quota del locatore dello 0 per cento sotto i 12 kg fino al 95 per cento a partire da 52 kg di CO2 per metro quadrato all’anno. Nella comunione dei proprietari (WEG) la comunione ripartisce dapprima tra tutti i proprietari le spese di riscaldamento, compresi i costi della CO2. Chi affitta detrae poi la propria quota nel rendiconto con l’inquilino e indica la classificazione e il calcolo (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). I valori necessari si trovano di norma nella ripartizione delle spese di riscaldamento (Heizkostenabrechnung) redatta dal servizio di misurazione.
Base normativa§ 5 CO2KostAufG§ 7 Abs. 1 und 3 CO2KostAufGAnlage (zu den §§ 5 bis 7) CO2KostAufG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Nella sostituzione del riscaldamento vale ancora la regola del 65 per cento?
No. Con la legge sulla modernizzazione degli edifici (Gebäudemodernisierungsgesetz) l’obbligo del 65 per cento è venuto meno il 29 luglio 2026. I nuovi impianti a gas, a gasolio o a gas liquido devono però utilizzare progressivamente, a partire dal 2029, combustibili rispettosi del clima.
Dal 29 luglio 2026 la legge sull’energia negli edifici (Gebäudeenergiegesetz) si chiama legge sulla modernizzazione degli edifici (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). La precedente regola del 65 per cento del § 71 è stata abolita. Per la sostituzione del riscaldamento negli edifici esistenti, ai sensi del § 42 GModG può scegliere tra gas, gasolio, pompa di calore, biomassa, teleriscaldamento e altre soluzioni. Chi dopo il 29 luglio 2026 installa un impianto a gas, a gasolio o a gas liquido in un edificio esistente deve, ai sensi del § 43 GModG, produrre da biometano, bio-olio, gas liquido biogenico o idrogeno almeno il 10 per cento del calore a partire dal 2029, il 15 per cento dal 2030, il 30 per cento dal 2035 e il 60 per cento dal 2040. Un impianto solare o un sistema ibrido con pompa di calore può soddisfare questo obbligo in tutto o in parte. Negli appartamenti in affitto con un impianto di questo tipo, locatore e inquilino si ripartiscono a metà determinati costi aggiuntivi a partire dal 2028 e dal 2029 (§ 5a CO2KostAufG). Prima di decidere si faccia consigliare, anche su incentivi e costi successivi.
Base normativa§ 42 GModG§ 43 Abs. 1, 3 und 5 GModG§ 5a CO2KostAufG
Amministrazione condominiale (WEG) →Rete di artigiani →Magazine →
Che cosa significa la pianificazione termica comunale per il nostro edificio?
La pianificazione termica (Wärmeplanung) mostra dove in futuro potrebbe sorgere, ad esempio, una rete di teleriscaldamento (Wärmenetz). Per i comuni fino a 100.000 abitanti, quindi per tutte le località dell’Oberland, il piano termico deve essere redatto entro il 30 giugno 2028.
Le scadenze sono stabilite dal § 4 Abs. 2 della legge sulla pianificazione termica (Wärmeplanungsgesetz). Per i comuni con più di 100.000 abitanti la scadenza era il 30 giugno 2026. Per i comuni con meno di 10.000 abitanti i Länder possono prevedere una procedura semplificata e una pianificazione congiunta di più comuni. Il piano termico (Wärmeplan) non La obbliga direttamente a sostituire il riscaldamento. Da quando la regola del 65 per cento è stata abolita con la legge sulla modernizzazione degli edifici, dal piano termico non dipende più nemmeno alcun obbligo in materia di riscaldamento. Il piano è però una base importante per la Sua decisione, ad esempio se valga la pena attendere un allacciamento al teleriscaldamento. Informazioni sullo stato dei lavori sono disponibili presso il Suo comune.
Base normativa§ 4 Abs. 2 und 3 WPG§ 22 WPG
Quando mi serve un attestato di prestazione energetica?
In caso di vendita, locazione, affitto (Verpachtung) e leasing. Deve presentare l’attestato di prestazione energetica (Energieausweis) al più tardi durante la visita e consegnarlo dopo la conclusione del contratto.
Lo disciplina il § 80 Abs. 3 bis 5 GModG, fino al 28 luglio 2026 legge sull’energia negli edifici (Gebäudeenergiegesetz, GEG) con la stessa numerazione. La presentazione può avvenire anche mediante un’affissione ben visibile durante la visita. Se non ha luogo alcuna visita, presenti l’attestato senza indugio. Fino al 31 dicembre 2026, per gli edifici residenziali con meno di cinque appartamenti e domanda di licenza edilizia anteriore al 1º novembre 1977 è di solito necessario un attestato basato sul fabbisogno (Bedarfsausweis). Dal 1º gennaio 2027 valgono nuove regole: l’obbligo scatta anche in caso di proroga di un contratto di locazione e la regola speciale per gli edifici anteriori al 1977 viene meno. Se esiste un attestato di prestazione energetica, già l’annuncio immobiliare deve riportarne le indicazioni obbligatorie (§ 87 GModG).
Base normativa§ 80 Abs. 3 GModG§ 80 Abs. 4 GModG§ 80 Abs. 5 GModG§ 87 GModGArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Vendere il Suo immobile →Affittare il Suo appartamento →Agente immobiliare a Oberammergau →
In Baviera chi deve installare e manutenere i rilevatori di fumo?
Il proprietario deve installare i rilevatori di fumo (Rauchwarnmelder). Del loro buon funzionamento è responsabile il possessore diretto (unmittelbarer Besitzer), quindi negli appartamenti in affitto l’inquilino, a meno che il proprietario non se ne occupi personalmente.
Lo prevede l’Art. 46 Abs. 4 BayBO (regolamento edilizio bavarese). I rilevatori sono obbligatori nelle camere da letto, nelle camerette dei bambini e nei corridoi che conducono ai locali di soggiorno (Aufenthaltsräume). Gli appartamenti esistenti dovevano esserne dotati entro la fine del 2017. Molti proprietari e comunioni affidano installazione e manutenzione in modo uniforme a un fornitore di servizi. Così il controllo è documentato e nessuno deve ricordarsene personalmente.
Base normativaArt. 46 Abs. 4 BayBO
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Il locatore può ribaltare sugli inquilini i costi dei rilevatori di fumo?
I costi di noleggio dei rilevatori di fumo non può ribaltarli. Secondo l’opinione prevalente, i costi di manutenzione sono ripartibili come altre spese accessorie (sonstige Betriebskosten), se il contratto di locazione lo prevede.
Con sentenza dell’11 maggio 2022 il BGH (Corte federale di giustizia tedesca) ha stabilito che i costi di noleggio dei rilevatori di fumo (Rauchwarnmelder) non rientrano tra le altre spese accessorie (VIII ZR 379/20). Secondo la Corte, essi sono equiparabili ai costi di acquisto, e i costi di acquisto sono a carico del locatore. Il controllo e la manutenzione periodici sono considerati prevalentemente altre spese accessorie ai sensi del § 2 Nr. 17 BetrKV. A tal fine devono essere espressamente indicati nel contratto di locazione.
Base normativa§ 2 Nr. 17 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza dell’11 maggio 2022, VIII ZR 379/20
L’acqua potabile del nostro edificio deve essere analizzata per la legionella?
In molti edifici plurifamiliari sì. In caso di locazione l’analisi è obbligatoria almeno ogni tre anni se sono presenti un grande impianto per la produzione di acqua calda (Großanlage zur Warmwasserbereitung) e docce.
Lo disciplina il § 31 TrinkwV (regolamento sull’acqua potabile). Si ha un grande impianto (Großanlage) in presenza di un serbatoio di accumulo o di uno scaldacqua istantaneo centralizzato con capacità superiore a 400 litri, oppure con un contenuto superiore a 3 litri in una tubazione tra lo scaldacqua e il punto di prelievo. Sono escluse le case uni- e bifamiliari. Se viene raggiunto il valore tecnico di intervento (technischer Maßnahmenwert) di 100 legionelle per 100 ml, il gestore deve informare l’ufficio sanitario (Gesundheitsamt), chiarire la causa, redigere una valutazione del rischio e intervenire (§ 51 TrinkwV). I residenti vengono informati dell’esito dell’analisi.
