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Amministrazione · Per proprietari e consigli consultiviCambiare amministratore non è una seccatura, ma un’opportunità: per avere conti in ordine, risposte rapide e una comunione che torni a decidere volentieri insieme. Conosciamo le scadenze, prepariamo l’assemblea e ci occupiamo del passaggio di consegne. Lei può godersi il nuovo inizio, al resto pensiamo noi.
Foto segnaposto“Se desidera una buona amministrazione immobiliare, non cerchi soltanto qualcuno che registri le ricevute e convochi l’assemblea. Cerchi qualcuno che condivida con Lei l’idea di quanto si viva bene quando nella Sua casa tutto funziona.”
Le e-mail restano senza risposta, le richiamate non arrivano. Il consiglio consultivo (Beirat) viene a sapere dei problemi per ultimo.
Ciò che l’assemblea ha deliberato resta fermo. Gli incarichi non vengono assegnati, le scadenze passano.
Il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) è disponibile solo nella seconda metà dell’anno. Conguagli e crediti slittano, e l’assemblea si tiene sempre più tardi.
Mancano giustificativi, i conti non tornano, i costi sono ripartiti in modo errato. Il rendiconto deve essere corretto o impugnato.
La manutenzione viene rimandata finché i piccoli danni si trasformano in un accumulo di interventi arretrati.
Riconosce la Sua comunione? Allora vale la pena parlarne.
Il cambio come opportunità
Traudi Königsberger parla con Lei di persona. Nessun colloquio di vendita, nessun copione, ma una valutazione onesta e fondata della Sua situazione: quali possibilità ha la Sua comunione, quali passi risolvono i problemi in modo duraturo e quanto rapidamente tornano tranquillità e fiducia.
oppure chiami direttamente: 08822 94013
Foto segnapostoL’obiettivo
Ciò che Hermann Hesse scrisse sulla vita vale anche per la Sua amministrazione immobiliare. Dopo il cambio le risposte tornano ad arrivare in giornata, i conti tornano, e l’assemblea torna a essere un appuntamento che i proprietari possono attendere con piacere. Affrontiamo questa ripartenza insieme a Lei e al consiglio consultivo.
“Un cambio di amministratore è un nuovo inizio per l’intera comunione. Insieme al consiglio consultivo mettiamo in ordine conti e documenti e restituiamo tranquillità ai proprietari. Il nostro obiettivo: dopo un anno nessuno si chiede più se il cambio sia stato giusto.”
Traudi KönigsbergerDalla riforma WEG del 2020 i proprietari possono revocare l’amministratore in qualsiasi momento. Il contratto di amministrazione termina al più tardi sei mesi dopo.
La comunione e l’amministratore attuale concordano una data. Spesso è più rapido e senza conflitti.
Il contratto termina alla data concordata. È importante impedire per tempo un rinnovo automatico.
In caso di violazioni gravi e dimostrabili degli obblighi, il contratto termina immediatamente. Serve una buona documentazione.
Indicazioni generali, non costituiscono consulenza legale. Quale via sia adatta alla Sua comunione lo chiariamo nel primo colloquio.
Sette passi dal primo colloquio ai primi 90 giorni con noi.
Un colloquio di circa 30 minuti con Traudi Königsberger. Lei descrive la situazione, noi ascoltiamo e facciamo domande. Senza pressioni commerciali.
Esaminiamo il contratto di amministrazione, le scadenze e le delibere in essere e proponiamo la via più adatta.
Visitiamo l’edificio insieme al consiglio consultivo e rileviamo i difetti aperti e gli interventi in programma.
Solo a questo punto riceve un’offerta adatta al Suo immobile. La esaminiamo insieme al consiglio consultivo.
Forniamo ordine del giorno, proposte di delibera e risposte alle domande che verranno poste in assemblea.
Rileviamo documenti, conti e pratiche in corso dall’amministratore precedente, con una checklist e senza lacune.
Verifichiamo costi, contratti e fornitori e stabiliamo con il consiglio consultivo i primi interventi. Da qui in poi i proprietari percepiscono la differenza.
Il cambio come opportunità
La ricontattiamo entro 24 ore e fissiamo un appuntamento con Traudi Königsberger. Nessun colloquio di vendita, solo una valutazione onesta della Sua situazione.
La ricontatteremo entro 24 ore. Nella bozza non viene inviato nulla; sul sito definitivo la richiesta arriverà direttamente a Traudi Königsberger.
[Numero] recensioni
In tempo reale dal profilo dell’attività su Google
“Colgo l’occasione per ringraziarLa per l’amministrazione della nostra WEG, sempre semplice e affidabile.”
