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Amministrazione · Per proprietari e consigli consultiviAmministrazione condominiale (WEG) che guarda avanti
La maggior parte delle amministrazioni reagisce quando viene segnalato qualcosa. Noi conosciamo il Suo edificio, pianifichiamo la manutenzione su più anni e affrontiamo i problemi prima che diventino costosi. Per comunioni dei proprietari (WEG) tra Garmisch-Partenkirchen e Wolfratshausen.
Cambiare amministratoreoppure 08822 94013
Foto segnapostoConservazione del valore
Amministrare significa gestire un patrimonio
Per la maggior parte dei proprietari l’immobile è il bene più prezioso che possiedono, anche se nella vita quotidiana raramente ci si pensa. Un complesso residenziale nell’Oberland rappresenta facilmente un valore di diversi milioni. Chi lo amministra ha la responsabilità di un grande patrimonio.
Un buon amministratore è quindi sempre anche un buon gestore patrimoniale: conserva il valore del Suo immobile e lo accresce, dove possibile.
Esempio di calcolo
24 appartamenti × 350.000 € = 8,4 mln €
Già una differenza di valore dell’uno per cento corrisponde a 84.000 €, un multiplo del compenso annuo dell’amministratore.
Valori di esempio a scopo illustrativo
Pianificare la conservazione del valore
Una pianificazione pluriennale della manutenzione invece di riparazioni su chiamata. Così la sostanza dell’edificio si conserva e i costosi danni conseguenti non si verificano affatto.
Riserve lungimiranti
Un adeguato fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) protegge da elevati contributi straordinari e rende il Suo appartamento più attraente anche in caso di vendita.
Accrescere il valore in modo mirato
Riqualificazione energetica, aree esterne curate e documentazione completa aumentano il valore di mercato e la facilità di affitto.
La spirale al ribasso
Perché il prezzo più basso alla fine costa caro
Compenso troppo basso
All’amministratore mancano i mezzi per collaboratori validi e qualificati.
Nessuna formazione e aggiornamento
Nuova giurisprudenza, tecnica e normative non arrivano nel lavoro quotidiano.
Nessun controllo della qualità
Mancano responsabili che verifichino, seguano e migliorino i processi.
Tutto al limite
Invece di amministrare l’immobile in modo professionale, si fa solo lo stretto necessario, finché la sostanza dell’edificio ne risente.
La qualità ha il suo valore
L’amministratore, del resto, risponde del proprio lavoro. Un compenso adeguato al valore patrimoniale del Suo immobile garantisce un’amministrazione di alta qualità: collaboratori esperti, formazione continua e una direzione che assicura la qualità. Così il valore della Sua proprietà si conserva, e tornare a essere proprietari diventa di nuovo un piacere.
Costi nascosti
Chi risparmia sull’amministratore spesso paga di più altrove
Un’amministrazione economica fa bella figura nel preventivo. Il vero conto arriva dopo: alla vendita, con la ripartizione delle spese di riscaldamento, in assemblea e nella vita di tutti i giorni.
Prezzo di vendita più basso
Uno stato energetico scadente risulta dall’attestato di prestazione energetica (Energieausweis). Gli acquirenti detraggono i costi di ristrutturazione e le banche offrono spesso condizioni di finanziamento migliori per gli immobili efficienti.
Ristrutturazioni rimandate
I piccoli danni diventano grandi. Chi rimanda la manutenzione alla fine paga di solito molto di più, anche perché i prezzi edili continuano a salire.
Gli acquirenti leggono i verbali
Se le delibere non vengono attuate o i verbali sono pieni di contrasti, il prezzo del Suo appartamento ne risente.
Costi energetici più alti
Un edificio poco isolato e con impianti datati consuma di più. Lo paga ogni anno, insieme ai crescenti costi della CO₂.
Mancano i contratti quadro
Senza contratti ben negoziati per energia, manutenzione e fornitori di servizi, la comunione paga di più e non ha stabilità dei prezzi.
Contributi straordinari a sorpresa
Se il fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) è pianificato troppo al ribasso, il conto arriva tutto insieme: come un contributo straordinario elevato per ogni proprietario.
Lacune assicurative e premi in aumento
Polizze negoziate male spesso non coprono il danno proprio quando serve. Un solo sinistro non coperto può costare più volte l’onorario dell’amministratore di diversi anni. A ciò si aggiungono premi più alti per sinistri non chiariti e manutenzione carente; nel caso peggiore l’assicurazione disdice la polizza.