Base normativa§ 31 TrinkwV§ 51 TrinkwVAnlage 3 Teil II TrinkwV
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →
Il riscaldamento si è guastato. Che cosa devo fare?
Controlli prima il termostato, il fusibile e il display dell’impianto. Se resta freddo, segnali subito il guasto a noi oppure, fuori dall’orario d’ufficio, al numero [Numero del servizio di emergenza].
Gli inquilini devono segnalare i difetti senza indugio (Mängelanzeige, § 536c BGB). Indichi da quando il riscaldamento non funziona e se è interessato solo il Suo appartamento o l’intero edificio. Incaricheremo quindi il tecnico del riscaldamento. In caso di guasto prolungato in inverno l’inquilino può ridurre l’affitto (Mietminderung); l’entità dipende dal singolo caso. Non riscaldi l’appartamento con un barbecue a gas o con fiamme libere.
Base normativa§ 536 BGB§ 536c BGB
Danni ed emergenze
Che cos’è un’emergenza e chi devo chiamare?
Un’emergenza (Notfall) è una situazione che minaccia di causare un danno acuto a persone o all’edificio, ad esempio la rottura di una tubazione dell’acqua, odore di gas, un’interruzione di corrente in tutto l’edificio o un guasto al riscaldamento in inverno. Fuori dall’orario d’ufficio chiami il nostro servizio di emergenza al numero [Numero del servizio di emergenza].
In caso di incendio, feriti o odore di gas chiami prima il 112. In caso di odore di gas lasci l’edificio e non azioni alcun interruttore. In caso di perdite d’acqua chiuda, se possibile, il rubinetto principale. Situazioni come un rubinetto che gocciola o una porta che si inceppa ce le segnali durante l’orario d’ufficio al numero [Numero di telefono] o tramite [Portale segnalazioni]. Nella comunione dei proprietari (WEG) ogni proprietario può adottare autonomamente le misure necessarie per evitare un danno imminente (§ 18 Abs. 3 WEG).
Base normativa§ 18 Abs. 3 WEG§ 536c BGB
Contatti →Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →
Chi paga in caso di danni da acqua?
I danni assicurati all’edificio, ad esempio quelli causati dall’acqua condotta (Leitungswasser), sono di norma a carico dell’assicurazione dell’edificio (Gebäudeversicherung). I danni a mobili e oggetti personali sono a carico dell’assicurazione sul contenuto dell’abitazione (Hausratversicherung) del residente.
Nella comunione dei proprietari (WEG) un’adeguata assicurazione delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum) al valore a nuovo rientra nell’amministrazione ordinaria (ordnungsmäßige Verwaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Spesso sono coassicurate anche parti della proprietà esclusiva (Sondereigentum); ciò è regolato dal contratto di assicurazione. Le parti portanti e le tubazioni di uso comune appartengono sempre alle parti comuni (§ 5 Abs. 2 WEG). Segnali subito il danno, lo fotografi e non getti via le parti danneggiate. Nella WEG la denuncia del sinistro all’assicurazione dell’edificio passa attraverso l’amministrazione.
Base normativa§ 5 Abs. 2 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG§ 536c BGB
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →Contatti →
Lo scarico è intasato. Chi se ne occupa?
Provi prima con una ventosa sturalavandini. Se non serve o se sono interessati più appartamenti, ci segnali l’intasamento (Rohrverstopfung).
Se l’acqua ristagna in più appartamenti o in cantina, il problema si trova di solito nella tubazione comune. In tal caso si tratta di un’emergenza per il nostro servizio di emergenza (Notdienst) al numero [Numero del servizio di emergenza]. In linea di principio i costi dell’eliminazione sono a carico del locatore. Se è dimostrato che un inquilino ha causato l’intasamento, ad esempio con resti di cibo o articoli igienici, può esserne responsabile. La preghiamo di non usare sturatubi aggressivi, perché danneggiano le tubazioni.
Base normativa§ 535 Abs. 1 BGB§ 280 Abs. 1 BGB
Ho perso la chiave. E adesso?
Ci segnali subito lo smarrimento. In caso di impianto di chiusura centralizzato (Schließanlage) verifichiamo se c’è rischio di abuso e se occorre sostituire i cilindri.
Ci dica dove e quando ha perso la chiave e se l’indirizzo era riconoscibile. I duplicati delle chiavi per gli impianti di chiusura centralizzati si ottengono solo presentando la tessera di sicurezza (Sicherungskarte) o con la nostra autorizzazione. Chi causa lo smarrimento per colpa deve sostenere i costi della sostituzione ed eventualmente anche quelli del cambio dei cilindri. Verifichi la Sua assicurazione di responsabilità civile (Haftpflichtversicherung) o sul contenuto dell’abitazione (Hausratversicherung): alcuni contratti coprono lo smarrimento delle chiavi. Se nel fine settimana resta chiuso fuori, può rivolgersi a un servizio di apertura porte (Schlüsseldienst); chieda prima il prezzo.
Base normativa§ 280 Abs. 1 BGB
Gestione di immobili in affitto →Amministrazione condominiale (WEG) →Contatti →
Da noi c’è stato un furto con scasso. Che cosa bisogna fare?
Chiami la polizia al 110 e, se possibile, non tocchi nulla. Poi segnali il danno a noi e alla Sua assicurazione sul contenuto dell’abitazione (Hausratversicherung).
Si faccia dare dalla polizia il numero di pratica (Vorgangsnummer). L’assicurazione sul contenuto dell’abitazione richiede di solito un elenco degli oggetti rubati: lo presenti rapidamente. Ci segnali i danni alla porta dell’appartamento, alle finestre o al portone d’ingresso, affinché si possa commissionare la riparazione. Se la porta non si può più chiudere, lo segnali fuori dall’orario d’ufficio al numero [Numero del servizio di emergenza], affinché possa essere messa in sicurezza provvisoriamente.
Base normativa§ 536c BGB
Nel mio appartamento c’è muffa. Chi ne è responsabile?
Segnali subito la muffa (Schimmel), anche se si tratta di piccole macchie. Se la causa sia un difetto costruttivo (Baumangel) o il modo di arieggiare lo chiariamo con una ditta specializzata.
Gli inquilini devono segnalare i difetti senza indugio (Mängelanzeige), altrimenti rispondono dei danni conseguenti (§ 536c BGB). Le cause possono essere, ad esempio, infiltrazioni, ponti termici (Wärmebrücken) o un’eccessiva umidità nell’aria degli ambienti. Se c’è un difetto dell’edificio, il locatore deve eliminarlo. Se la muffa è dovuta a un modo errato di riscaldare o arieggiare, il responsabile può essere l’inquilino. In attesa di chiarimenti, è utile arieggiare brevemente e intensamente più volte al giorno (Stoßlüften) e riscaldare in modo uniforme.
Base normativa§ 535 Abs. 1 BGB§ 536 BGB§ 536c BGB
Che cosa vale in caso di danni da tempesta, carico di neve e slavine dal tetto?
I danni da tempesta e grandine all’edificio sono di solito a carico dell’assicurazione dell’edificio (Gebäudeversicherung). Il proprietario deve proteggere i passanti, nei limiti di quanto ragionevolmente esigibile, dalle slavine dal tetto (Dachlawinen) e dai ghiaccioli che cadono.
Nella comunione dei proprietari (WEG) questo obbligo di garantire la sicurezza (Verkehrssicherungspflicht) spetta alla comunione, cui compete l’amministrazione delle parti comuni (Gemeinschaftseigentum). A seconda della situazione rientrano tra le misure le griglie paraneve, i cartelli di avvertimento, le transenne o lo sgombero del tetto in caso di forte carico di neve. Quale misura sia necessaria dipende dalla pendenza del tetto, dalla quantità di neve e dall’uso dell’area sotto il tetto. Durante il disgelo non parcheggi direttamente sotto la gronda. Dopo una tempesta segnali subito i danni, affinché si possano coinvolgere l’assicurazione e il conciatetti.