“Un’amministrazione immobiliare molto cordiale e competente. La comunicazione è chiara e funziona senza intoppi. Gli avvisi nell’atrio del palazzo sono sempre aggiornati e le informazioni sull’edificio vengono comunicate tempestivamente. Il signor e la signora Königsberger sono molto gentili e si prendono sempre volentieri qualche minuto di tempo. Consigliatissima!”
“Gentile signora Königsberger, oggi sono stati installati i contatori dell’acqua. È andato tutto bene. Grazie ancora per il Suo impegno: è bello avere in Lei un’amministrazione immobiliare così straordinaria!”
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Foto segnapostoLe risposte più importanti su revoca, contratto, passaggio di consegne e su di noi.
Redigiamo il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) nella prima metà dell’anno, al più tardi entro il [30 giugno]. Molti tribunali se lo aspettano entro i primi sei mesi dell’anno successivo.
Al momento del subentro verifichiamo conti, giustificativi e l’ultimo rendiconto. Mostriamo gli errori al consiglio consultivo e concordiamo come procedere.
La maggioranza semplice dei voti espressi nell’assemblea dei proprietari.
Dipende dalle dimensioni, dallo stato dell’immobile e dai compiti che sono importanti per la Sua comunione. Per questo conosciamo prima l’immobile e il consiglio consultivo e solo dopo facciamo un’offerta.
Con imprese artigiane qualificate selezionate della regione. Quali siano nella Sua località lo trova nella relativa pagina della località.
No. Amministriamo anche comunioni con poche unità.
In qualsiasi momento. Dal 1° dicembre 2020 i proprietari non hanno più bisogno di un giusto motivo (wichtiger Grund) per la revoca (Abberufung). Leggi di più
L’incarico (Amt) termina con la revoca (Abberufung). Il contratto di amministrazione (Verwaltervertrag) termina al più tardi sei mesi dopo, anche se in realtà avrebbe una durata più lunga. Leggi di più
Secondo la giurisprudenza finora seguita dalla Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof), prima della nomina di un nuovo amministratore vanno in linea di principio raccolte offerte alternative (Alternativangebote) di altri amministratori. In caso di nuova nomina dell’amministratore in carica, di norma non sono necessarie. Leggi di più
Sì. Al termine della sua attività il vecchio amministratore deve consegnare alla comunione tutta la documentazione amministrativa (Verwaltungsunterlagen) e tutto ciò che ha ottenuto per la comunione. Leggi di più
Il denaro appartiene alla comunione, non all’amministratore. In caso di cambio, il potere di disporre (Verfügungsbefugnis) dei conti passa al nuovo amministratore, oppure il vecchio amministratore trasferisce il saldo su un conto della comunione. Leggi di più
Secondo la Corte federale di giustizia tedesca (Bundesgerichtshof), è competente l’amministratore in carica nel momento in cui sorge l’obbligo di rendiconto (Abrechnungspflicht). Decisivo è quindi chi è amministratore alla scadenza dell’anno solare. Leggi di più
Un cambio è possibile in qualsiasi momento. Con il passaggio all’anno nuovo è però di solito più semplice, perché in quel caso la contabilità si può separare in modo pulito. Leggi di più
Da solo non può deliberare la revoca (Abberufung). Può però pretendere che la comunione sia amministrata in modo ordinato (ordnungsmäßige Verwaltung) e, se necessario, far valere questo diritto in giudizio. Leggi di più
Sì, in presenza di un giusto motivo (wichtiger Grund) la comunione può recedere senza preavviso (fristlose Kündigung) dal contratto di amministrazione (Verwaltervertrag). Ciò è importante soprattutto se il contratto non deve terminare solo sei mesi dopo la revoca. Leggi di più
In linea di principio un amministratore può dimettersi dall’incarico (Amtsniederlegung). Se con ciò possa anche porre fine al contratto o debba un risarcimento dei danni dipende dal contratto di amministrazione (Verwaltervertrag). Leggi di più
Magazine
Disdetta, revoca, delibera e passaggio di consegne: nel Magazine spieghiamo i passi più importanti in modo pratico e comprensibile, pensato appositamente per le comunioni dei proprietari dell’Oberland.
Delibera, termini e consegna in cinque passi.
Quali termini sono usuali, quali diritti ha e quando conviene cambiare.
Cosa dice la giurisprudenza sulle offerte comparative e come il consiglio consultivo prepara la scelta.
Quale termine vale dalla riforma WEG e come far arrivare in tempo il cambio all’ordine del giorno.
Durate, clausole di rinnovo e perché la revoca è comunque possibile in qualsiasi momento.
Cosa deve fare la comunione se il suo amministratore recede o chiude lo studio.
Fissi un colloquio sul cambio. 30 minuti, senza impegno, risposta entro 24 ore.