Impugnazioni e spese legali
Rendiconti errati e delibere preparate male vengono impugnati. Questo costa tempo, denaro e fiducia.
Sfitto e riduzioni del canone
Difetti non risolti e nuove locazioni lente costano ai locatori entrate mese dopo mese.
Incentivi persi
Chi non conosce i programmi di incentivi per riscaldamento, isolamento o finestre, o ne perde le scadenze, rinuncia a denaro reale.
Rischi di responsabilità
Obblighi di controllo trascurati, come l’analisi dell’acqua potabile, la manutenzione o la sicurezza, possono costare cari, fino a casi di responsabilità.
Nervi e qualità della vita
Arrabbiature, pressioni e liti continue cambiano una comunione. Invece di godersi la propria casa ci si arrabbia, e lo stress prolungato può perfino incidere sulla salute.
I costi effettivi dipendono dal singolo immobile.
Per questo un amministratore non dovrebbe essere scelto solo in base al prezzo più basso. Ciò che conta è chi protegge il valore della Sua proprietà nel corso degli anni. La scelta giusta ripaga ogni proprietario.
Le suona familiare?
I nostri servizi di amministrazione condominiale
Referenti fissi
Una persona che conosce il Suo immobile, e un sostituto.
Rendiconti comprensibili
Preventivo annuale (Wirtschaftsplan) e rendiconto annuale puntuali, giustificativi consultabili online.
Assemblea dei proprietari in loco
Convocazione nei termini, conduzione efficace, verbale accurato.
Assistenza tecnica
Conosciamo l’edificio e pianifichiamo la manutenzione su più anni.
Gestione dei danni
Intervento rapido tramite artigiani locali, gestione con l’assicurazione.
Accompagnamento nei risanamenti
Gara d’appalto, confronto delle offerte, controllo dell’esecuzione.
Mandati difficili
Prendiamo in carico anche comunioni in crisi
Alcune comunioni non trovano più un amministratore perché la situazione è ingarbugliata. Sono proprio questi i mandati che assumiamo. Un team di specialisti affronta la crisi in modo mirato, insieme ad avvocati, periti e consulenti fiscali.
Recuperare la contabilità
Diversi anni precedenti non sono stati contabilizzati o lo sono stati in modo errato. Ricostruiamo conti, giustificativi e rendiconti anno per anno.
Documenti mancanti
L’amministratore precedente non consegna la documentazione. Ne otteniamo la consegna insieme ad avvocati e ricostruiamo ciò che manca.
Fondi sottratti
L’amministratore precedente ha commesso reati e ha sottratto fondi della comunione. Mettiamo in sicurezza i conti, quantifichiamo il danno e seguiamo denuncia penale e risarcimento.
Vizi costruttivi e calamità
Gravi vizi costruttivi o un’alluvione colpiscono la comunione. Coordiniamo periti, assicurazione e risanamento e manteniamo stabili le finanze.
La tabella di marcia per ripartire
Testimonianze dei clienti
Cosa dicono i nostri clienti
“Colgo l’occasione per ringraziarLa per l’amministrazione della nostra WEG, sempre semplice e affidabile.”
“Un’amministrazione immobiliare molto cordiale e competente. La comunicazione è chiara e funziona senza intoppi. Gli avvisi nell’atrio del palazzo sono sempre aggiornati e le informazioni sull’edificio vengono comunicate tempestivamente. Il signor e la signora Königsberger sono molto gentili e si prendono sempre volentieri qualche minuto di tempo. Consigliatissima!”
Amministrazione condominiale nella Sua località
Domande frequenti
Quanto costa l’amministrazione condominiale?
Dipende dall’immobile, dal suo stato e dai compiti importanti per la Sua comunione. Per questo conosciamo prima l’immobile e il consiglio consultivo. Successivamente riceve un’offerta adatta alla Sua comunione.
Il nostro immobile non è troppo piccolo?
No. Amministriamo anche comunioni con tre o quattro unità, per le quali esiste un pacchetto dedicato.
Quando è pronto il rendiconto annuale?
Di norma nella prima metà dell’anno. La data Le viene comunicata in modo vincolante al momento della presa in carico.
Come posso raggiungervi in caso di emergenza?
Durante l’orario d’ufficio per telefono, al di fuori tramite il servizio di pronto intervento che organizziamo con i nostri artigiani partner.
Altri servizi di amministrazione
Insoddisfatto della Sua amministrazione?
Ci conosca. Le spieghiamo come avviene il cambio per la Sua comunione.