Base normativa§ 823 Abs. 1 BGB§ 18 Abs. 1 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →Amministrazione immobiliare a Garmisch-Partenkirchen →
Le inondazioni e le piogge intense lungo la Loisach, l’Isar o l’Ammer sono assicurate?
Solo con un’assicurazione contro i rischi naturali (Elementarschadenversicherung). A settembre 2026 è facoltativa e non è automaticamente compresa nell’assicurazione dell’edificio.
La consueta assicurazione dell’edificio (Gebäudeversicherung) copre di solito incendio, acqua condotta, tempesta e grandine. Inondazione, rigurgito (Rückstau) e frana sono assicurati solo con la garanzia aggiuntiva per i rischi naturali (Baustein Elementar). Finora non esiste un obbligo di legge. Una nuova normativa è in programma a livello politico, ma non è ancora stata approvata. Verifichi la Sua polizza e la posizione del Suo edificio, ad esempio tramite l’Umweltatlas Bayern (atlante ambientale della Baviera). Nella comunione dei proprietari (WEG) è l’assemblea dei proprietari (Eigentümerversammlung) a decidere sull’estensione della copertura assicurativa.
Base normativa§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione immobiliare istituzionale →Amministrazione immobiliare a Murnau →
Per i locatori
Quali spese accessorie posso ribaltare sui miei inquilini?
Sono ripartibili le spese correnti elencate nel § 2 del regolamento sulle spese accessorie (Betriebskostenverordnung). Il presupposto è che il contratto di locazione preveda il ribaltamento (Umlage).
Vi rientrano ad esempio l’imposta fondiaria (Grundsteuer), l’acqua e le acque reflue, il riscaldamento e l’acqua calda, l’ascensore, la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle strade, la pulizia dell’edificio, la cura del giardino, l’elettricità delle parti comuni, lo spazzacamino, le assicurazioni dell’edificio e il custode. Le altre spese accessorie (sonstige Betriebskosten) di cui al numero 17 devono essere indicate singolarmente nel contratto. Non sono ripartibili le spese di amministrazione, di manutenzione e di riparazione. Per tutte le spese vale il principio di economicità (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit).
Base normativa§ 556 Abs. 1 BGB§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB§ 1 Abs. 2 BetrKV§ 2 BetrKV
Entro quando devo redigere il rendiconto delle spese accessorie?
Il rendiconto delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung) deve pervenire all’inquilino al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di conteggio. Trascorso tale termine non può più chiedere conguagli, a meno che il ritardo non sia a Lei imputabile.
Se il periodo di conteggio termina il 31 dicembre, il rendiconto deve pervenire all’inquilino entro il 31 dicembre dell’anno successivo. Ciò che conta è il ricevimento (Zugang), non l’invio. Un eventuale credito dell’inquilino deve essere rimborsato anche dopo la scadenza del termine. Non è obbligato a redigere rendiconti parziali. Di norma redigiamo i Suoi rendiconti entro [Termine].
Base normativa§ 556 Abs. 3 Satz 2 bis 4 BGB
Gestione di immobili in affitto →Gestione immobiliare istituzionale →
Per quanto tempo l’inquilino può sollevare obiezioni al rendiconto?
L’inquilino ha a disposizione dodici mesi dal ricevimento del rendiconto. Trascorso tale termine le obiezioni (Einwendungen) sono escluse, a meno che il ritardo non sia a lui imputabile.
Il termine vale per le obiezioni di merito, ad esempio contro singole voci di spesa o contro il criterio di ripartizione (Umlageschlüssel). Un accordo a svantaggio dell’inquilino è inefficace. Conservi quindi le prove di ricevimento e i giustificativi almeno per tutto questo periodo.
Base normativa§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB§ 556 Abs. 5 BGB
Devo consentire all’inquilino di prendere visione dei giustificativi?
Sì. Su richiesta deve consentire all’inquilino di prendere visione dei giustificativi (Belegeinsicht) su cui si basa il rendiconto.
La legge consente espressamente di mettere a disposizione i giustificativi (Belege) in formato elettronico, ad esempio come scansione o tramite un portale. A tal fine fatture, contratti e letture dei contatori dovrebbero essere disponibili in modo ordinato. Finché l’inquilino non ha potuto prendere visione dei giustificativi legittimamente richiesti, non è tenuto a pagare un conguaglio.
Base normativa§ 556 Abs. 4 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 7 febbraio 2018, VIII ZR 189/17
Quando posso adeguare gli acconti sulle spese accessorie?
Dopo un rendiconto, ciascuna parte contrattuale può adeguare gli acconti (Vorauszahlungen) a un importo congruo. La dichiarazione deve essere resa in forma testuale (Textform).
La base è il risultato dell’ultimo rendiconto. Può tenere conto di variazioni prevedibili, ad esempio un nuovo avviso dell’imposta fondiaria (Grundsteuerbescheid) o prezzi dell’energia più elevati. Anche l’inquilino può chiedere una riduzione se gli acconti sono troppo alti. Se al posto degli acconti è stato concordato un forfait (Pauschale), valgono regole diverse.
Base normativa§ 560 Abs. 4 BGB§ 560 Abs. 1 und 5 BGB§ 556 Abs. 2 BGB
A quanto può ammontare il deposito cauzionale e come devo depositarlo?
Il deposito cauzionale (Kaution) può ammontare al massimo a tre mensilità di affitto al netto delle spese accessorie. L’inquilino può versarlo in tre rate mensili uguali.
La prima rata è esigibile all’inizio della locazione, le altre due insieme ai successivi pagamenti dell’affitto. Un deposito cauzionale in contanti (Barkaution) va depositato presso un istituto di credito separatamente dal Suo patrimonio; di solito si usa un conto per depositi cauzionali (Mietkautionskonto). Gli interessi spettano all’inquilino e aumentano il deposito. Se l’inquilino è in mora con un importo pari a due mensilità di affitto netto, è possibile la disdetta senza preavviso (fristlose Kündigung).
Base normativa§ 551 Abs. 1 bis 4 BGB§ 569 Abs. 2a BGB
Gestione di immobili in affitto →Affittare il Suo appartamento →
Quando devo restituire il deposito cauzionale dopo il trasloco dell’inquilino?
Non esiste un termine legale fisso. Ha a disposizione un periodo di tempo adeguato per verificare le Sue pretese e deve poi procedere al conteggio del deposito cauzionale (Kaution).
Il BGH (Corte federale di giustizia tedesca) fa dipendere la durata dal singolo caso; può anche superare i sei mesi. Se è prevedibile un conguaglio delle spese accessorie (Betriebskosten), può trattenere una parte adeguata fino al rendiconto. Entro un termine adeguato deve dichiarare se e quali pretese intende far valere. Le pretese per danni all’appartamento si prescrivono (Verjährung) sei mesi dopo la riconsegna.
Base normativa§ 551 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 18 gennaio 2006, VIII ZR 71/05BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 24 luglio 2019, VIII ZR 141/17
Di quanto posso aumentare l’affitto fino al canone di riferimento?
Può chiedere il consenso all’aumento fino al canone locale di riferimento (ortsübliche Vergleichsmiete). Nell’arco di tre anni l’affitto può aumentare al massimo del 20 per cento (limite massimo di aumento, Kappungsgrenze), nelle zone soggette al regolamento bavarese sulla tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung) al massimo del 15 per cento.
Al momento dell’aumento l’affitto deve essere rimasto invariato da 15 mesi; la richiesta è possibile al più presto un anno dopo l’ultimo aumento. L’attuale regolamento sulla tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung) è in vigore dal 1º gennaio 2026 al 31 dicembre 2029. Nella nostra area il limite del 15 per cento vale a Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz e Wolfratshausen. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden e Bad Kohlgrub non sono elencati: lì vale il limite del 20 per cento. Se l’inquilino acconsente, deve il nuovo affitto a partire dal terzo mese di calendario successivo al ricevimento della richiesta.
Base normativa§ 558 Abs. 1 bis 3 BGB§ 558b Abs. 1 und 2 BGB§ 1 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Gestione di immobili in affitto →Amministrazione immobiliare a Oberammergau →
Il freno agli affitti si applica al mio appartamento?
Il freno agli affitti (Mietpreisbremse) si applica nei comuni elencati nel regolamento bavarese sulla tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung). Lì, all’inizio del contratto, l’affitto può superare il canone locale di riferimento (ortsübliche Vergleichsmiete) al massimo del 10 per cento.
Il legislatore federale ha prorogato l’autorizzazione fino al 31 dicembre 2029; il regolamento bavarese è in vigore dal 1º gennaio 2026 fino a tale data. Nella nostra area sono interessati Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Mittenwald, Farchant, Weilheim i. OB, Penzberg, Bad Tölz e Wolfratshausen. Eccezioni valgono tra l’altro per gli appartamenti utilizzati e affittati per la prima volta dopo il 1º ottobre 2014 e per la prima locazione dopo un ammodernamento completo (umfassende Modernisierung). Se l’affitto precedente (Vormiete) era più alto, di norma può affittare fino a quell’importo.
Base normativa§ 556d Abs. 1 und 2 BGB§ 556e Abs. 1 BGB§ 556f BGBMiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Affittare il Suo appartamento →Stima del valore →Richiedere la gestione dell’affitto →
Che differenza c’è tra affitto indicizzato e affitto a scaglioni?
Con l’affitto indicizzato (Indexmiete) il canone segue l’indice dei prezzi al consumo dell’Ufficio federale di statistica (Statistisches Bundesamt). Con l’affitto a scaglioni (Staffelmiete) Lei stabilisce già nel contratto gli aumenti futuri come importo in denaro.
Entrambe le varianti devono essere concordate per iscritto e l’affitto deve restare ogni volta invariato per almeno un anno. In entrambi i casi è escluso un aumento fino al canone locale di riferimento (Vergleichsmiete). L’adeguamento all’indice va dichiarato in forma testuale (Textform) indicando la variazione dell’indice; ha effetto a partire dal secondo mese successivo. Nell’affitto a scaglioni il freno agli affitti (Mietpreisbremse) si applica a ogni scaglione, nell’affitto indicizzato solo al canone iniziale. Una legge federale in programma dovrebbe limitare gli affitti indicizzati nei mercati tesi, ma non è ancora stata approvata.
Base normativa§ 557a BGB§ 557b BGB
Affittare il Suo appartamento →Gestione di immobili in affitto →
Quanta parte dei costi di ammodernamento posso ribaltare sull’affitto?
Può aumentare l’affitto annuo dell’8 per cento dei costi di ammodernamento (Modernisierungskosten) sostenuti per l’appartamento. Si applicano limiti massimi fissi (Kappungsgrenzen).
Nell’arco di sei anni l’affitto mensile può aumentare al massimo di 3 euro al metro quadrato. Se in precedenza l’affitto è inferiore a 7 euro al metro quadrato, l’aumento è al massimo di 2 euro. Per l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento vale un limite specifico di 0,50 euro al metro quadrato. Per una pompa di calore può computare l’intero costo solo se è dimostrato un coefficiente di prestazione stagionale (Jahresarbeitszahl) di almeno 2,5 o se l’edificio rientra in una delle eccezioni previste dalla legge, altrimenti solo la metà (§ 559f BGB). Detragga i costi che sarebbero comunque stati sostenuti per la manutenzione (Instandhaltung). Un disagio non ragionevolmente sopportabile (unzumutbare Härte) per l’inquilino può escludere l’aumento.
Base normativa§ 559 Abs. 1 bis 4 BGB§ 559e BGB§ 559f BGB
Gestione immobiliare istituzionale →Gestione di immobili in affitto →Contatti →
Posso ribaltare l’imposta fondiaria sull’inquilino?
Sì, se il contratto di locazione prevede il ribaltamento delle spese accessorie. L’imposta fondiaria (Grundsteuer) è espressamente indicata come voce delle spese accessorie (Betriebskosten).
L’imposta fondiaria va conteggiata nel rendiconto annuale delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung). Se l’imposta fondiaria è cambiata dopo la riforma, dopo il rendiconto successivo può anche adeguare gli acconti. Per gli appartamenti in proprietà riceve l’avviso dell’imposta fondiaria (Grundsteuerbescheid) direttamente dal comune e l’avviso di determinazione dell’imponibile (Messbescheid) dall’ufficio delle imposte (Finanzamt). Per questo l’imposta fondiaria non compare nel rendiconto della quota condominiale (Hausgeldabrechnung).
Base normativa§ 2 Nr. 1 BetrKV§ 556 Abs. 1 BGB§ 560 Abs. 4 BGB
Chi paga l’agente immobiliare in caso di locazione?
Paga chi incarica l’agente immobiliare (principio del committente, Bestellerprinzip). Dalla persona in cerca di casa l’agente può pretendere una provvigione solo se ha acquisito l’appartamento esclusivamente in base all’incarico di ricerca di quest’ultima.
Se ci incarica della locazione, la provvigione (Provision) è a Suo carico. Il contratto di mediazione (Vermittlungsvertrag) deve essere concluso in forma testuale (Textform). Gli anticipi non sono ammessi. L’importo del nostro compenso è indicato nella nostra offerta [Riferimento].
Base normativa§ 2 Abs. 1, 1a und 4 WoVermRG
Affittare il Suo appartamento →Richiedere la gestione dell’affitto →Contatti →
Devo rilasciare al mio inquilino una conferma del datore dell’alloggio?
Sì. Deve confermare all’inquilino, per iscritto o in forma elettronica, l’ingresso nell’alloggio nei confronti dell’ufficio anagrafe (Meldebehörde) con la conferma del datore dell’alloggio (Wohnungsgeberbestätigung), affinché possa registrarsi entro due settimane.
La conferma del datore dell’alloggio (Wohnungsgeberbestätigung) contiene il Suo nome e il Suo indirizzo, per chi non è proprietario anche il nome del proprietario, la data di ingresso, l’indirizzo dell’alloggio e i nomi delle persone soggette all’obbligo di registrazione. Può provenire solo dal datore dell’alloggio (Wohnungsgeber) o da una persona da questi incaricata, quindi anche da noi in qualità di amministrazione. È vietato mettere a disposizione un indirizzo per una registrazione fittizia (Scheinanmeldung).
Base normativa§ 19 Abs. 1, 3 und 6 BMG§ 17 Abs. 1 BMG
Gestione di immobili in affitto →Affittare il Suo appartamento →
Posso affittare arredato o a tempo determinato?
Può stipulare un contratto a tempo determinato (Befristung) solo in presenza di un motivo previsto dalla legge, che deve comunicare per iscritto alla conclusione del contratto. Un appartamento arredato gode in linea di principio della piena tutela dell’inquilino (Mieterschutz).
Sono motivi ammessi l’uso proprio da parte Sua o di familiari, un intervento edilizio rilevante o la locazione a una persona tenuta a prestare servizio (Dienstverpflichteter). Se manca un motivo valido, il contratto si considera a tempo indeterminato. Le eccezioni alla tutela dell’inquilino (Mieterschutz) valgono solo per gli alloggi destinati a un uso temporaneo e per le stanze prevalentemente arredate all’interno della Sua abitazione. Una legge federale in programma dovrebbe disciplinare ex novo i supplementi per l’arredamento e i contratti di breve durata, ma non è ancora stata approvata.
Base normativa§ 575 Abs. 1 BGB§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB
Affittare il Suo appartamento →Gestione di immobili in affitto →Contatti →
Quando posso disdire il contratto per morosità dell’inquilino?
Una disdetta senza preavviso (fristlose Kündigung) è possibile se l’inquilino, per due scadenze consecutive, è in arretrato (Mietrückstand) di un importo superiore a un canone mensile. È possibile anche se, in un periodo più lungo, si accumula un arretrato pari a due canoni mensili.
Il motivo della disdetta (Kündigungsgrund) deve essere indicato nella lettera di disdetta. Se l’inquilino paga l’intero arretrato al più tardi due mesi dopo la notifica dell’azione di sfratto (Räumungsklage), oppure se un ente pubblico si assume il pagamento, la disdetta senza preavviso diventa inefficace. Ciò non vale se questo è già avvenuto una volta negli ultimi due anni. Prima di dare disdetta, si faccia consigliare legalmente sul singolo caso.
Base normativa§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB§ 569 Abs. 3 und 4 BGB
Per gli inquilini
Quando riceverò il rendiconto delle spese accessorie?
Il locatore deve presentare il rendiconto delle spese accessorie (Betriebskostenabrechnung) al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di conteggio. Se il rendiconto arriva in ritardo, deve comunque rimborsarLe un eventuale credito, mentre di norma Lei può rifiutare il pagamento di un conguaglio (Nachzahlung).
Se il periodo di conteggio coincide con l’anno solare, il termine scade il 31 dicembre dell’anno successivo. Lei può verificare e contestare il rendiconto per dodici mesi. Ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi (Belege), anche in formato elettronico. Le domande sul Suo rendiconto ce le può porre preferibilmente tramite [Modalità di contatto].
Base normativa§ 556 Abs. 3 und 4 BGB
Posso subaffittare il mio appartamento?
Solo con il permesso del locatore. Ha diritto al permesso di subaffittare (untervermieten) una parte dell’appartamento se, dopo la stipula del contratto, è sorto un interesse legittimo (berechtigtes Interesse).
Un interesse legittimo può essere, ad esempio, una separazione, un soggiorno di lavoro all’estero o il desiderio di ridurre i costi. Il locatore può rifiutare se sussiste un motivo grave (wichtiger Grund) riguardante la persona del subinquilino (Untermieter) o se l’appartamento risulterebbe sovraffollato. Può subordinare il permesso a un adeguato supplemento del canone (Mietzuschlag). Se rifiuta il permesso di subaffitto senza un motivo grave, Lei può recedere dal contratto con il termine di preavviso previsto dalla legge.
Base normativa§ 540 Abs. 1 BGB§ 553 Abs. 1 und 2 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza dell’11 giugno 2014, VIII ZR 349/13
Posso tenere un animale domestico nel mio appartamento in affitto?
Di norma può tenere piccoli animali (Kleintiere) come criceti, pesci ornamentali o pappagallini ondulati senza permesso. Per cani e gatti occorre una valutazione comparativa degli interessi nel singolo caso (Abwägung im Einzelfall).
Secondo la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof), un divieto generale di cani e gatti in un contratto di locazione standard (Formularmietvertrag) è inefficace. Vanno considerati, tra l’altro, il tipo, la taglia e il numero degli animali, l’appartamento e gli interessi dei vicini. Prima di prendere un cane o un gatto, chieda al locatore oppure a noi tramite [Modalità di contatto].
Base normativa§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 535 Abs. 1 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 14 novembre 2007, VIII ZR 340/06BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 20 marzo 2013, VIII ZR 168/12
Devo pagare io le piccole riparazioni?
Solo se il Suo contratto di locazione contiene una clausola valida sulle piccole riparazioni (Kleinreparaturklausel). Altrimenti i costi di riparazione sono a carico del locatore.
Una clausola valida riguarda solo le parti che Lei utilizza di frequente, come rubinetti, interruttori della luce o maniglie delle finestre. Deve prevedere un importo massimo per singola riparazione e un tetto annuo. La clausola La obbliga solo a sostenere i costi, non a eseguire Lei stesso la riparazione. I tribunali valutano in modo diverso quali importi siano adeguati.
Base normativa§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB§ 307 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 6 maggio 1992, VIII ZR 129/91
Devo eseguire lavori di rinnovo quando lascio l’appartamento?
Dipende da una clausola valida nel contratto di locazione. Se ha preso in consegna l’appartamento non rinnovato e non ha ricevuto un’adeguata compensazione, una clausola standard sui lavori di rinnovo estetico (Schönheitsreparaturen) è inefficace.
Un appartamento si considera non rinnovato già quando presenta segni d’uso del precedente inquilino più che trascurabili. In caso di controversia spetta a Lei provarlo; per questo è importante il verbale di consegna (Übergabeprotokoll) con fotografie. Nello stesso giorno, con un’ulteriore decisione, la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof) ha dichiarato inefficaci anche le clausole standard di compensazione pro quota (Quotenabgeltungsklauseln). Non deve risarcire la normale usura derivante dall’uso conforme al contratto.
Base normativa§ 307 Abs. 1 und 2 BGB§ 538 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 18 marzo 2015, VIII ZR 185/14BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 18 marzo 2015, VIII ZR 242/13
Che cosa succede alla consegna dell’appartamento?
All’ingresso e all’uscita, inquilino e locatore visitano insieme l’appartamento e ne registrano lo stato in un verbale di consegna (Übergabeprotokoll). Vi rientrano le letture dei contatori e le chiavi consegnate.
Il verbale aiuta entrambe le parti a evitare successive controversie su danni o lavori di rinnovo. Scatti anche fotografie datate. Firmi solo ciò che corrisponde al vero e annoti eventuali opinioni divergenti. Le pretese del locatore per danni si prescrivono (verjähren) sei mesi dopo la restituzione dell’appartamento. La data della consegna può concordarla con noi tramite [Modalità di contatto].
Base normativa§ 546 Abs. 1 BGB§ 548 Abs. 1 BGB
Posso lasciare l’appartamento prima del termine se propongo un nuovo inquilino?
Non esiste un diritto generale in tal senso. Può sciogliersi anticipatamente dal contratto solo se il contratto di locazione contiene una clausola sul nuovo inquilino subentrante (Nachmieterklausel) o se il locatore acconsente.
In assenza di una tale clausola vale il Suo termine di preavviso (Kündigungsfrist). Ne parli con noi per tempo: spesso è possibile concordare un accordo di risoluzione consensuale (Aufhebungsvertrag). Proporre un nuovo inquilino (Nachmieter) può facilitare l’accordo. Solo in rari casi eccezionali può sorgere un diritto in base al principio di buona fede (Treu und Glauben).
Come inquilino, posso installare un impianto fotovoltaico da balcone?
Sì, può chiedere al locatore il permesso per un impianto fotovoltaico da balcone (Balkonkraftwerk). Dal 17 ottobre 2024 gli inquilini hanno un diritto previsto dalla legge per i dispositivi solari plug-in (Steckersolargeräte).
Il locatore può rifiutare solo se l’impianto, anche tenendo conto dei Suoi interessi, non è per lui ragionevolmente accettabile (nicht zumutbar). Può avere un ruolo anche il tipo di installazione. Lei può impegnarsi a prestare una garanzia aggiuntiva (Sicherheit). Nei complessi condominiali (Eigentumswohnanlagen), il proprietario che affitta ha inoltre bisogno di una delibera della comunione dei proprietari (WEG). Ogni proprietario ha diritto a tale delibera; sulle modalità di realizzazione decide la comunione (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG).
Base normativa§ 554 Abs. 1 BGB§ 20 Abs. 2 WEG
Che cosa devo fare se nel mio appartamento si verifica un danno?
Segnali immediatamente il difetto (Mangel) al locatore o a noi. Chi non lo segnala deve risarcire il danno che ne deriva.
Se omette la segnalazione (Mängelanzeige), perde inoltre diritti come la riduzione del canone (Mietminderung) o il risarcimento del danno (Schadensersatz), nella misura in cui il locatore per questo non ha potuto intervenire. Descriva il difetto nel modo più preciso possibile e alleghi fotografie. In caso di emergenze come la rottura di una tubatura dell’acqua, ci può raggiungere al [Numero di emergenza]. In caso di pericolo imminente adotti misure immediate ragionevoli, ad esempio chiudere l’acqua.
Base normativa§ 536c Abs. 1 und 2 BGB
Che cosa succede alle spese di riscaldamento se lascio l’appartamento a metà anno?
In caso di cambio di utente (Nutzerwechsel) si deve effettuare una lettura intermedia (Zwischenablesung) dei contatori di consumo. I costi legati al consumo vengono poi ripartiti tra l’inquilino uscente e quello subentrante.
Le restanti spese di riscaldamento vengono ripartite in base ai gradi giorno (Gradtagszahlen) o in proporzione al tempo, le restanti spese per l’acqua calda in proporzione al tempo. Se una lettura intermedia non è possibile, l’intero importo dei costi viene ripartito secondo questi criteri. Il contratto di locazione può prevedere una ripartizione diversa. Riceverà il Suo conteggio insieme al regolare conteggio annuale (Jahresabrechnung). Ci comunichi il Suo nuovo indirizzo.
Base normativa§ 9b Abs. 1 bis 4 HeizkostenV§ 556 Abs. 3 BGB
Vendere e valutare
Di quali documenti ho bisogno per vendere un appartamento in condominio?
Le servono soprattutto l’estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug), l’atto di divisione (Teilungserklärung), i verbali delle assemblee degli ultimi tre anni, la raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung), il preventivo annuale (Wirtschaftsplan), il rendiconto annuale (Jahresabrechnung), la relazione patrimoniale (Vermögensbericht) e l’attestato di prestazione energetica (Energieausweis).
L’acquirente e la banca vogliono sapere in che condizioni si trova la comunione dei proprietari (WEG). I verbali e la raccolta delle delibere mostrano quali risanamenti sono stati deliberati o pianificati. La relazione patrimoniale indica la consistenza del fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage). L’attestato di prestazione energetica deve essere presentato al più tardi in occasione della visita. A ciò si aggiungono la planimetria, il calcolo della superficie abitativa e, in caso di locazione, il contratto di locazione. Se il Suo appartamento è amministrato da noi, ci contatti per i documenti della comunione dei proprietari.
Base normativa§ 24 Abs. 6 und 7 WEG§ 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG§ 18 Abs. 4 WEG§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 12 GBO
Vendere il Suo immobile →Amministrazione condominiale (WEG) →
Di quali documenti ho bisogno per vendere una casa?
Sono importanti l’estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug), la mappa catastale (Flurkarte), i progetti edilizi con il permesso di costruire (Baugenehmigung), il calcolo della superficie abitativa e l’attestato di prestazione energetica (Energieausweis).
Sono utili inoltre le prove degli interventi di ammodernamento, ad esempio le fatture per tetto, riscaldamento o finestre. Rispondono a molte domande degli acquirenti prima ancora che vengano poste. L’attestato di prestazione energetica va presentato al più tardi in occasione della visita e consegnato dopo la stipula notarile (Notartermin). Chi acquista entro il 31 dicembre 2026 una casa con al massimo due abitazioni deve successivamente partecipare a un colloquio di consulenza gratuito sull’attestato di prestazione energetica, se viene offerto. Dal 2027 questo obbligo viene meno. I documenti mancanti possono essere richiesti, con la Sua procura, all’ufficio del registro fondiario (Grundbuchamt) e all’ufficio tecnico edilizio (Bauamt).
Base normativa§ 80 Abs. 3 und 4 GModG§ 87 GModG§ 12 GBOArt. 2 Nr. 32 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Per vendere ho bisogno del consenso dell’amministratore?
Solo se il Suo atto di divisione (Teilungserklärung) lo prevede. In tal caso ciò risulta anche dal registro fondiario (Grundbuch).
Senza il consenso necessario (Verwalterzustimmung), il contratto di compravendita è in uno stato di inefficacia provvisoria (schwebend unwirksam). Per questo di solito è il notaio stesso a richiederlo. Il consenso può essere negato solo per un motivo grave (wichtiger Grund), ad esempio se l’acquirente palesemente non è in grado di pagare. I proprietari possono abrogare una tale clausola con una delibera. La richiesta di consenso viene inviata all’amministratore da Lei o dal notaio.
Base normativa§ 12 Abs. 1 bis 4 WEG§ 26 Abs. 4 WEG
Amministrazione condominiale (WEG) →Vendere il Suo immobile →
Chi paga la provvigione dell’agente immobiliare nella vendita di un appartamento o di una casa unifamiliare?
Se un consumatore acquista un appartamento o una casa unifamiliare (Einfamilienhaus), l’acquirente può pagare al massimo la stessa provvigione (Maklerprovision) del venditore. Non è consentito far pagare solo l’acquirente.
Il contratto di mediazione (Maklervertrag) richiede la forma testuale (Textform): è sufficiente un’e-mail. Se l’agente immobiliare lavora per entrambe le parti, entrambe devono pagare lo stesso importo. Se l’incarico è stato conferito solo dal venditore, l’acquirente può farsi carico al massimo della metà, e solo dopo che il venditore ha pagato la sua parte. Secondo la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof), un accordo che viola queste regole è interamente inefficace. Se si tratti di una casa unifamiliare dipende dal fatto che, al momento della stipula del contratto, fosse riconoscibile per l’agente immobiliare che l’acquisto è destinato agli scopi abitativi di un singolo nucleo familiare. La nostra provvigione ammonta a [Percentuale di provvigione] ed è indicata chiaramente nel contratto di mediazione.
Base normativa§ 656a BGB§ 656b BGB§ 656c BGB§ 656d BGB§ 652 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 6 marzo 2025, I ZR 32/24 (la ripartizione a metà vale anche in caso di contratto con terzi; nozione di casa unifamiliare)BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 6 marzo 2025, I ZR 138/24 (nullità totale in caso di violazione del § 656d BGB)BGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 16 luglio 2026, I ZR 111/25 (casa unifamiliare: è determinante l’utilizzo riconoscibile per l’agente immobiliare al momento della stipula del contratto)
Come viene determinato il valore del mio immobile?
Utilizziamo i tre metodi riconosciuti dal regolamento tedesco sulla stima del valore degli immobili (Immobilienwertermittlungsverordnung): il metodo comparativo (Vergleichswert), il metodo del valore reale (Sachwert) e il metodo reddituale (Ertragswert).
Per gli appartamenti in condominio in genere è centrale il confronto con i prezzi effettivamente realizzati. Per le case abitate dal proprietario è spesso adatto il metodo del valore reale (Sachwertverfahren), che somma il valore del terreno e il valore dell’edificio. Per gli immobili locati conta il valore reddituale basato sui canoni ottenibili alle condizioni di mercato. A ciò si aggiungono posizione, stato e particolarità come diritti di passaggio (Wegerechte) o vincoli di tutela dei monumenti (Denkmalschutz). La nostra conoscenza del territorio dell’Oberland confluisce nella valutazione.
Base normativa§ 194 BauGB§ 6 ImmoWertV§ 24 ImmoWertV§ 27 ImmoWertV§ 35 ImmoWertV
La valutazione del mio immobile è gratuita?
La nostra prima valutazione (Ersteinschätzung) per chi è interessato a vendere è [gratuita/condizioni]. Una perizia formale sul valore di mercato (Verkehrswertgutachten) è una prestazione separata a pagamento.
La prima valutazione si basa su un sopralluogo e sulla nostra conoscenza del mercato. Le fornisce un prezzo di offerta realistico per la vendita. Per il tribunale, l’ufficio delle imposte (Finanzamt) o la divisione ereditaria (Erbauseinandersetzung) spesso serve la perizia di un esperto (Sachverständiger). I suoi costi dipendono dall’impegno richiesto e dall’immobile. Le diciamo con franchezza quale forma è sufficiente nella Sua situazione.
Quanto dura la vendita di un immobile?
Calcoli indicativamente da tre a sei mesi dalla preparazione alla stipula notarile (Notartermin). Nel singolo caso i tempi possono essere più brevi o più lunghi.
La preparazione con documenti e valutazione richiede di solito alcune settimane. Seguono la commercializzazione, le visite e la conferma del finanziamento (Finanzierungszusage) da parte dell’acquirente. Dopo la stipula notarile passano spesso altre settimane fino al pagamento del prezzo. L’iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch) può richiedere più tempo. Dopo la prima valutazione Le forniamo un calendario per il Suo immobile.
A quanto ammonta l’imposta sull’acquisto di immobili in Baviera e chi la paga?
In Baviera l’imposta sull’acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer) ammonta al 3,5 per cento del prezzo di acquisto. Nel contratto di compravendita se ne fa carico quasi sempre l’acquirente.
La Baviera non ha stabilito un’aliquota propria, perciò si applica l’aliquota prevista dalla legge sull’imposta sull’acquisto di immobili (Grunderwerbsteuergesetz). Per legge l’imposta è dovuta da entrambe le parti contrattuali. Per questo il contratto di compravendita stabilisce chi la sostiene. Solo quando l’imposta è stata pagata o garantita, l’ufficio delle imposte (Finanzamt) rilascia il certificato di nulla osta fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Senza di esso l’acquirente non viene iscritto nel registro fondiario (Grundbuch).
Base normativa§ 11 Abs. 1 GrEStG§ 13 Nr. 1 GrEStG§ 22 GrEStG
Chi paga le spese notarili nella vendita?
Per legge le spese per l’atto notarile (Beurkundung) e per l’iscrizione nel registro fondiario (Grundbucheintragung) sono a carico dell’acquirente. La cancellazione dei Suoi vecchi debiti fondiari (Grundschulden) di norma la paga Lei in qualità di venditore.
L’importo è stabilito dalla legge sulle spese giudiziarie e notarili (Gerichts- und Notarkostengesetz) e dipende dal prezzo di acquisto. Il contratto di compravendita stabilisce chi si fa carico di quali spese. Nei confronti del notaio rispondono comunque tutti coloro le cui dichiarazioni vengono verbalizzate nell’atto. Le spese per la liberazione dagli oneri (Lastenfreistellung) sono di solito a carico del venditore. Il notaio viene scelto di solito dall’acquirente, perché è lui a sostenerne i costi.
Base normativa§ 448 Abs. 2 BGB§ 29 GNotKG§ 30 GNotKG§ 311b Abs. 1 BGB
Chi paga la quota condominiale e i conguagli quando l’appartamento viene venduto?
Nei confronti della comunione dei proprietari (WEG) paga chi è iscritto nel registro fondiario (Grundbuch) alla scadenza del pagamento. Nel contratto di compravendita, di solito, Lei e l’acquirente concordate tra voi una diversa data di riferimento (Stichtag).
Fino all’iscrizione dell’acquirente, Lei resta responsabile della quota condominiale mensile (Hausgeld) corrente. Un conguaglio (Nachzahlung) risultante dal rendiconto annuale (Jahresabrechnung), il cosiddetto saldo di conguaglio (Abrechnungsspitze), è dovuto da chi è proprietario al momento della delibera. Può trattarsi già dell’acquirente, anche se riguarda il Suo esercizio. Per questo la maggior parte dei contratti di compravendita prevede una compensazione a partire dal trasferimento del possesso (Besitzübergang). Consigliamo di disciplinare chiaramente nel contratto conguagli e crediti.
Base normativa§ 16 Abs. 2 WEG§ 28 Abs. 1 bis 3 WEG§ 446 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 1° giugno 2012, V ZR 171/11 (la delibera sul rendiconto annuale fonda solo il diritto al saldo di conguaglio)
Amministrazione condominiale (WEG) →Vendere il Suo immobile →
Che cosa succede al fondo di manutenzione quando vendo?
Il fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) appartiene alla comunione dei proprietari e rimane lì. Al momento della vendita la Sua quota non Le viene liquidata.
Il fondo di manutenzione è patrimonio comune (Gemeinschaftsvermögen). L’acquirente beneficia indirettamente di un fondo ben alimentato, il che può sostenere il prezzo. Una quota separata del prezzo di acquisto attribuita al fondo non riduce l’imposta sull’acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer). Lo ha stabilito la Corte federale tributaria (Bundesfinanzhof). La consistenza attuale del fondo è indicata nella relazione patrimoniale (Vermögensbericht).
Base normativa§ 9a Abs. 3 WEG§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG§ 28 Abs. 4 WEG
GiurisprudenzaBFH (Corte federale tributaria tedesca), sentenza del 16 settembre 2020, II R 49/17 (la quota proporzionale del fondo di manutenzione non riduce la base imponibile dell’imposta sull’acquisto di immobili)
Amministrazione condominiale (WEG) →Vendere il Suo immobile →
Posso vendere un appartamento affittato e che cosa vale allora per l’inquilino?
Sì. L’acquirente subentra nel contratto di locazione con tutti i diritti e gli obblighi, perché la vendita non interrompe la locazione (Kauf bricht nicht Miete).
L’inquilino non deve lasciare l’appartamento né firmare un nuovo contratto. Il nuovo proprietario subentra come locatore dal momento della sua iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch). Informi l’inquilino del cambio di proprietario: così la Sua responsabilità cessa secondo le regole di legge. L’acquirente subentra anche nel deposito cauzionale (Kaution). Se alla fine l’inquilino non riesce a ottenerne la restituzione dall’acquirente, Lei continua a risponderne. Per questo disciplini il passaggio del deposito cauzionale nel contratto di compravendita.
Base normativa§ 566 BGB§ 566a BGB
Il mio inquilino ha un diritto di prelazione?
Ha un diritto di prelazione (Vorkaufsrecht) solo se l’appartamento è stato trasformato, o deve essere trasformato, in un appartamento in condominio (Eigentumswohnung) dopo l’ingresso dell’inquilino. In tal caso l’inquilino può acquistare alle stesse condizioni dell’acquirente.
Dopo la stipula notarile (Notartermin) deve comunicare senza indugio all’inquilino il contenuto del contratto e informarlo del suo diritto. L’inquilino può quindi dichiarare per iscritto, entro due mesi, di voler acquistare. In caso di vendita a familiari o a membri del Suo nucleo familiare non sussiste alcun diritto di prelazione. Chi non informa l’inquilino rischia di dover pagare un risarcimento del danno (Schadensersatz). Verifichi quindi prima della vendita se per il Suo appartamento sussiste un diritto di prelazione.
Base normativa§ 577 BGB§ 469 Abs. 2 BGB§ 464 Abs. 2 BGB
GiurisprudenzaBGH (Corte federale di giustizia tedesca), sentenza del 21 gennaio 2015, VIII ZR 51/14 (risarcimento del danno a favore dell’inquilino in caso di vanificazione del diritto di prelazione)
Per quanto tempo dopo una trasformazione in condominio non è possibile disdire per fabbisogno personale?
Il periodo di blocco delle disdette (Kündigungssperrfrist) dura in linea di principio tre anni dalla prima vendita dell’appartamento dopo la trasformazione. In molti comuni dell’Oberland, in base al regolamento bavarese sulla tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung), vale un termine di dieci anni.
Il blocco si applica se l’appartamento è stato trasformato in appartamento in condominio (Eigentumswohnung) solo dopo l’ingresso dell’inquilino. Riguarda le disdette per fabbisogno personale (Eigenbedarf) e per sfruttamento economico (wirtschaftliche Verwertung). Il regolamento bavarese si applica dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029. Tra le nostre località figurano nell’elenco Oberammergau, Garmisch-Partenkirchen, Farchant, Mittenwald, Murnau a. Staffelsee, Bad Tölz, Wolfratshausen, Penzberg e Weilheim i. OB. Peiting, Peißenberg, Schongau, Steingaden e Bad Kohlgrub non sono elencate: lì valgono tre anni. Regole analoghe valgono in caso di vendita a più acquirenti o a una società di persone (Personengesellschaft).
Base normativa§ 577a Abs. 1, 1a, 2 BGB§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB§ 1 Satz 2 und Anlage MiSchuV vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718), geändert durch VO vom 16.06.2026 (GVBl. S. 334)
Vendere il Suo immobile →Agente immobiliare a Oberammergau →
Devo pagare le tasse sulla plusvalenza quando vendo?
Se tra acquisto e vendita trascorrono più di dieci anni (il cosiddetto termine di speculazione, Spekulationsfrist), la plusvalenza resta esente da imposte per i privati. In caso di uso abitativo proprio (Eigennutzung), la vendita può essere esente anche prima.
L’eccezione vale se dall’acquisto ha abitato l’immobile esclusivamente Lei stesso. Vale anche se vi ha abitato Lei stesso nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. Una seconda casa usata personalmente può rientrarvi, un appartamento per vacanze dato in affitto no. In caso di eredità conta la data di acquisto del defunto (Erblasser). La preghiamo di far verificare il Suo caso dal Suo consulente fiscale (Steuerberater).
Base normativa§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG
GiurisprudenzaBFH (Corte federale tributaria tedesca), sentenza del 27 giugno 2017, IX R 37/16 (anche seconde case e appartamenti per vacanze possono essere utilizzati per scopi abitativi propri)
Come vendiamo un immobile ereditato come comunione ereditaria?
In una comunione ereditaria (Erbengemeinschaft) la vendita è possibile solo congiuntamente: tutti gli eredi devono dare il loro consenso. Una soluzione condivisa da tutti è di solito la strada migliore.
Una successione è spesso un periodo difficile, e non tutti gli eredi vogliono la stessa cosa. Una valutazione neutrale crea una base comune per il dialogo. Spesso uno dei coeredi può anche liquidare gli altri. Ogni erede può chiedere lo scioglimento della comunione. Se non si trova un accordo, come ultima via resta l’asta giudiziaria per lo scioglimento della comunione (Teilungsversteigerung) presso il tribunale distrettuale (Amtsgericht), che di solito porta a un prezzo peggiore.
Base normativa§ 2040 Abs. 1 BGB§ 2042 BGB§ 2038 BGB§ 753 BGB§ 180 ZVG
A che cosa devo prestare attenzione nella vendita di una casa sottoposta a tutela dei monumenti?
Può vendere liberamente un bene monumentale (Baudenkmal). L’acquirente, però, assume gli obblighi derivanti dalla legge bavarese sulla tutela dei monumenti (Bayerisches Denkmalschutzgesetz).
I proprietari devono conservare il monumento, e molte modifiche edilizie richiedono un’autorizzazione. Gli acquirenti dovrebbero saperlo prima dell’acquisto. Per i beni monumentali, in caso di vendita, l’attestato di prestazione energetica (Energieausweis) non è obbligatorio fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 questa eccezione viene meno. Dal punto di vista fiscale, l’acquirente può dedurre in misura maggiorata i costi per lavori conformi alla tutela dei monumenti, in caso di locazione ai sensi del § 7i EStG. In caso di acquisto, però, ciò vale solo per i lavori eseguiti dopo la stipula del contratto e con un certificato dell’Ufficio regionale per la tutela dei monumenti (Landesamt für Denkmalpflege).
Base normativaArt. 4 BayDSchGArt. 6 BayDSchGArt. 22 BayDSchG§ 7i EStG§ 10f EStG§ 79 Abs. 4 GModGArt. 2 Nr. 31 G v. 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)
Ricevo un premio se vi segnalo un venditore?
Sì. Se grazie alla Sua segnalazione si conclude una vendita con noi, riceve [Premio/condizioni].
Lei ci indica un proprietario che desidera vendere, naturalmente con il suo consenso. Noi lo contattiamo e lo consigliamo. Paghiamo il premio dopo [Condizione di pagamento]. Le condizioni esatte si trovano nella nostra pagina dedicata ai segnalatori (Tippgeber).
Posso vendere il mio immobile senza che venga pubblicato un annuncio?
Sì. Su richiesta offriamo il Suo immobile solo a interessati selezionati e verificati.
Molti proprietari non vogliono che vicini o conoscenti vengano a sapere della vendita. In questi casi contattiamo in modo mirato clienti in cerca di immobili già registrati presso di noi. Comunichiamo indirizzo e foto solo previo accordo con Lei. Anche in questo caso l’attestato di prestazione energetica (Energieausweis) deve essere disponibile al più tardi in occasione della visita. Una vendita riservata può richiedere più tempo, perché meno persone vedono l’offerta.
Base normativa§ 80 Abs. 4 GModG
Particolarità in Baviera e nell’Oberland
Chi deve sgomberare la neve e spargere antiscivolo sui marciapiedi in inverno?
I comuni possono trasferire con un regolamento ai frontisti (Anlieger) l’obbligo di sgombero della neve e di spargimento antiscivolo (Räum- und Streupflicht) sui marciapiedi. Se e come il Suo comune lo abbia fatto è indicato nel relativo regolamento (Verordnung).
La base giuridica è l’Art. 51 Abs. 5 BayStrWG. Gli orari sono stabiliti da ciascun comune: l’inizio non può essere prima delle 6 e la fine non dopo le 22. Per gli accessi e i percorsi sul proprio terreno vale comunque l’obbligo di garantire la sicurezza (Verkehrssicherungspflicht) del proprietario. Il proprietario può trasferire l’obbligo agli inquilini o a un servizio di sgombero neve (Winterdienst) tramite il contratto di locazione o il regolamento della casa (Hausordnung), ma deve poi effettuare controlli. I costi di un servizio di sgombero neve possono essere ripartiti nell’ambito delle spese accessorie (Betriebskosten), se il contratto di locazione lo prevede.
Base normativaArt. 51 Abs. 4 BayStrWGArt. 51 Abs. 5 BayStrWG§ 2 Nr. 8 BetrKV
Amministrazione condominiale (WEG) →Gestione di immobili in affitto →Amministrazione immobiliare a Oberammergau →
A che cosa devo prestare attenzione con appartamenti per vacanze o seconde case a Garmisch-Partenkirchen e Mittenwald?
Entrambi i comuni (Märkte) applicano un’imposta sulle seconde case (Zweitwohnungsteuer). A Garmisch-Partenkirchen serve inoltre un’autorizzazione se affitta spazi abitativi a ospiti in vacanza per più di otto settimane all’anno.
In entrambi i regolamenti comunali (Satzungen) l’imposta sulle seconde case è calcolata sul canone annuo netto senza spese accessorie (Jahresnettokaltmiete) e, per gli immobili di proprietà, sul canone usuale nella località. L’aliquota si riduce se affitta l’appartamento tramite un’agenzia e può utilizzarlo personalmente solo per poche settimane. In caso di redditi modesti, ai sensi dell’Art. 3 Abs. 3 BayKAG l’imposta non viene riscossa. L’obbligo di autorizzazione deriva dalla legge bavarese contro l’uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsgesetz) e vale solo nei comuni dotati di un proprio regolamento. A Garmisch-Partenkirchen un regolamento di questo tipo è in vigore dal 1° ottobre 2025 per cinque anni. Prima dell’acquisto o di un cambio di destinazione d’uso si informi presso il comune, anche in merito alla normativa edilizia (Baurecht).
Base normativaArt. 3 Abs. 1 und 3 BayKAGArt. 1 ZwEWGArt. 2 ZwEWGZweitwohnungsteuersatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 14.10.2022Zweitwohnungsteuersatzung Markt Mittenwald vom 18.12.2019Zweckentfremdungssatzung Markt Garmisch-Partenkirchen vom 25.09.2025
Amministrazione immobiliare a Garmisch-Partenkirchen →Amministrazione immobiliare a Mittenwald →Agente immobiliare a Garmisch-Partenkirchen →
Come viene calcolata l’imposta fondiaria in Baviera e può essere ribaltata sugli inquilini?
Per l’imposta fondiaria (Grundsteuer) la Baviera utilizza un modello basato sulle superfici (Flächenmodell). Sono determinanti la superficie del terreno, la superficie abitativa e utile e l’aliquota municipale (Hebesatz) del comune, non il valore dell’immobile.
La formula è contenuta nell’Art. 1 BayGrStG. Le superfici vengono moltiplicate per numeri di equivalenza (Äquivalenzzahlen) e coefficienti di misura (Messzahlen) fissi; ne risulta l’importo base dell’imposta fondiaria (Grundsteuermessbetrag). Il comune lo moltiplica per la propria aliquota municipale. L’imposta fondiaria rientra tra le spese accessorie (Betriebskosten) ai sensi del § 2 Nr. 1 BetrKV e può essere ribaltata sull’inquilino se il contratto di locazione gli trasferisce le spese accessorie. Nella comunione dei proprietari (WEG) ogni proprietario paga l’imposta fondiaria per la propria unità direttamente al comune.
Base normativaArt. 1 Abs. 1 bis 3 BayGrStG§ 25 GrStG§ 2 Nr. 1 BetrKV
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